被疑“明股实债” 多笔商票将到期 正荣地产：千亿“黑马”失前蹄

仅用5年时间，正荣地产集团有限公司(以下简称“正荣地产”，06158.HK)销售额就完成了从169亿元到1080亿元的跨越。不过，在跨过千亿门槛的同时，这匹房企“黑马”如今正努力收住“奋蹄疾驰”的缰绳。

近日，正荣地产披露销售简报，今年前6个月，公司累计合约销售金额约为822.99亿元。以公司此前设定的年度销售目标测算，正荣地产今年以来的销售额增速约为5.7%，为近年来发展速度最慢的一年。

在多年坚持高周转开发模式之下，正荣地产的债务规模也在快速扩大。数据显示，截至2020年末，公司有息债务规模达到464.5亿元。而自今年以来，正荣地产也被疑通过借道“明股实债”的方式向漳州正荣府等多个房地产项目输血。

7月15日，《中国经营报》记者在同城票据网查询到，正荣地产在各地的项目公司共有22笔商业承兑汇票，金额介于10万元~100万元不等，并有多笔商票即将到期。

此外，记者在采访中发现，正荣地产2016年前后在武汉光谷摘得的地王项目正荣紫阙台至今未完成清盘，项目一期在迎来交付之际也因“天价车位费”和电梯间漏水等问题引发业主不满。

针对项目和公司运营等问题，记者多次致电致函正荣地产品牌负责人，但截至发稿时未收到进一步回复。

地王盘现“天价车位”

在正荣地产披露业绩数据前夕的7月3日，武汉正荣紫阙台项目因停车费用过高遭到业主质疑，并反映小区“天价车位，有家难回”。

据正荣物业服务有限公司武汉分公司公示信息，正荣紫阙台地下车位于7月1日开始收费，车辆停泊服务费96元/辆/月。未购买车位的业主，可选择临时停车，收费标准为30分钟以内免费，30分钟~1小时内5元，1小时以上每小时5元递增，且上不封顶。

据业主反映，这意味着如果不买车位，仅每天的停车费即需缴纳120元，一年总计43200元，折合一个月停车费3600元，甚至比周边两室一厅的房源租金还高，而且车位价格28万元/个，远超出周边小区15万元/个的车位均价。

据了解，正荣紫阙台天价停车费问题早在今年上半年就开始遭到业主广泛质疑。长江网武汉城市留言板显示，6月4日，武汉市市场监管局针对业主疑问回应表示，接到督办后，该局立即开展调查处理，要求小区物业服务公司做好明码标价工作。同时约谈相关负责人进行协调沟通，建议调查和参考周边的停车收费标准制定多元化、人性化的停车收费管理方案。

此后的6月15日，正荣紫阙台项目所在的武汉东湖新技术开发区管委会也表示，东湖高新区市场监管局已约谈该小区建设单位，建议其根据开发成本、市场供求关系和业主实际承受能力谨慎、合理定价。为切实化解矛盾，东湖高新区规划局已积极协调开发企业，督促开发企业切实考虑业主需求及意见，制定人性化、多元化的停车方案，满足业主停车需求。

据了解，正荣紫阙台目前已调整了临时停车服务收费标准，提供月租车位80个，并设置封顶费用。一位房地产市场研究人士表示：“此类行为其实是多数开发商逼业主购买车位的一种手段，也体现了当拿到地王之后，往往由于土地成本比较高，开发商会想尽办法把投资款收回来。”

公开资料显示，正荣紫阙台由正荣地产旗下的武汉正荣正升置业有限公司开发，项目共32栋楼房，总户数1946户，在售房源均价2.7万元/平方米。

该项目也曾是武汉光谷地区的地王项目，保持最高地价纪录近5年，直到今年才被打破。2016年7月份，正荣地产与金茂、融创、葛洲坝等20余家房企经过386轮激烈竞价，以45.8587亿元的价格拿下光谷民族大道旁的P(2016)059号纯住宅地块，楼面地价15966元/平方米，溢价442.15%，一跃成为彼时的光谷地王，刷新溢价率最高值。

然而，正荣紫阙台在开发、销售过程中还被查实存在虚假宣传问题。2020年6月，武汉东湖新技术开发区管委会在长江网武汉城市留言板公开回复称：“经规划局核实，网民反映的问题存在虚假宣传，建议向市场监督局反映。”

被疑“明股实债”

正荣地产发迹于福建省福州市，5年前将总部搬到上海虹桥商务区，并于2018年成功在港交所上市。截至2020年底，正荣地产在长三角、环渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大区域开发运营地产项目约200个，土地储备面积达2740万平方米。

持续多年增加土储，也让正荣地产的债务规模逐渐扩大。Wind数据显示，2017年~2020年，公司经营活动现金流净流出分别为42.39亿元、26.64亿元、140.64亿元、30.18亿元。截至2020年，公司负债总计1837.8亿元，有息债务规模达到464.5亿元。

在建的房地产项目中，正荣地产部分项目公司引入信托公司增资持股，通过发行信托产品用于楼盘开发建设。以福建省漳州市西湖正荣府为例，该项目开发商为正荣地产旗下的厦门市正代置业有限公司(以下简称“正代置业”)，持有漳州正荣府项目51%股权，剩余49%股权由大业信托持有。

据了解，自2020年底开始，大业信托开始发行汇金22号(正荣漳州)股权投资集合资金信托计划，信托资金用于向正代置业进行增资，以取得目标公司不超过49%的股权，增资款最终专项用于漳州正荣府项目的开发建设。

该项信托计划的风控措施包括业绩对赌、保证担保、差额补足和随退条款等。其中，信托计划存续期间，大业信托对目标项目销售均价和销售金额、项目开发报建和工程建设进度进行监控考核，有权要求对赌方进行业绩补偿。

据用益信托网统计，自去年以来，正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资，仅大业信托发行的汇金22号(漳州正荣府)项目就募集资金4亿元。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，正荣地产与大业信托配合，通过使用信托牌照避开政府对房地产企业负债的监管，以避免明面上债务太高导致无法顺利融资的问题，所以采用信托方式和回购担保等方法压低公司的负债水平。

“从项目开发的角度而言，真正意义上是债务，但是从会计角度而言，只要企业抽掉或隐藏关键的合同条款就变成了入股，因此是‘明股实债’的操作手法。”黄立冲表示。

商票融资推高表外负债

正荣地产在压低债务水平的同时，正通过低息换高息的方式融资。

日前，正荣地产宣布拟发行13亿元的优先票据，并向港交所申请票据仅以向专业投资者发行债务的方式上市及买卖。该票据的上市及买卖许可于7月5日生效，2022年到期，年息7.125%。

在此之前的5月24日，正荣地产曾接连公告两笔优先票据赎回，1笔是2021年到期年息7.4%的优先票据，1笔是2023年到期年息8.65%的优先票据。4月下旬，公司曾发行一笔2.2亿美元的优先票据，2022年到期，年息5.98%。

7月15日，记者在同城票据网查询到，正荣地产在各地的项目公司共有22笔商业承兑汇票，金额介于10万元~100万元不等，到期时间短的仅10余天，长的348天，年息在14%左右。

其中，长沙正荣正泰置业发展有限公司发行的一笔10万元商票，还有14天到期。该公司为长沙梅溪湖正荣府项目公司，曾因为与施工单位中建二局第三建筑有限公司发生合同纠纷，导致梅溪湖正荣府二期陷入停工。

长沙正荣滨江紫阙台还被指存在拖欠工资问题。今年3月15日，有民工反映其在该项目售楼部做水电装修工程，存在拖欠工资的问题。长沙市岳麓区人力资源和社会保障局劳动保障监察大队表示，可带上盖有承包方公司公章的工资欠条到劳动保障监察大队投诉。

对此，香颂资本执行董事沈萌表示，商票本来不如传统融资方式有效，在房地产监管“三道红线”出台之后，企业只能退而求其次，让商票成为替换的一种方式当作表外负债来变相融资。

而在财务专家王海看来，商业承兑汇票如果出现兑付逾期会影响房企的市场声誉，可能会带来供应商通过法律渠道的“挤兑”风险，或者停止供货和合作等其他一系列的风险。

“如果公司在境外上市，就需要先兑付国外投资人，然后是国内银行和公募债，地产商应该先还之前的票据，以避免出现违约情况。”一位香港资深地产分析人士认为。

（文章来源：中国经营报）

文章来源：中国经营报