标普预计鑫苑置业流动性将进一步弱化

观点地产网讯：8月2日，标普全球评级7月30日宣布，对鑫苑置业采取评级展望调整为负面行动。

据观点地产新媒体了解，将展望调整为负面源于标普预计鑫苑置业的流动性将进一步弱化。因鑫苑置业推迟发布财报导致其在信用市场的融资能力潜在弱化，标普也将鑫苑置业的流动性评估从稍欠调整为疲弱。鑫苑置业推迟本应不晚于2021年4月30日（纽交所规定）公布的2020年全年业绩及相关年报。标普认为，推迟发布的原因为年报最终定稿问题以及与鑫苑置业的房地产管理子公司之间的相关方交易披露问题。因推迟时间拉长，标普认为鑫苑置业报表的透明度和公司治理能力弱化，因此标普将其管治能力评估从普通调整为较弱。

确认评级反映标普认为，鑫苑置业或能够利用现有融资手段管理境外债务到期问题。这些融资手段包括提取贷款和现金偿付。鑫苑置业没有债务集中到期问题，因此尽管在资本市场的融资能力弱化，鑫苑置业依旧能够逐一解决债务到期问题。

郑州遭遇洪水灾害也可能令鑫苑置业的销售前景和建设进展承压。标普预计本月早些时候在郑州出现的罕见、极端降雨天气将导致鑫苑置业出现至少一至两个月的运营和销售中断。郑州市占鑫苑置业2021年可售货值的约35%，且鑫苑置业本计划在下半年进行大规模推盘。标普估算，鑫苑置业2021年的合约销售额将下降约15%至150亿-160亿元人民币。

除在郑州市的建设延迟外，鑫苑置业潜在收紧建设开支也可能制约公司2021年的收入结转水平。标普预计，鑫苑置业将更加专注于确保今年有足够的流动性偿付境外债务。

鑫苑置业的资本结构依赖高成本境外融资。这是由于市场波动使到期债务的再融资面临不确定性。因此，鑫苑置业或需要用手头现金偿还部分到期债务。标普预估截至2021年6月末公司的未到期境外债务在资本结构中的占比约为30%。所有债务的票息均高于14%。2021年10月公司将有2.29亿美元优先债券到期，2022年9月还将有2.6亿美元优先债券进入回售期。

由于土储充足，鑫苑置业仍可获得银行和信托融资。标普估算，截至2021年6月30日鑫苑置业的总债务相较2020年底大体稳定。这表明鑫苑置业保持着与当地银行和信托公司的银行关系，鑫苑置业亦可用境内外项目进一步融资来提升流动性。

由于对项目的高度控制，鑫苑置业应能调用部分现金来偿还境外债务。鑫苑置业并未参与多个联合营项目，而此类项目中的合作方可能会给资金向上游流动带来额外阻力。标普预计鑫苑置业在其项目中的权益比率至少为90%。

此外，标普估算截至2021年6月底，鑫苑置业的在手现金至少有80亿元人民币，其中50亿元为非受限现金。非受限现金应可助其部分或全额偿付今年到期的境外债务。

影响该信用评级变动的环境、社会和治理（ESG）因素：透明度、风险管理和内部管控。

负面展望反映出，由于可能需用现金偿付境外到期债务，标普认为未来12个月鑫苑置业的流动性可能进一步下降。标普认为，鑫苑置业推迟发布财报将影响其即将到期境外债务的再融资前景。不过，标普仍然相信鑫苑置业能够在2021年管理此类债务偿付。

如果鑫苑置业的流动性进一步弱化，致使标普认为其资本结构不可持续，标普则可能下调其评级。进一步推迟发布财报而导致再融资难度加大，则可能引发这一情况。偿债造成现金显著消耗（如以自有现金全额偿付境外到期债务），或融资成本急剧增加，亦可能表明流动性恶化。

如果鑫苑置业的流动性来源得到改善，可完全覆盖流动性使用，标普则可能将展望调整至稳定。对海外项目融资所得的新流动资金以及合同销售所得现金流入增加，带动现金水平提升，可能改善流动性来源。

鑫苑置业的EBITDA利息覆盖率也应保持在1.0倍以上，表明资本结构可持续，且财报应在预定时间内发布。

（ HN666）