失效六天重递招股书 着急上市的世纪金源服务

观点地产网 作为2021年首个招股书失效的物业公司，世纪金源服务甚至等不及半年报数据，便马上更新招股书，继续冲击资本市场。

7月26日晚间，港交所披露更新后的世纪金源服务招股书。此时，距其首次招股书失效才刚刚过去6天。

一般而言，失效重新递交的招股书基本上都是以更新数据为主。而最新数据更新到什么时间点，基本都是参照企业更新招股书所处的时间点。

在7月末，即将进入8月房企、物企集中披露中报的时间节点，理所当然外界会认为最新的招股书会将经营数据更新到半年报。

但世纪金源服务似乎已经等不及，按照其披露的最新数据，是截至2021年4月30日，既不是季报，也不是半年报等传统时间点，足以看出，作为2021年唯一一家招股书失效的物业管理企业，世纪金源服务有些着急。

据招股书披露的最新数据，截至2021年4月30日，世纪金源服务的在管新项目为252个，

物业管理服务覆盖17个省份、直辖市和自治区，并遍布55个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。

而旧的数据是，截至2020年9月30日，世纪金源服务在管项目为223个，物业管理服务覆盖16个省份、直辖市和自治区，并遍布50个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省，业务布局较为集中。

管理项目的增多，也带动着管理规模的增长。截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日，世纪金源服务总合约建筑面积分别约为5080万平方米、6830万平方米、7570万平方米和7790万平方米。在管总建筑面积分别约为4760万平方米、5870万平方米、6440万平方米和7020万平方米。

得益于规模的增长，世纪金源服务的经营业绩也随之增长。在上述报告期内，世纪金源服务物业管理服务所产生的收入分别为6.9亿元、8.18亿元、10.23亿元、2.98亿元和4.48亿元。增值服务所产生的收入分别为2.32亿元、2.4亿元和2.66亿元、0.88亿元和1.24亿元。

事实上，过去的半年，世纪金源服务的经营模式并未产生特殊的改变，依旧是通过运营“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。

上述两块业务的收入构成世纪金源服务的全部收入来源，甚至对于世纪金源服务而言，发力的重点都没有改变，依旧还是主要以物业管理服务收入为主。

在2018年至2020年以及2021年4月30日，世纪金源服务的两项业务占比基本保持在80:20与75:25之间，其中增值服务的占比更是进一步走低，在2021年4月30日录得占比21.7%，较2020年同期下降1个百分点。

不过，在过去的半年时间里，世纪金源服务加大了来自独立第三方物业开发商所开发物业的拓展力度。截至2018年、2019年和2020年12月31日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%、74.3%。至2021年4月30日，这一数据继续降至68.6%。

数据显示，世纪金源服务来自独立第三方物业开发商所开发物业的合约建筑面积亦由截至2018年12月31日的620万平方米增加至截至2021年4月30日的2730万平方米。

但值得注意的是，世纪金源服务市场化扩张的能力依然是需要考察。在2018年、2019年、2020年以及2021年4月30日，世纪金源服务来自于独立第三方的收入贡献分别为2.4%、10.7%、16.8%以及15.4%。其中2021年4月30日的经营数据，较2020年同期下降1.7个百分点。

产生这种现象或许很大程度上是因为世纪金源服务为了拓展来自独立第三方的管理规模而牺牲经营利润。

换到数据上看，其在独立第三方物业上的经营能力较差，仅以毛利率数据来看，世纪金源服务在2018年至2020年，以及2021年4月30日，在独立第三方物业的毛利率分别为14.8%、25.2%、25.1%以及22.7%。

单维度上看也许一直在提升，但若与来自世纪金源集团的物业毛利率对比，就低了不少，同样的报告期，来自世纪金源集团的物业的毛利率分别为32.3%、32.2%、36.1%以及36.1%，至少都又10个百分点以上的差距。

另在最新的招股书中，世纪金源服务依旧将大盘项目管理能力作为核心，同时拓阔物业管理组合，既以住宅为主的物业项目基础上承接了优质的商业物业、写字楼、政府办公大楼、产业园、公园、学校、医院等物管业务，作为资本故事。

只是这个故事暂时没有什么说服力。按最新披露数据，截至2021年4月30日，世纪金源服务的非住宅物业管理面积仅为730万平方米，其中商业物业和写字楼470万平方米，公共建设物业260万平方米。

对比起2020年末的数据，在这一板块，世纪金源服务仅在公共建设物业板块增加了约30万平方米的管理面积，在商业物业和写字楼并没有太多变化。

换句话而言，对于世纪金源服务而言，登陆资本市场最大的问题也许并不是数据规模有没有变化，而是怎么样的故事，才能打动已经“挑花眼”的投资者。

（ HN666）