佳兆业加速降杠杆净负债率降至97.9% 货值超6700亿旧改项目成盈利增长“压舱石”

“狠抓经营、加速回款、发力旧改”，佳兆业营收净利双增。

8月2日，佳兆业(01638.HK)发布2021年前7个月销售业绩。公告显示，今年前7个月，佳兆业总合约销售约为739.5亿元。相比全年销售目标1300亿元，已完成约57%。

截至2020年末，集团土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%，优良的土地储备，为后续的盈利增长奠定基础。

在保持规模质量增长的同时，集团坚持稳健的财务策略，不断优化资本结构。截至2020年末，佳兆业净负债率降至97.9%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道红线”降至“黄档”。

佳兆业更新的目标，是希望2021年“三道红线”全部达标。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，佳兆业积极降杠杆，既减少了企业的财务风险，也使得企业后续经营更加游刃有余。类似货值的提高，也有助于后续企业更好发展。对于此类旧改来说，也需要注意到一点，即旧改若做出品牌，也将更好支持佳兆业的发展。类似压舱石的作用需要利用好。

净负债率实现五连降

佳兆业于1999年在深圳成立，业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理等20个产业和细分领域。

从近五年中报数据来看，佳兆业集团的营收年均复合增长率为45.33%，毛利年均复合增长率为71.03%，在高质量增长道路上大步迈进。

2020年，在疫情冲击之下，佳兆业依然如期实现了千亿目标。年报数据显示，2020年佳兆业合约销售金额再创历史新高，同比增长21%至1069亿元；销售面积同比增长33%至620万平方米。

最新公告显示，今年前7个月，佳兆业总合约销售约为739.5亿元，总合约建筑面积约为439.57万平方米，分别较2020年同期增加约62.3%及64.0%。其中，7月单月，佳兆业合约销售约为100.96亿元，按年增加约5.9%；合约建筑面积约为58.98万平方米，按年增加约5.1%。

在此前的2020年度业绩发布会上，佳兆业管理层透露，佳兆业今年的销售目标为1300亿元。按此计算，今年前7个月，佳兆业完成年度目标约57%。

在土地储备上，佳兆业坚定布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。截至2020年末，集团土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%，优良的土地储备，为后续的盈利增长奠定基础。

“保持发展和债务之间的平衡一直是我们财务的重要工作方向。”佳兆业首席财务官吴建新坦言，在规模、现金流和利润方面会维持平衡。

近年来，佳兆业也采取多项措施降低负债成效显著，净负债率实现了五连降。2015年-2019年，佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%和144%。截至2020年末，佳兆业净负债率降至97.9%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道红线”降至“黄档”。

严跃进认为，佳兆业积极去降杠杆，效果显著，说明其在资金方面做了很好的把控，对自身的发展和行业趋势都是一个很好的导向。

掘金万亿级城市更新市场

作为城市更新龙头企业，佳兆业的增长红利正在稳步释放，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。

城市更新已成为佳兆业获取高价值土储的重要方式，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。

伴随着深圳城市更新新政的落地实施，集团城市更新转化再提速，预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元。

近年佳兆业在城市更新上进一步发力。2020年，佳兆业新拓的城市更新项目多达54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市，新增数量是2019年的近三倍。与此同时，佳兆业也将城市更新模式加速复制到全国其他区域，贵州、湖北等地在去年均实现首个项目落地，城市更新版图不断扩大。

截至目前，佳兆业拥有201个城市更新项目储备，占地面积超5000万平方米，其中绝大部分位于大湾区，深圳、广州两地货值占比更是高达86%。

“城市更新是佳兆业的核心板块。”在业绩会现场，佳兆业执行董事兼总裁麦帆透露了两大计划，一个是三年行动计划；2021-2023三年，佳兆业预计将有至少50个项目完成转化供地，提供大约500万平方米占地面积的开发用地规模。另一个则是三年之外的远期项目也设置了近期目标，多个城市更新项目都有一个系统性安排。

华兴证券7月发布研报称赞佳兆业集团销售增速“表现十分突出”，远高于行业平均增速。研报指出，“佳兆业集团凭借今年大量城市更新项目进入收获期，销量呈现爆发式增长，同时在开发商利润率普遍承压的情况下城市更新项目仍有相对丰厚的利润，属于量价双优型增长”。

中国指数研究院认为，面对万亿级的城市更新市场，佳兆业通过前瞻性的布局，深耕包括深圳、广州、上海在内的一线及重点二线城市旧改市场，积累了大量优质的项目资源，为未来销售增长奠定了坚实的基础。这些项目布局优良、价值红利兑现明确，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。

严跃进指出，在旧改这块，佳兆业一直是行业标杆，而且近两年的城市更新，城市旧改市场机会很大，基于良好的经验去进行项目开拓，具有很好的机会。

（文章来源：长江商报）

文章来源：长江商报