进入7月，于2021年年初递交招股书的多家物管企业陆续完成IPO，港股迎来一波物业上市热潮。月内，成功在港上市的物业企业达到6家，包括中骏商管(0606.HK)、融信服务(2207.HK)、康桥悦生活(2205.HK)等。然而，近期也有一家物管企业未能如愿收获资本青睐，上市进程遇阻。
消息显示，世纪金源服务于2021年1月20日递交的招股书届满6个月，于7月20日失效，而就在时隔6天后的7月26日，世纪金源服务第二次向港交所递交了申请。
《商学院》记者就世纪金源服务上市相关问题，向该公司发去了采访函，截至记者发稿暂无回复。
“造血”不足影响增长预期
截至目前，世纪金源服务是今年唯一一家招股书失效的物业企业。同期成功完成上市的6家企业中，除融信服务外，其余均为首次申请，IPO进程相对较为顺利，而融信服务也在二次递表后的1个月内通过了上市聆讯。作为拥有29年综合物业管理服务经验的老牌企业，世纪金源服务此次上市缘何遇阻？从其招股书披露数据中或可窥见些许端倪。
根据首次招股书数据，截至2020年9月30日，世纪金源服务在管项目223个，总合约建筑面积为7410万平方米、在管总建筑面积为6390万平方米。然而，于2018年、2019年及2020年9月末，其在管总建筑面积中91.0%、75.1%及74.7%均由母公司世纪金源集团提供。通常来说，物管企业发展过程中的通病之一即是对母公司依赖较重，而自身“造血”能力不足。虽然世纪金源服务该数据已处于下降趋势，但占比仍然较高。而在其第二次递交的招股书中，则更新了2020年年末及2021年前4个月的数据，该数据分别为74.3%及68.6%，占比有所下降。可见其为了完成第二次上市冲关，在近半年多时间内着重加强了独立第三方物业的拓展能力。
另外，增值服务成色不足或许也是其上市折戟的原因之一。据世纪金源服务披露，目前其业务模式主要包括物业管理服务及增值服务，分别对应世纪城物业管理和世纪生活两大子品牌。截至2018年、2019年及2020年年末，其物业管理服务收入占比分别为74.8%、77.3%及80.5%；增值服务占比则为25.2%、22.7%及19.5%。可以明显看出，体现增量发展能力的增值服务收入不仅没有得到提升，反而呈逐年下降趋势。在最新披露的数据中，截至2021年4月，上述两项服务的占比分别为78.3%及21.7%，其中增值服务占比较2020年同期下降1个百分点，可见其在营收层面对物业管理服务的依赖仍然较重，存在业务类型较为单一的问题，一定程度上影响了资本市场对其未来的增长预期。
风险诱因加大市场不确定性
近些年，物管企业赴港上市热度居高不下。自2018年起上市物企陡然增加，此后每年数量均呈上升趋势。2018年至2020年，赴港上市物管企业的数量分别为6家、10家和18家。截至今年7月底，在港IPO物企已达11家。对于房企积极分拆物业上市这一布局，58安居客房产研究院分院院长张波接受《商学院》记者采访指出，“近些年，房企纷纷加快物业上市的重要目的仍在于融资需求，由此催生了物业集中上市的热潮。”
反观于今年年初开始布局物业上市的世纪金源集团，试图乘上这辆高速行驶的资本列车，或许也出于同样的考虑。近年来，在“三条红线”的约束之下，房企负债端的压力倍增，以往的运作模式受限。因而，分拆旗下板块上市成为其融资的一条有效路径，同时可在一定程度上实现拓宽发展。作为一家老牌房企，这也是世纪金源集团鲜有的一次资本筹谋。而从物管企业自身层面来看，轻资产的模式本应更容易博取资本的青睐。但从数据中可以发现，作为行业内的中型物管企业，世纪金源服务负债水平并不低。首次招股显示，截至2020年9月，其资产负债率达78%；在第二次更新的招股书中，该数值有所降低，为69.4%。
除此之外，世纪金源服务一直践行的“大盘模式”或许也成为风险的诱因。截至2020年，世纪金源集团房地产板块累积开发总面积约7360万平方米。其中已开发的12个世纪城项目全部由世纪金源服务管理，在管总建筑面积约4440万平方米，单个项目平均在管建筑面积约370万平方米，其中5个项目的在管建筑面积逾400万平方米。虽然母公司较为强大的“输血”能力为世纪金源服务带来了营收层面的增长同时实现成本的节省，但规模较大且较为集中的业务模式，也意味着单个项目风险的加大。一旦其中某个项目的运作出现问题，对企业盈利能力的影响也会较大。
门槛抬高或成必然
近些年，赴港上市物企数量攀升，其中也不乏一些遭遇波折的企业，包括宋都服务、星盛商业等都曾二次递交招股书。但作为一家处于行业第二梯队的物企，本次世纪金源服务的失利多少有些意外。究其原因，或与企业自身业务结构及盈利能力息息相关，但不免引发市场对物企上市门槛收紧的讨论。此前，也有不少新股接连遭遇破发，这种境况或许也反映出市场对物管板块所持态度的悄然转变。
接下来，随着市场环境的日趋理性，行业分化势必加大。物管板块将会呈现何种走势？物企上市又将面临怎样的挑战？对此，招银国际指出，当下物管板块的估值正经历回落与修正，随着市场不确定性增加，行业估值的关键支撑已转向增值服务和零售及租金增长，而在管面积的增长更多是防御性驱动力。
对于此现状下物管企业可能面临的挑战，中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟则指出，扩规模是现阶段多数物业企业的共识，因为规模是未来行业竞争的基础，资本也会给规模大且有强大母公司的资源的企业更高的估值。但这也不意味着小型物企并没有成长与竞争空间。从以往案例来看，规模较小，但区域深耕型企业也受到了资本市场的青睐，如滨江服务深耕杭州、越秀服务深耕广州等。最近上市的物企中，规模较小的物企朗诗绿色服务也因其绿色概念受到热捧。
“从长期发展来看，中小型物企发展潜力同样较大。在战略层面上，可首先打造服务标准化和品牌建设，避免跟头部企业的直接竞争，等行业发展到一定阶段后，再凭借自身特色或区域深耕优势，进行有针对性地扩规模，或深挖服务价值，通过创新增值服务提升盈利能力。”牛晓娟表示。
当前环境下，物业板块的后市发展尚需综合政策、业绩等多方面因素加以分析，但单就上市门槛而言，市场的研判标准已愈发理性。基于此，物管企业更应注重自身“造血”能力的提升，进而在估值层面博取优势。而对于下半年物企赴港上市趋势，牛晓娟也做出了预判：“目前港股、A股上市物业服务企业总数已达52家。从今年新上市企业的时间进度来看，已进入高潮阶段，预计到2021年年底，上市物业服务企业总数会超70家。”
（文章来源：商学院）
文章来源：商学院
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