高校物业蓝海待开发，物企“十八般武艺”抢占高潜力赛道

文：王都、范楚学、汪晨

★ 引言 ★

为高考辛苦奋斗的学子们，相信你们已经收到心仪学校的offer了！金秋九月，你们将正式迈入大学校园，对于高校是否有一个完整的了解呢？一个好的物业管理，也是大家未来四年学习生活的良好保障，相信接下来这篇文章能带大家领略全方位高校物业，共同探索物业公司入局高校物业服务与管理的多个维度。

细数物业行业快速发展的过程，多业态经营逐渐成为多家企业的重要发展战略。这主要是因为非住宅业态市场空间广阔、盈利能力远高于住宅业态。同时，目前非住领域的市场集中度远低于住宅业态，也极大程度上吸引物企争相布局。

根据2020年上市物企年报显示：上市物企非住宅物业在管面积占总在管面积的32.7%，较2019年上升8.3个百分点。目前，非住业态主要包含商业物业、写字楼、产业园、多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施。其中，学校物业作为非住宅业态的新型模式，属于尚未成熟的产业，抢先布局这一赛道毫无疑问将是物企提高企业竞争力的重要途径之一。

一

行业规范进一步推动发展

1、高校扩建及后勤服务社会化，促进高校物业发展

2020年，国内高校数量达到2738所，相比2011年新增329所，复合增长率为1.4%；在校学生数量逐年增长，由2011年的2308.5万人增长至2020年的3285.3万人，复合增长率为4.0%。国内普通高校以及在校学生数量持续增长的趋势，使得高校物业未来的市场空间巨大。

数据来源：教育部、国家统计局

随着办学规模的扩大，校均学生数量也在持续增加：2020年国内高校校均学生数量增长至1.2万人。在校生数量的增长必然导致校内资源紧张，教室、图书馆、宿舍等硬件设施短缺，进一步加剧高校扩大校区面积的需求增长。

数据来源：嘉和家业物业云

同时，高校也通过不断扩建新校区的方式缓解高校扩招造成的校舍不足、设施紧张等问题。2019年末，国内高校产权校舍建筑面积达到9.02亿平方米，正在施工的校舍建筑面积为6782.7万平方米。若校园面积维持2013-2019年2.3%的复合增长率，预计2025年高校校园物业面积规模将突破10亿平方米。

数据来源：教育部、嘉和家业预测

从高校物业市场空间看，未来高校物业的合同规模总量将超千亿。每年的6月至8月为学校进行服务采购招投标的高峰期，以嘉和家业物业云采招数据中2020年6-8月高校物业的招标金额为例，3个月内共有508个校园物业公开招投标，招标项目既包含单一的校园安保服务也有负责整个校园的物业管理服务，其年化合同金额在3万-2425万不等，取该508个项目的均值得到单合同平均年化金额为507.7万元。

表：2021年6月部分高校物业中标明细

数据来源：嘉和家业物业云

截至2020年末，全国共有2738所高等学校，假设每所高校均有3个校区，对应有8214个校区，所以保守当前全国高校物业市场的合同规模达到417.02亿元。

当前，高校后勤社会化程度较低，真正实现后勤社会化的高校仅占全国高校的36%，未来随着高校校区数量增加，物业管理人力成本及高校需求增加也将带动市场规模空间的增长，以此进行计算，高校物业合同规模实际已超千亿。随着全国教育后勤社会化改革的逐步推进，这部分项目将成为物企新的增量市场空间。

2、行业规范出台，推动高校物业健康发展

值得注意的是，学校物业不同于普通物业服务，在服务标准上有较高要求。为提升高校物业服务质量，增强高等学校师生及员工满意度，2021年2月，中国物业管理协会和中国教育后勤协会联合发布《高等学校物业服务规范》。

图片来源：中国物业管理协会

该规范突破以管理指标规定服务要求的传统思维模式，增加以客户为中心，识别客户感知的服务特性要求，包括功能性、经济性、安全性、舒适性、时间性、文明性；引入服务设计、服务补救等先进服务理念；对物业服务提供对应的管理要求提出成熟度评价要求；并提出创新管理并全面融入高校后勤“服务育人”理念，以适应高校后勤社会化改革及物业行业发展趋势。

行业标准的出台，对学校物业管理服务的规范发展、市场公平竞争、提高服务质量、增强高等学校和师生员工满意度等都有积极促进作用，也为更多物企进驻高校奠定良好基础。

二

服务与管理分离

物企通过全委模式建立校内生态圈

高校物业是一个拥有完整生态链的服务体系，为适应教育教学的工作特点，物企需要提供基础物业管理以及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等，其中包含以下六类服务运营业务：

校园环境管理：负责教学区及宿管区的保洁服务以及绿化养护工作；

学生公寓管理：负责公寓楼进出管理、设施设备登记及报修，以及其他管理和服务工作；

校园秩序服务：负责日常秩序维护、电子监控服务、大型活动秩序维护、停车场管理等工作；

设施设备维修管理服务：负责供电、给排水、电梯、消防、弱电、计算机等工程的日常管理和维护工作；

安全消防管理服务：负责消防设备巡查、安全隐患排查、消防设施维护等工作；

智慧管理服务：负责智能化设施设备管理。

除基础物业管理服务外，近年来随着物企提供的增值服务业务范围的扩大，逐渐触及到餐饮提供及配送服务、礼仪接待服务、洗衣服务、物流快递服务、运输及班车服务以及定制专项清洁服务等。

在运营管理层面，我国高校在社会化改革进程中探索出多种运营模式，主要分为校内管理模式以及全委模式。

校内管理模式目前适用于大多数高校，高校总务处专门负责后勤建设以及管理，学校自建物业管理部门为真正提供服务的主体。

这种模式应用最为广泛，但仍存在一定缺点：

首先，乙方缺乏独立经营权，无法和高校后勤管理部门分离，在采购及运营等环节缺乏决策力，这将降低整体运营效率；

其次，作为学校自主管理的物业部门，“招工难”、“招工贵”导致学校人员管理成本及物业服务生产力大幅下降；

再次，“自办”物业使得校内管理责任分工不明确，难以划分界限，不利于最终清算，进而影响长久盈利需求。

图片来源：嘉和家业物业云

物业企业借助招投标向校园提供全委服务模式，即学校统筹社会和学校资源，利用招投标等公开市场化方式，引入规范化的企业进驻校园，为学校提供保障。通常学校会自办自管能源动力和医疗服务，其他服务如物业管理、餐饮、校园商贸等采用公开招标方式向外获取优质社会资源。这种模式下，合约双方彼此之间独立性更强，物管服务实体可以独立决策，运营效率大幅提升。

物业企业通过规范化、高品质管理，从传统四保一服角度出发，以全委模式切入，逐渐进入高校物业服务生态圈。在增值服务领域，物业公司利用其拥有丰富供应商资源的优势，提高在校园内多样化服务的渗透率。

通过以上分析可以看出，物业企业在布局高校物业中借助所积累的专业化服务，帮助其赢得校园服务口碑和市场占有率，从而进行“异地复制”，丰富企业在管业态。

三

经由校内孵化物企凸显优势

普通物企可通过合作破除市场壁垒

目前，物企向学校提供全委服务物企主要分为两类，即：校园内孵化的物业企业和在市场化过程中入局的普通物业企业。前者以浙大新宇和东吴物业为代表，经由校园后勤孵化出的企业，具有先发优势和较大竞争力：在物业服务业务开展及招投标的过程中，学校向其提供校园资源。

案例分析1：浙大新宇

浙大新宇是浙江大学在后勤社会化改革过程中发展起来的一家后勤服务企业。2000年1月，原浙江大学学生宿舍管理处在国家政策的感召下，注册成立集团前身——浙江大学新宇物业发展有限公司，依托浙江大学的学校资源，浙大新宇在浙江区域的市场占有率较高。

图片来源：企业官网

截至2020年6月末，浙大新宇合共管理60项物业项目，总在管面积891.1万平方米，合约管理面积913.3万平方米，其物业管理组合主要包括校园住宅物业，亦包括吉林社会科学院及杭州富阳行政服务中心等非住宅公共设施及场地。

2019，浙大新宇总营业收入为9.15亿元，收入主要来自于物业管理服务和生活管理服务。其中，物业管理服务的收入为4.59亿元，同比增长25.0%。业务主要涵盖在管物业的保安、清洁、绿化及园艺以及维修保养服务。

数据来源：世茂服务招股书

生活管理服务收入为4.55亿元，同比增长2.6%，业务类型主要包括餐饮服务、住宿服务、商贸服务及管理太阳能(000591,股吧)热水项目。其中，餐饮服务收入从2017的2.75亿元上升到2019年的3.13亿元，三年的复合增长率为6.7%，为生活管理服务收入的主要来源，主要通过经营的食堂提供餐饮服务。

2019年，浙大新宇单位坪效为106.0元/平方米，远高于目前已上市物企。不难发现，专攻学校物业的浙大新宇整体经营效率较高，单位面积下能录得更多的收入。

数据来源：嘉和家业物业云

另一类则是普通物业企业，经过市场化招投标，布局学校物业。这类企业虽然缺少学校提供的优质业务资源，但凭借自身的服务品质以及运营能力，在招投标中依然保有较高的竞争力，从区域深耕到全国性布局，逐渐扩大学校业态布局范围。

明德物业以公建+高校为主，定位于“学苑管家”，凭借“高校物业管理”的先发优势，从 2005 年 10 月开始服务山东师范大学至今，明德集团已经在全国管理吉林大学、华中科技大学、山东大学等近 200 所高校。

新大正面向全国学校提供综合一体化后勤服务，提供基础物业管理与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。

美的物业中标北京哈罗英国学校服务项目，将以全委模式为学校提供保洁、工程、客服等物业服务。

招商积余旗下中航善达(000043,股吧)的高校 U+ 服务模式，涵盖高校基础物业服务、教研辅助服务、校园生活配套服务以及智慧校园，捆绑所有服务产品，提供校园后勤保障。

由于明德物业未上市，未能找到更为具体看的数据披露，我们在已上市物企中选取有学校物业运营服务经验的新大正作为重点解析。

案例分析2：新大正

新大正及其公司前身一直从事物业管理相关服务，公司提供综合物业管理服务及专项物业管理服务，其中学校物业是公司基础物业服务项目的重要组成部分，2020年企业在管68个学校物业项目。

公司为学校提供安保管理、工程维保、保洁服务、绿化管理、教学管理、场馆管理、公寓管理、会议服务、接待礼仪等全套后勤服务，并提供学生创业励志服务、勤工俭学基地、学生实习基地等。

鉴于新大正上市后不再公布服务客户的具体金额，以2019年招股书披露的金额为例，企业服务单个学校物业所获得的收入呈逐年走高趋势，如：新大正于重庆大学的物业收入从2016年的1735.9万元上升至2358.2万元，复合增长率为16.6%。这部分归因于经过长期的业务往来，企业与学校之间的粘性提升，对于企业的信任感加强、依赖程度也在逐渐加深，后期业务的开展更加顺畅。

数据来源：新大正招股书

随着新大正与所服务学校合作加深，双方之间的信任度及依赖度提高，学校更愿意且开放更多服务项目于企业。在校园物业服务合同到期后，新大正多次成功中标原合作项目。

表：新大正部分新中标高校物业明细

数据来源：嘉和家业物业云

2021年，新大正新进驻西南大学荣昌校区、赣州师范高等专科学校等重要项目，进一步拓展在学校业态上的布局范围。

但相比浙大新宇，新大正这类独立第三方物企在期初获取项目时存有较大难度，尤其在涉及校园餐饮、园区智慧管理等方面缺乏相应资格及实践经验，因此，当前新布局校园物业的企业主要还是负责基础的校园物业管理服务。

值得注意的是，世茂服务通过收购浙大新宇51%股份的方式，开辟高校服务业态。利用合作方式破除校园物业进入壁垒，一同做大高校物业管理市场蛋糕。2021年5月，双方建立发布“智育美好 宇同行”全新品牌形象，发布行业首个针对“校园后勤服务”研发的“宇林校园服务生态”，将浙大新宇定位为“中国高校园区服务商”，这也是高校后勤与物业管理的首次跨界融合，也是“自建”高校物业与“市场化”物企相结合进行市场拓展的全新模式，会给未来物企进军学校物业市场时一个重要参考模式。

★ 结语 ★

当前，高校物业已经形成一个相对完整的服务生态圈，基础服务项目齐全，增值服务范围也将不断扩大，然而校内管理模式逐渐无法适应日益复杂的物业管理体系。与此同时，高校建筑面积扩张，校园物业社会化改革推进，服务规范标准出台，都为物业企业进驻学校提供了更多可能。同样，物业企业的介入也将使得校园物业管理的服务水平上升到新高度。

本文首发于微信公众号：嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（王治强 HF013）