物业股集体重挫：世茂服务两日跌19.6% 《整治通知》政策利空背锅？

作者：陈宪

近日教育、科技股持续遭遇重挫，恒生指数27日收盘跌4.2%，最近两个交易日跌幅高达8.18%。同期恒生物业服务及管理指数累计下跌20.2%，物业股罕见出现了股价大幅下跌，53只物业股两个交易日内仅一家股价上涨，除几家迷你物企不涨不跌外，46只物业股齐齐下跌。

其中，世茂服务跌幅高达19.55%，其次是金科服务跌18.15%、旭辉永升服务跌17.47%、碧桂园服务跌16.6%、合景悠活跌15.66%、中海物业跌14.44%、华润万象生活跌14.07%。跌幅在10%以上的多达17家，跌幅在5%以上的有12家。

除浦江中国、兴业物联、烨星集团等6家小物企因交易量小、新上市等原因不涨不跌以外，只有中奥到家一家微涨1.45%，这显然已经不能简单用市场环境影响来概括了。

7月23日，住建部等8部门发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，通知中关于物业服务的整治重点主要有以下6个方面：

（1）未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；（2）未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息；（3）超出合同约定或公示收费项目标准收取费用；（4）擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；（5）物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目。

其中第4条，擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益，引起市场广泛关注。

业主共有部分经营收益，指的是小区公共区域出租或做其它经营用，比如住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费；公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费；公共场地摆摊、自主售卖机、快递柜等进场费、通信基站等设备占地费等。

业内人士对新浪财经解释道，小区公共部分严格来说产权属性归属于全体业主，包括电梯间、外立面、公共绿化等。这一部分收益按照物权法的规定应该是归属于全体业主所有。但小区业主或者说业委会也没有能力自己开展公共区域的经营，一般都是委托给物业公司，后者收取一定报酬。

在开发商阶段，物业公司会和开发商相互协商，约定一个收益百分比，这个阶段可能定的比较高，比如80%。到了业主委员会阶段，可能比例就比较低。主要看双方合同约定的收益比例，但确实也有部分物业公司不规范操作。

而小区公共收益体现在物业公司财报中，就是社区增值服务收入中的电梯广告费等。Wind数据显示，跌幅居前的世茂服务社区增值服务收入占比为31.85%，跌幅居前的也大部分为头部企业。

需要注意的是，合同约定下收取的公共收益仍是物业公司的正常收入。某上市物企人员就对新浪财经表示，这个政策影响可能被扩大了。对上市物企来说，规范是首要，公共收益处理本来就已经做到规范了，影响很小。反而是对那些不规范的物业公司影响大些，对整个行业或上市公司来说反而是好事，良币驱逐劣币。

中信证券研报认为，《通知》有利于物业管理行业正本清源，推进市场化和规模。各地监管普遍推动业主公共收益用以补充维修资金，物业管理公司一般可以提取不超过经营收入30%的管理费。这极大打击了一大批劣质物业管理公司，但却无损于具备公共区域经营能力、财务报表规范的品牌物业管理公司。《通知》要求整治物管公司不退场的行为，也有利于物业管理公司存量外拓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，物业股普遍下跌有多方面因素，物业股大部分在港股市场，受美股市场影响，这次政策也是一方面，需要综合来看。

中物协总经理杨熙则认为，这是市场对《整治通知》的夸大误读。本次《整治通知》主要针对房地产行业并非重点针对物业行业，且涉及物业的要求，其实在通常被视为支持物业行业发展的，2021年1月住建部等十部委联合发文的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中已有过表述。

在《整治通知》发布后，据媒体消息报道，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，买地金额除公开市场拿地外，还包括收并购方式获地的支出。房地产开发商被限制拿地金额，长远看对关联物业的发展是否也有影响？还需持续关注。

（王治强 HF013）