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这是一个野鸡摇身变凤凰的故事。
2019年1月11日上午7点36分，一场庄严肃穆的升旗仪式在北京副中心行政办公区广场举行。
随后北京市政机关第一批35个部门、165家单位，约2万人搬迁到通州副中心。
从2012年北京第十一次党代会上，明确通州作为城市副中心的地位之后，通州这几年就如同打了鸡血般发展，一度从近郊睡城，成为抢手的当红炸子鸡。
连带着环京那些个县城，都“鸡犬升天”，房价在2016年一度涨到4万+。
从一纸政策到市中心搬迁，通州从此正式走上和“北京城”切割之路。
这条路走得如何，不仅决定了北京老城向外扩张的决心，更重要的是，还是那一帮子小弟（北三县）还能不能触底反弹的关键决定因素。
上周已经给大家预告我们本周前往了北三县调研，要读懂北三县的价值，我认为一定要读懂通州的价值，北三县直接和通州接壤，如果都不懂通州，何谈北三县？
北京没得选？
通州凭什么成为副中心，在我看来两个点，一是北京没得选，二是京津冀都市圈，得带上旁边小弟玩。
说北京没得选，其实是北京城真的太老了。
四环内基本没有地可以再开发了，居住饱和，城市拥堵，房价高企，当前的北京城内真的太饱和了，只能往外围疏解，所以这几年喊也是疏散北京非首都功能。
喊得还是很成功的，这两天在通州考察，不管是打滴滴还是直接在路上拦的士，碰到的师傅都在说，通州要爆发了，现在在快速发展。
事实在运河商务区，也确实看到成片写字楼已经落成，现在还有更多在紧锣密鼓地建设中。
行政商务区也早就已经入驻办公，当时要发展城市副中心，就把相应的配套、产业和人口往通州去导。
第一批疏解到通州的就是市属国企单位，而且副中心在央企二级总部落地后，也会迎来市属国企总部。
根据保守估计，北京副中心通州到2035年承接中心城区40万-50万常住人口疏解。
既然要疏解，要容纳人口，那势必会有一系列配套和产业在加速离开北京城区，目前能确定的是有制造业批发市场、大医院、高校、央企和市属国企已经从城区往通州撤。
包括友谊新华医院、安贞医院、首都儿科研究所、中国人民大学附属中学通州校区都陆陆续续落地并投入使用。
当下的通州，正一切往正规上走，向好发展。
其实北京的发展模式是处于四处散花，到处摊大饼式的发展，也是外围区域建新城的方式，为何在选择城市副中心的时候，唯独选择通州？
通州从经济增长、基础设施条件其实不如其他几个外围区域，但为何还是选择通州，从地理位置上通州刚好是京津冀联通的“窗口”，向东就是河北三县。
从区位来看，通州不论是到北京中心城区建成区还是到京津经济中心来看，都算是中间位置，一边能疏解功能区，另一边又能拉动京津冀的协同发展，选择通州作为城市副中心再好不过。
两手一起抓，谁也不落下谁。
一纸政策，通州从过去的睡城，直接起飞变成抢手香饽饽。
一座崭新的新城缓缓拉开序幕，带着顶层设计思维的通州，逐渐展现在我们的眼前。
虽然通州在过去老北京人眼里是“通县”，但一个规划，愣是把通州推上了赌桌，大家都在下注，通州这把能不能赌赢。
有城无业仍然通州的硬伤
夸归夸，通州当前的硬伤无法忽视。
昔日的睡城显然是无法一下子变成产业成熟的新城，通州在把制造业往外搬迁的同时，新兴产业并没有完全铺开，现在的通州确实处于“青黄不接的状态”。
当我问通州本地师傅，通州一般都哪有工作机会的时候，师傅直接回我一句：通州没有工作机会啊，通州还在发展，很多人是在国贸和望京上班。
确实，现在通州给人感觉就是“有城无业”，在通州生活的北京人，依然需要花50分钟横跨大半个北京去城区上班。
但我不认为这是一个不可以解决的问题。
有城无业，这是任何一个新城在发展初期的问题，但通州依附的是北京，这两个字足以证明实力，足以给通州撑台面。
何况通州从过去的睡城到现在的产城融合新城，在大局上是有详细规划的。
当前通州分为三大区域，以市政府等市政单位为主的行政办公区，现在一期已经全部入驻，二期根据十四五规划，将会在2024年实现大概3-4万人的规模入驻。
第二区域是运河商务区，现在起步区已经全面建成，这里要承接新设立总部机构数量达到40家以上，财富管理机构突破200家。
目前也已初具规模，到2025年预计带来的就业机会和常住人口规模超过5万人。
第三区域就是文化旅游区，大家非常关注的就是环球影城和北部文旅创新园区，据说建成后环球影城每年创收会到200亿人民币，创造就业机会超过2万个。
这些规划的背后，就是最直接的人口导入。
有人，新城就有发展，楼市就有支撑。
这一盘大旗，北京早就想好了。
李老师曾经说过：一纸规划，通州成为了北京未来最值得期待的地区。
通州有赌性，但赢面很大，只是时间稍长。
耐得住寂寞的人，才能吃上这口花时间熬煮出来的汤。
通州发展是必然的
我们国家就是个政策市，城市定位决定政策关注度，区域定位决定城市未来发展的发展方向。
片区好不好，在于规划好不好，钱给的够不够。
而通州绝对是大手笔的规划，通州十四五初步梳理了600多个重大项目，8000多亿元的投资，每年都要保持1000亿以上的规模。
海量的资金砸下去，一定会砸出效果，盖房子、修地铁、建高速路、建学校、搞绿化，每一笔都是大投资，这种投资力度和定位，强所未有。
这么大规模的资金砸下去，各种配套设施一定会提高一个档次。
北京能砸这么多钱去发展通州，足以可见对副中心地位的一个高度肯定。
加上北京城内发展已然饱和，现在北京对通州的投入已经砸进去，现在是走到半路，是不行也得行，也必须得行。
高度认可通州，但快速发展前必须卡死炒作楼市的路子。
通州作为副中心的规划一出，楼市立马蠢蠢欲动，本身北京就是全国楼市最严的城市，在治理高房价的政策手段，绝对是最高明的。
当下想要在通州买房，要么是北京户口，在通州买必须是首套房，如果是二套房，那就必须要有通州社保。
这是精准打击老北京人来通州炒房，北京户口多难拿我就不说了，不过近期北京又开始要放松人才落户了，这个影响还是很大了，终于放下身段来抢人才，看来首都也开始着急了。
其次通州本身产业还不够强，要能提供3年通州社保，其实也不是容易事。
购房资格难拿，这是第一步，第二步还是卡死资金。
北京首套首贷目前首付都要提供4成，和现在主流的3成都多出1成首付，其次买二手房上还有普宅和非普宅的界定，还设置了贷款的上限。
比如通州的非普总价是374.4万，最高贷款就是224.64万，一套二手房如果市场价500万，那你要拿出来的首付就是275.36万。
这样的首付成本杀伤力还是很强的。
北京真不愧是帝都，在控制高房价上做得一绝，如果深圳、西安能做到如此，房价也不至于涨成这样。
而且通州也和其他城市片区不同，土拍市场行情比较冷，也不靠土拍炒作市场情绪。
整个通州市场其属于比较平稳的状态，炒作氛围并不浓厚，但房价在稳步上涨。
在通州新城的华业某项目，中介介绍从年初420万涨到现在450万，半年时间30万的涨幅，不算特别猛，但是一个比较健康的涨幅。
当下的通州，城市副中心建设刚刚开始，产业发展处于规划-落地的阶段，还没形成产业-人流的链条循环，正因此也还没有高知家庭+名校学区的优势，现在看，通州还无法成为北京楼市行情的领头羊。
但崭新的规划和发展，恰好给通州描绘了更高预期的未来。
而紧挨着通州的北三县，在上个大涨阶段之后开始腰斩，经历了长时间的消化不良之后，房价到底了没有？而有没有机会咸鱼翻身？
我们明天将前往北三县，去探探底细，大家记得持续关注我们本周的文章。
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（张洋 HN080）
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