原报道 | 参与华晨地产重整 金科扩张寻路

观点地产网 继去年底华晨汽车集团控股有限公司进入破产重整程序后，另一家名为“华晨”的公司也经历了类似命运。

7月21日，株洲华晨房地产开发有限责任公司（简称“华晨地产”）及华晨地产管理人，宣布与重庆房企金科股份(000656,股吧)签订战略合作框架协议。据悉，金科湖南公司法务、财务、工程、客服等团队已进驻华晨地产展开工作。

7月23日，华晨地产重整案第一次债权人会议召开。会议披露，除了金科达成合作意向，包括正奇金融控股股份有限公司等数家金融机构已进入尽职调查，并开展实质性磋商。

华晨地产最早成立于1995年，创始人为陈文义，后者曾被誉为“株洲地产大王”。但和泰禾、蓝光、华夏幸福(600340,股吧)等房企类似，当时代的发展方向发生调整，它们过往依靠负债构筑的辉煌轰然倒下。数据显示，2021年上半年，国内递交破产文书的房企累计达到203家。

行业出现分化，尚有投资余力的房企在“等鱼断气”，收并购成为这批企业扩张的重要手段。金科股份此番介入华晨地产的重整，资源的相关性或许是吸引它的主导原因：华晨地产纳入评估范围的在建在售资产，总体量逾175万平方米。

不良资产投资在金科股份过往发展中较为罕见，因为这类型投资标的往往存在瑕疵和风险，考验接盘方的资产评估、债权关系梳理及解决等能力。但对于金科而言，扩大在湖南的销售规模实属必要，去年湖南的贡献仅有84亿左右。

在五年总销售规模超4500亿元的口号下，金科也存在着提升区域能级的诉求。

华晨地产重整

公开资料显示，陈文义最早于1990年进入株洲的机关单位，1995年下海成立华晨地产。从代建项目起步，华晨地产逐渐将业务拓展至株洲市中心，此后开发出珠江花园、珠江丽园、财富小区等代表项目。

在快速发展时期，华晨地产曾扩张至长沙市场，业务战略也开始多元化，陆续布局金融服务、传媒文化等领域。

即便爆发资金链危机前夜，华晨地产仍是株洲房地产开发行业的领头羊，并且是湖南省企业税收贡献百强。2020年，该公司还在推进“华晨湘江大都会”项目，后者建筑高度约达205米，被誉为株洲第一高。

这背后实际上已暗流涌动，只是外界鲜有将其关联与风险关联起来。

观点地产新媒体了解，2020年8月，圣湘生物登陆科创板，其中陈文义持有2224.1466万股，股权比例5.5604%位列第六大股东。2个月后，陈文义迅速辞去圣湘生物董事职务，并将手中2200万股质押，市值超过20亿元。

同年11-12月，华晨地产将株洲县融兴村镇银行有限责任公司等6家公司的股权出质，对应数额共计1.695亿元，质权人包括交通银行(601328,股吧)、财信信托、华融湘江银行、国信财富融资等；12月7日，陈文义还将华晨地产1亿元股权出质给华融湘江银行。

进入今年3月，华晨地产旗下金水湾、山水印象、神龙湾等项目均已停工的消息甚嚣尘上，株洲市住建局的表态也从去年底“华晨公司处于正常运转”，转变为“正在制定方案积极推动在建项目尽快全面复工”。

4月20日，株洲市中院裁定华晨地产重整，并于4月23日指定株洲惟楚企业破产清算事务有限公司、湖南瀛启律师事务所担任联合管理人。4月27日，株洲市中院裁定对华晨地产及旗下子公司共计13家公司进行实质合并重整，此后案件公告证实，华晨旗下大部分项目实质已于1-2月份停工。

债权人也对华晨地产及实控人的有价值资产进行财产保全，包括怀化市君益泰物贸申请对湖南金典建设、华晨地产价值1100万元财产申请查封、冻结；根据圣湘生物公告，张钢、芜湖鹏华叁号投资中心（有限合伙）、国信财富小额贷款、株洲市金融控股、长城资产等公司，先后申请对陈文义所持上市公司股份轮候冻结。

6月底，华晨地产管理人宣布，将于7月30日起司法拍卖华晨地产和关联方白云投资公司对湖南新嘉置业持有的股权及债权资产包，起拍价7594.23万元。该资产包涉及株洲枫溪片区商住地块，土地面积3.42万平方米，拟用于开发浪琴湾二期。

至7月23日，华晨地产重整案第一次债权人会议召开，并于现场披露：4月20日陈文义所持圣湘生物股份(600201,股吧)纳入债务人财产后，华晨地产实现净资产约11亿元；重整将以单项共益债投资、整体投资、债权+股权收购等形式吸引投资人。

而在会议召开前2天，金科股份已与华晨地产及其管理人签订战略合作框架协议。

不良资产管窥

金科股份相关人士对观点地产新媒体回应，目前公司仅是与华晨地产方面达成意向，尚未正式介入重整。

不过，株洲媒体报道称，金科湖南公司已派遣法务、财务、工程、客服等团队进驻华晨地产展开工作。这仍反映出，金科对于华晨地产重整的重视程度。

实际上，华晨地产管理人此前披露重整事宜时，曾详细记录重整所涉及到的14个主要项目。

观点地产新媒体了解，这批项目主要分布于株洲、长沙，总建筑面积达390.58万平方米，其中在建在售175万平方米。尤其是位于长沙的项目，规划建筑面积将近百万平方米，但目前除了新里程广场尚未完全停工，其它都处于未建设或办理拆迁手续的阶段。

同时根据华晨地产管理人披露口径，计入神农城、红旗广场等自持的多个商业综合体近42万平方米，华晨地产总资产体量接近217万平方米。

上述资产对金科股份而言无疑是规模层面的有力补充。金科最早于2008年进入湖南市场，并于2018年首入株洲。至2019年前后，尽管金科已布局长沙、株洲、岳阳、郴州、衡阳、常德、永州等12个县市，但在湖南区域累计开发项目仅17个左右。

2019年，金科湖南公司升级为区域公司，业务发展才有所改善。该公司提供的数据显示，2019-2020年湖南区域公司总计在8个城市获取12宗地块，对应土储269.76万平方米远超前十年；去年湖南区域销售额约84亿元。

而根据年报，截止2020年底，金科在湖南主要房地产项目中，长沙有集美天辰、金科·世界城、金科·美苑、集美星宸、长沙科技新城等项目，其中年内贡献销售的项目仅集美天辰、集美星宸；株洲集美雅郡项目已于2018年开盘。

补充湖南地区土储，快速实现销售，成为其介入华晨地产重整的直接目的。

仅从项目重启的角度，7月份，株洲市方面对外披露，华晨地产在株洲共有13个在建在售项目，全部完工还需要不到10亿元资金。且在金科与华晨签订框架协议的现场，中国邮政相关负责人亦表态，华晨项目重启销售后，将给予相关金融支持。

但整体而言，介入不良资产同样需要重点评估潜在的债务风险。据媒体援引会计事务所统计数据，截至今年2月，华晨地产总资产约111.56亿元，而总负债约118.86亿元，已沦为负资产公司。这部分资产或不包含陈文义所持圣湘生物股份，目前也尚未知悉华晨的表外债情况。

华晨地产管理人指，重整的13家公司中，12家与华晨地产控制权高度集中，且丧失了财产独立性，账面资产、负债与真实情况不符；公司之间存在多笔资金往来，并涉及交叉担保等问题。

即将于7月底司法拍卖的新嘉置业，外界或许能从其中观察到资产包的瑕疵及重整的复杂性。

观点地产新媒体了解，华晨地产和白云投资对新嘉置业的股权评估价值为-1483.51万元，享有债权营收账款评估价值9077.74万平方米，综合后起拍价7594.23万元。该公司最早于2019年签订土地出让合同时，支付50%出让金即8977万元，以及31.18万元契税，并欠缴契税686.98万元。

值得一提的是，陈文义2018年曾向株洲本土商人邹昌贵借款2.6亿元，为此于去年1月将新嘉置业的股权全部质押，至年底邹昌贵已实际控股新嘉置业。这意味着，接盘方获取土地前，需要先解决遗留的债务问题。

拍卖公告也提及，竞买人竞拍视为对新嘉置业出资、债务、欠税、行政处罚以及其他重大瑕疵的情形可能存在而自愿承担风险的承诺，标的资产应承担的前述所有义务一并转移给买受人。

剑走偏锋

在宏观经济环境发展方向变化的深刻影响下，近两年大部分房企都面临着艰难的生存挑战，尤其是债务压顶的企业，会选择将房地产资产抵押或出售。这也为现金相对充裕并且存在规模诉求的其它房企提供了收并购的契机，金科便是其中一员。

但与融创、万科等房企不同，金科在这方面更多集中于项目层面的收购。比如2019年7月，以17.21亿元收购新城控股(601155,股吧)6个项目，涉及建筑面积102.22万平方米；2020年3月，收购红星旗下昆明、重庆、慈溪三个爱琴海购物公园项目。

即便是两年前介入当时陷入困境的成都置信，金科也仅是通过与置信成立“金科置信”方式建立防火墙，统筹发展产业项目和地产项目。

数据显示，2020年金科股份新增土地投资148宗，土储建面2364万平方米，总价款892亿元；而由于一二线占比提高，期内楼面单价3773元/平方米，同比提升超40%。

其中，去年金科在襄阳、重庆、贵阳、郑州、烟台、沈阳、徐州等地都采取过收并购方式拿地。以襄阳市襄州区201953号地块为例，该地块最早由襄阳科鹏置业竞得，去年初金科通过收购49.30%股权成功介入开发。

除此以外，通过产业地产方式勾地也成为金科的“武器”之一。截止去年底，金科产业号称在22个城市累计开发运营管理项目25个，面积逾1100万平方米。其中，长沙科技新城占地33.4万平方米，总体量53.83万平方米，预计投资额25.82亿元。

如今金科却对不良资产收购领域展示了兴趣。一般来说，不良资产包不乏资质较佳的项目，并存在大幅度折价，拥有资金优势、标准化产品线及品牌溢价的房企容易盘活这类资产。前提是，房企能成功化解资产包的风险。

根据株洲媒体的报道，合作意向达成后，金科和华晨地产有望在品牌输出、资金运作、质量管理、客户服务等领域“展开全方位合作”，以助后者尽快实现重整。

这种“剑走偏锋”的扩张方式，也被视作扩大规模的新路径之一。

去年金科股份实现销售金额2232亿元，但按地区划分，该公司只有重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元，四川、河南、山东销售过百亿；其余地区尽管保持高增长，但仍未成为业绩贡献主力。

尤其是在新战略规划下，金科股份提出2025年总销售规模超过4500亿元，这对区域能级提升提出了更高要求，包括广东、陕西、江西、湖南等地区的投资力度也要相应加大。

金科股份新任董事长周达对投资质量同样提出了要求，他于4月表示，金科在投资方面要严守投资原则，不再单纯追求规模的快速增长，把现金流稳健和安全放在首位。他还提出，加大城市更新、一二级联动等方式去获取相对低成本、大规模项目的力度。

无独有偶，在金科与华晨签署框架的同一天，7月21日，阳光城(000671,股吧)亦宣布以61.45亿元收购不良资产。

具体而言，阳光城受让原属于破产企业浙江卓诚兆业名下的众泰小镇项目资产，涉及浙江永康市核心区位7宗地块。对此阳光城表示，交易完成后，将补充公司浙江大区房地产项目储备资源，并可以快速实现销售，助力公司进一步实现发展。

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（ HN666）