一个城市的购买力，除了本地存量改善，更多来自于外部的增量，也就是新城市(300778,股吧)移民。
通俗点说就是来这个城市就业的年轻人，但纵观全国，总有极个别城市，购买力不局限于本地，而是来自全国的。
比如海南和珠海。
海南是我们国家唯一一个热带气候的省份，年均温度22-27°，加上森林覆盖率高，是个天然氧吧，早些年就有北方人集体到海南过冬，到后来北方人直接在南方买房养老，为的就是舒适的环境和适宜的温度。
但这些年三亚的房价水涨船高，买房成本飙升，加上海南自贸港重磅出台后，现在又封关在即，调控政策收紧，很多人是想买也买不了。
而另外一个城市珠海近期关注度则非常高。
珠海的先天条件非常好，海岸线604公里，全国罕见的市区就能看到优质海景，是一个景观+地段兼得的城市。
如果要说养老宜居，肯定很多人会说云南，云南环境是好，但问题就在于只是个适合养老居住的城市，房产却不升值。
你纯粹喜欢在那养老，每年找些时间，长租房子就可以了，完全不用买。
买一套房的成本比租一套房成本高得多，抛开纯自住，我们买房的最终目的肯定还是为了享受房产升值带来的红利。
为什么北方的人都想来南方买房，宜居环境只是小部分原因，背后还是因为北方多数城市房产贬值，而南方房子却在升值，宜居的同时把钱赚了，干嘛不买？
而珠海恰好能满足宜居+升值潜力双重保障，所以珠海从来也不是珠海人的珠海，而是全国人民的珠海。
宜居只是珠海的表面，珠海本就是个实力非常强的城市。
首先是极高政策关注度，这是城市发展的发动机。
一个城市的城运很大程度和政策关注度绑定在一起，城市发展的最终宿命一定归于政策。
粤港澳大湾区显然就是当下最炙手可热的流量明星。
湾区之内每个城市担任的能力不同，潜力也不同。
一个湾区有三个自贸区，深圳前海自贸区、广州南沙自贸区、珠海横琴自贸区。
其中2个都是在一线城市，而另一个却落址珠海，足以可见政策偏爱。
很多人不知道，邓公在去深圳前的1984年其实去过珠海，并考察九州港客运码头、狮山电子厂和香洲毛纺厂，习大大曾4次到珠海都是到横琴，因为横琴连着澳门，和当初发展深圳一样的道理，深圳连着的是香港。
珠海天然的地缘优势，势必会受到重视，这也是对港澳秀内地肌肉的一种表现，就不展开说。
如果你对珠海的印象还停留在小家碧玉，只能说了解得太少。
七普数据出炉，珠海人口总量244万，10年增长了88万人，看人口总量确实不多，但10年期间珠海的人口增长率是56.36%，排在全省第二，2019年人口增速7%，排在全省第一。
虽然盘子小，但起飞速度非常快，何况珠海本身地方就小，土地面积只有1701平方公里，比深圳还小。
关注一个城市的潜力，不能只看数据总量，还要看后劲增长态势。
比如山东作为传统的人口大省，临沂的人口总量已经去到1100万人，但临沂10年才增长了97.9万人，增长率只有9.75%，后劲明显乏力。
在一个城市活力体现的年轻人占比上，珠海60岁以上的人口比重只有10%，排在全省第四，而山东包括整个北方，人口老龄化多数逼近20%。
人口在往湾区走，年轻人也在往湾区走，这是一种趋势，也是后续珠海的潜力所在。
《2020年中国296个地级及以上城市营商环境报告》中珠海排名全国第15名，《全球城市竞争力报告（2020-2021）》中，珠海排名全国第39位。
这都说明珠海城市竞争力在迅速提高，结合每年高速增长的人口，珠海的爆发期远远还没到！
珠海城市发展的托底自然是内生竞争力，但外部最大的暴击点还是深珠通道。
这条通道李老师曾多次预测一定会通，这是湾区发展之下东西两岸的必然联系。
招标公告早就已经出来，去年底珠海市委书记也明确力争十四五规划末开建深珠通道，这些都不会还是空穴来风，而是逐步落地的一个过程。
桥一通，两边的价差就是12万，到时候价差空间会迅速补齐，这就是珠海最大的爆发点。
而且和深中通道不同，深珠通道是公铁两用桥，大家担心的拥堵、过路费成本问题，都可以通过铁路解决，未来珠海真的就是比深圳更近前海。
目前深珠通道连接珠海的这端——唐家湾，就是我们最看好的区域。
区域上，唐家湾是整个珠海最不容忽视的“黄金位置”。
未来将形成“地铁+城轨+有轨电车+高速路+快速路”的多元对外交通体系。
唐家向北连接中山、广州，向东连接深圳、香港，向南就是香洲主城-横琴-澳门，广州地铁18号线已经明确会延长到珠海，城轨上珠海北站早就投入使用，2024年深中通道开通后，到达深圳也只要40分钟，未来深珠通道建成后，到深圳只要30分钟。
快速路上，兴业快线和金琴快速路快速到达香洲、横琴和金湾，金琴快线全程不设红绿灯直达横琴只要30分钟。
加上现有的珠海北和唐家湾两大轻轨站，唐家湾未来将轻松享受“港深珠奥广中”一小时生活圈，在湾区核心位置的重要性不言而喻。
那为什么能在唐家砸下如此多的交通规划？
因为产业聚集，人口密度高。
唐家高新区是国家规划的，承接深圳产业转移的一个地方，但完全不是那种落后的产业，在唐家都是高精尖产业。
2019年珠海唐家高新区的高新技术企业979家，在全国同类区域综合排名22名。
不仅有金山软件、魅族、罗西尼等高强企业，还有国机机器人产业园、珠海城智大数据中心、汇金科技(300561,股吧)金融物联网总部、中以科技企业加速器、智谷圆芯等10大世界级产业园。
而且珠海的10所大学，就有5所都在唐家，包括中山大学（珠海校区）、北京师范大学（珠海分校）、北京理工大学（珠海分校）、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院（UIC），大学生数量超过了7万名。
大学生是人才后备军，珠海能把5所大学放在了唐家，就是对区域最大的重视。
珠海，不仅是一个宜居的美丽城市，更重要的是湾区之下，城市价值重新塑造，中长期还有一个最大的爆发点。
总结起来就是：
城市实力决定珠海有保底，政策扶持之下珠海有爆点，短线来看，珠海还有一个轮动上涨的优势。
年后开始我们一直还没推珠海，原因就是在于珠海唐家基本无房可卖。
早在今年1月份我们在珠海做了专场直播，当时提醒大家抓紧时间入手。
短短不到半年时间，珠海唐家基本消化掉了2字头的楼盘，3万+已经成为常态。
去年年中，唐家的新楼盘普遍还是2.3-2.5万，现在不仅价格涨起来，货量去化都非常快。
过去半年，在东莞深圳的升级调控下，深圳购买力持续往西岸走，加上独有的景观资源，还有全国人民盯上这个城市，后续新房销售节奏还会进一步加快。
本身唐家湾的地块就不大，总体货量并不多，近期我们收到消息唐家部分新盘准备入市了，过去5个月的断货已经积攒了不少客户，预计火热情况下还会出现摇号情况。
当下我们掌握市场的最新消息，后续一旦新房入市也会有第一时间收到通知，直接扫码下方二维码添加到微信，我们详细聊当下珠海的市场情况，抓紧时间提前布局！
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（张洋 HN080）
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