保利物业欲加大增值服务投资 低利率困境待解丨深解物企IPO④

近日，保利物业（06049.HK）发布关于进一步更改全球发售所得款项用途的公告，将用于增值服务用途的所得款项分配比例由35%提升至62.5%，战略投资及收并购的资金占比从37%降低至18.5%。变更资金用途公告于周五收盘后发出，股价于次周一上涨5.25%。

保利物业作为一家央企背景的物业公司，从规模上来看已是行业中的佼佼者，截至2020末，在管面积约3.8亿平方米，录得收入约80.37亿元，同比增长约34.7%。在规模优势的背后，保利物业的低利润率成为其硬伤，其收入增长率在行业前列中稍显落后。2020年，保利物业主要收入来源是物业管理服务，毛利率最高的社区增值服务严重下滑。

同时，在收并购规模扩张方面的成效并不显著，通过加码毛利率较高的增值服务，对于面临规模和利率增长困境的保利物业来说不失为一种解决方式。

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增值服务毛利率下滑 行业垫底

2020年，保利物业的毛利率为18.65%，同比下降1.64个百分点，主要是由于社区增值服务毛利率下降。根据Wind数据，2020年上市物管企业毛利率水平中位数在30%左右，保利物业低于行业平均水平。毛利率较低在具有央企背景的物企中较为普遍，同年中海物业和招商积余的毛利率同样吊车尾。此外，保利物业2020年净利率8.7%，也未达到行业均值14.23%。

作为物管股高估值重要动力的社区增值服务，保利物业收入占比逐年提升，从2017年的9.85%增长到2020年的21.7%。2020年，社区增值服务收入为17.48亿元，较2019年同期增长51.47%。虽然收入实现了大幅增长，但是社区增值服务毛利率同比下滑10.4个百分点至30.3%，在28家公布社区增值服务毛利率的上市物企中，保利物业排名最后一名。这主要由于新兴业务美居服务等快速放量而且毛利率不高的缘故。

针对毛利率下滑的改善措施，保利物业财务总监杨杨表示，物业管理服务板块会考虑深耕市场，实现高质量扩张，而社区增值服务会布局一些高毛利的业务对冲美居服务、社区零售这类毛利率不高的业务。

总的来看，保利物业急需实现利率增长，自然而然，将大量资金加注到增值服务上也就不足为奇。至于此次押注能否见效，利率能否实现增长，还需要观察。

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并购不理想 重心转向发力增值服务

保利物业对收并购一向谨慎，自2019年上市以来，保利物业收并购仅拿下成都华昌物业这一个项目。保利物业董事长黄海曾在2020年业绩发布会上表示，自2019年上市募资后并购成果不理想，公司也经常在检讨。即便如此，在并购市场上还会保持一贯谨慎的投资风格。

诚如黄海所言，保利物业不仅在选择收并购标的上持续保持谨慎，同时也收紧了用于收并购投资的资金。

根据公告，除去目前已用于收并购的资金9320万港元，截至2020年末，用于战略投资及收并购的金额剩下8.72亿港元，与用于开拓增值服务的资金23.15亿港元比起来，对比悬殊。

保利物业以降低收并购资金，转而将大笔资金用于拓展增值服务，这意味着在规模和利润的天平两端，保利物业选择加码布局提升利润水平。在物业行业跑马圈地的时代，保利物业此举能否进一步提升其利润水平、巩固其行业地位需时间验证。

公告称，保利物业做出这样的调整，是为进一步做大做优增值服务业务，更好地挖掘专业服务有关资产增值空间。同时，考虑到市场上寻获业务范围及规模等方面符合公司发展策略的标的仍需一定时间等客观因素，这样调整能提升资金使用效率。

（常丹丹 HO016）