一记重拳！多地政府再出手 二手房价不能再“野豁豁”！

在二手房价迭创新高的大背景下，全国已有多个城市推出二手房参考价。此举意味着，对二手房市场的管控力度，再次提升。

二手房价创新高

机构跟踪监测结果显示，在今年上半年，100个重点城市二手住宅市场均价达到15558元/平方米，创历史新高。

进入2021年初，受多城调控政策不断加码，叠加涉房资金监管力度不断加大的影响，二手住宅市场均价出现微调，但进入二季度以来，在部分热点区域热点城市的带动下，市场持续热度攀升，价格自4月起连续3月上涨，在今年6月达到年内新高。

分城市等级来看，2021年6月各等级城市二手住宅市场均价均呈不同幅度的上行。其中，一线城市市场均价为62449元/平方米，环比上涨0.14%。主要是受到上海、北京价格上涨的带动，市场均价环比分别上涨2.06%、0.29%，二线城市市场均价为18407元/平方米，环比上涨0.07%，涨幅较上月收窄0.47个百分点。三四线城市市场均价为11890元/平方米，环比上涨0.30%，涨幅较上月收窄0.57个百分点。

部分城市二手房均价同比涨幅达到两位数。据诸葛找房数据研究中心跟踪监测数据显示，嘉兴同比涨幅达到19.34%，排名全国之首；淮安、盐城紧随其后，同比涨幅分别达到17.56%和16.69%。此外，合肥、上海、杭州、宁波等热点城市，同比涨幅也超过了10%。

多地推出二手房参考价

7月9日，上海正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。这是继去年底规定新增房源交易核验环节之后，上海针对二手房市场管控的又一记重拳。

值得注意的是，针对二手房房价方面的强监管，上海并非首例。自2月以来，已有至少七城开启二手房参考价。

就在前一天的7月8日，西安出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，正式推出二手房成交参考价。

更早些时候，包括深圳、无锡、成都等城市，也已陆续出台政策，推出二手房参考价。深圳是国内首个建立二手房成交参考价发布机制的城市。

房价涨幅、成交均受抑制

二手房参考价对房价涨幅起到了抑制作用。

从深圳政府公布的参考价来看，均低于此前成交价格。比如深圳在2020年12月份公布的新港鸿花园，政府参考价为53700元/平方米，较成交价格低了13%。此外，深圳陆续公布的红树西岸、宝能城、蓝湾半岛等政府参考价，也均比成交价格低16%~32%不等(具体可见下表)。

表深圳政府参考价与实际成交价格比较

数据来源：中达证券研究

二手房参考价对成交也已产生了不小的影响，深圳二手房成交甚至出现“暴跌”。根据深圳房管局的数据，2021年3月后，二手住宅成交量持续下降，2021年5月和6月的成交面积分别约27.6万、23.7万平方米，分别同比下滑61.0%、73.8%，较2019年同期下滑54.5%、50.2%。6月仅成交2820套，更是创下2003年以来最低值。

根据克而瑞公布的数据显示，部分已经实现二手房指导价的城市，成交量明显出现下滑。比如已经公布两个批次参考价的成都，二手房年初累计成交量同比下降20.40%。

那么，二手房参考价是如何影响成交的呢？以深圳为例，各大银行根据成交参考价格发放二手房贷款，通过与银行的联动，配合贷款指导政策等一整套组合拳，以实现降杠杆。

具体来看，在参考价机制下，二手住房贷款发放以参考价格为准，买方资金压力增大，从而导致成交量大幅下滑。二手房参考价机制作用中，“引导商业银行合理发放二手住房贷款”在实操过程中成为最为关键的因素。

举例说明，假设深圳某套二手住房的实际协商价格为1200万元，但成交参考价格为1000万元，最高能够申请到700万元的房贷(首套房)，这要求买家必须筹集到500万元的首付款，相当于变相抬高了首付。

由此可见，二手房参考价机制增大了二手住宅买方的资金压力，也正是因为如此，而这也正是导致深圳二手住宅成交量大幅下降的重要因素。

专家认为，二手房参考价可能在二手房价上涨更快、一二手房倒挂现象严重的城市推开，地方细则可能影响政策效果。

可以预见，未来在强管控之下，叠加二手房参考价机制，成交量、价将趋于理性。

（文章来源：理财周刊）

文章来源：理财周刊