深圳学区房击鼓传花的游戏，大概率要宣布Game over了！
今天（8月3日），深圳法拍房传出一个重要信号，顶级学区房流拍。
位于福田区百花路四路2号，对口“百花小学+深圳实验中学初中部”的长城花园起拍价10841475.6元，低于市场价185万却无人问津。
作为深圳顶级学区头部学区房，起拍价低于去年历史成交价依然没人要，实属罕见。
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头部学区房，初现“无人问津”
作为楼市的风向标，深圳福田百花范畴的小区热度代表着学区房市场的冷暖程度。
今天（8月3日）流拍的这套房源，不是最贵，却是典型。
房源被拍卖的原因是夫妻离婚纠纷，房屋没有抵押，也没有被出租，是当年全款285806元购买。
起拍价格10841475.6元，单价大约是10.35万/平，相比最新的历史成交数据要便宜约185.85万元。
同小区最近一次拍卖是去年的7月10日，两套房源。
一套110平最终价格是1328.9万，单价12万/平；另一套158.51平，最终价格是1782.212万，单价11.24万/平。
结合当前楼市背景，该套房源流拍的最大原因是上周五深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。
意见稿重点提到“教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制”。
这就意味着，学区房再也不香了，而昨天格隆汇楼市就做了具体的分析——《深圳或再无学区房》。
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学区房“失速”早有预警
长城花园这套房源，开拍前有181人设置了提醒，开拍后有5176围观，可见拍卖前想接手的人还是有不少。只是被《条例》（征求意见稿）压制住冲动了。
因为原房屋主人已经42岁，房屋已经使用36年，如果孩子按照正常年纪上学已经大学毕业，学位大概率也不会用到。
房子没有抵押，没有出租，低于历史价格近两百万，学位可能也没有占用的情况，如果放在两月前会是香饽饽。
而两月前，想拍下深圳顶级学区房源基本需要靠抢。
比如同为“百花小学+深圳实验中学（初中部）”学位的一套长泰花园B座25B房源，去年5月19日开拍，吸引25人报名，732人设置开拍提醒，开拍后2.46万人围观。
又比如今年5月中旬深圳法拍市场3天出现两场拍卖，更是引爆学区房的市场。
“深圳实验小学+深圳实验中学（初中）”双名校学位的两套房源被土豪们热抢。
其中，一套房源是国城花园1栋21E的房源，5月12日开拍，127.82平，经过11人100轮的竞价，最终成交2122万元，当时吸引了2.4万人围观。
另一套房源同为国城花园1栋21E，5月14日开拍，127.82平，经过15人147轮竞价，最终成交2206万元，当时吸引了1.3万人围观。
如今，双名校学位学区房，无人报名，围观人数几乎打了对折再对折，热度一下子大降。
这截然不同的两种法拍景象，说明什么？
长城花园的这套房源是《条例》（意见稿）公布后的首套学位房上拍，说明《条例》对弱化学位房作用的影响，要比我们想象的猛烈许多，接手连土豪都需要理性了。
但实际上，顶级学区房涨幅“失速”两月前早有预警。
5月中旬拍卖的两套国城花园，同样面积，但成交价2122万元的房源比今年2月历史成交价低746万元；成交价2122万元的房源比今年2月历史成交价低662万元。
而根据深圳贝壳今年的历史数据，国城花园127.82平的户型最新成交时间为2月6日，成交价约为2868万元。
可见，虽然大学区制度暂时还处于征求意见当中，但对部分靠名校涨起来的学区房来说，价格大概率已经到达了天花板，回调是大概率。
那么，后续征求意见稿正式落地，顶层学区房估计将又会是一阵兵荒马乱。
这几天，7月二手房成交的数据出来了，毫无疑问又是跌。
二手房成交数据迎来今年的四连跌，只有2557套，创近17个月新低，仅次于2020年2月的1667套。
所以在法拍冷却，二手房市场哑火的情况下，还打算接手二手房的，选房更要擦亮眼睛！
（马金露 HF120）
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