话企丨招商蛇口，急了？

“三道红线”以及各类调控政策的高压下，扩展融资渠道成了各大房企发展规划的重点。而担保作为房企有效的短期融资工具，逐渐成为房企的重要融资手段之一。

其中值得注意的是，招商蛇口(001979,股吧)在最近的短短20天内共为8家子公司提供了担保，原因均为项目开发需要，通过融资机构借款补充资金。不仅如此，子公司还反向为招商蛇口担保了100亿元永续债、80亿元银行借款。

对于本已处在“绿档”安全线内的招商蛇口来说，顶着加剧债务的风险也要频频担保，究竟为何？

20天8次担保

招商蛇口又双叒叕担保了。

8月4日晚间，招商蛇口连续发布两则公告称，将为旗下2个项目公司担保。其中，为持股34%的珠海雍景华越房地产有限公司提供不超过1.36亿元的担保；全资子公司上海招商置业有限公司按24.5%的持股比例为平湖市卓耀房地产开发有限公司提供不超过1.96亿元的担保。

而这仅仅是近期招商蛇口频频担保的一个缩影。据财经网(博客,微博)不完全统计，近20天以来，招商蛇口已经为旗下8个项目公司提供了担保。其中，8月3日，招商蛇口为青岛蓝湾网谷担保9亿元；8月2日，招商蛇口为合肥招盛担保9.68亿元；7月31日，为武汉招城置业担保2亿元。

截至8月4日，招商蛇口及控股子公司的对外担保余额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）为501.55亿元，对合并报表外单位提供的担保余额为42.46亿元，合计544.01亿元。

这意味着，8个月左右的时间，招商蛇口担保额达到了2020年企业归母净利润122.53亿元的4.44倍，几乎相当于2017-2020年连续4年的归母净利润之和。

一位业内专家表示，担保本身较为正常，但是频频担保容易让外界认为企业资金面出现了问题。尤其是为财务数据不好的企业提供担保则无疑会加剧房企的债务风险。

而这恰好是本轮招商蛇口担保企业的共同点。财经网统计发现，在招商蛇口担保的8个企业中，最新财务数据显示，企业营收均为0。在净利润方面，1家企业净利润为0，6家企业净利润告负，最高亏损708万元；仅有青岛蓝湾网谷1家企业净利润为正，为29万元。担保来的资金，无一例外，均为因项目公司开发或建设需要。

只是，招商蛇口自身还需要子公司的担保。7月30日晚，招商蛇口发布公告称，因生产经营需要向中原信托申请永续债权投资，总金额不超过100亿元，全资子公司深圳地产为此提供担保。6月30日，招商蛇口也曾因生产经营需要向招商银行(600036,股吧)深圳分行申请授信额度80亿元，深圳地产同样为此提供担保。

不仅如此,尽管在“绿档”内，但招商蛇口似乎在“钱”上仍存有一定的压力。据公开资料显示，7月28日，招商蛇口南宁邕宁项目以1.44亿元引入新城控股(601155,股吧)。7月22日，招商蛇口拟以30%股权为扬州威盛置业实施企业增资，募集资金不低于1.05亿元。6月29日，招商蛇口拟以29%股权为南通项目公司增资，募集资金不低于8.7亿元。

对于自身现金流还难以保证充足的情况下，却还不断为旗下企业担保是否会为公司带来潜在风险的疑问，截至发稿前，招商蛇口并未回复。

在上述专家看来，这些被担保的企业应该是招商蛇口今年抢地时的马甲公司，现在要面临的是抓紧时间赶工。“因为不知道什么时候新的调控就又出来了，赶紧开工赶紧出货，万一又出新调控，导致这么多项目压手上就不值当了。”

拿地销售比超50%

正如上述专家所言，2021年前7个月招商蛇口的确是在土地市场加速“抢地”。

据中指研究院发布的2021年1-7月全国房地产企业拿地金额排行榜显示，招商蛇口前7个月拿地金额为705亿元，位列第5位。在长三角、粤港澳、京津冀、中西部4个城市群拿地金额top10榜单中，招商蛇口均在列。其中，在长三角拿地金额top10榜单中，其甚至以412亿元冲进TOP3行列。

而在2020年，招商蛇口仅以405亿元位列全国榜单第14位，而且并未进入粤港澳、京津冀、中西部top10榜单，长三角top10榜单仅以224亿元位列第8位。

这样的拿地节奏似乎与房地产行业整体走势相背离。据中指院数据显示，2021年1-7月，TOP100企业拿地总额18057亿元，同比下降3.0个百分点，门槛值为41亿元，与去年同期相比略有下降。

按照“拿地销售比不超过40%”的标准来看，招商蛇口已远超标准。据克尔瑞数据显示，招商蛇口上半年拿地销售比达到51%，位列第8位。同期，百强房企中只有23家投销比超过40%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，一般而言如此大手笔拿地对房企的现金流压力和融资、开发能力都是一个考验。“拿地销售比不能超过40%”的规定是从行业监管角度希望降低房企流动性风险和现金流压力的一种政策宣示，但是并不代表每家具体企业如果超越了这一指标就一定会爆发流动性风险，具体的各家企业是否会爆发流动性风险还和企业自身的周转能力、现金流管控能力以及融资能力与融资资源有关。

在上述专家看来，招商蛇口此种速度拿地，拿地销售比例确实有点高，很显然是为了加速拓展规模。

而招商蛇口管理层早已道出了冲刺的想法。招商蛇口总经理蒋铁峰在2020年业绩发布会上强调，十四五规划期间，希望公司一定要稳定在前10强，排名能够逐步提升，目标是维持每年双数增长的速度。并且要实现百亿商业收入、落地百个大型集中商业。

冲刺的意味不言而喻。但对于企业下半年是否还将继续抢地的疑问，截至发稿，财经网并未获得对方回复。

现在冲刺晚了吗？

如今的房地产行业已经走到了管理红利时代，龙头房企已经开始精细化管理，企业此时再冲规模有些晚了是房地产行业的一种主流看法和未来走势的判断，虽然并不完全绝对。

对于招商蛇口从过去“温和型”房企过渡至“激进型”房企，柏文喜分析认为这一方面和企业战略调整有关，另一方面也和企业对宏观形势、行业大势与自身资源和能力的判断有关。

“也许招商蛇口认为在目前流动性充裕、通胀预期高企且行业发展受到较多政策面限制的情况下，凭借自身特有的资源和能力，正是大举入场，低价获取资源以实现弯道超车机会和攫取超额周期性利润的好时机。”

事实上，招商蛇口的确多次在公开场合表明，当下是企业冲刺的好时机。在2020年遭遇增收未增利的尴尬情形后，蒋铁峰在2020年业绩发布会上表态称，在“三道红线”和集中供地政策限制下，招商蛇口这样的稳定性房企，在获取资源、规模增长方面或将有更多便利，而这个机会正是招商蛇口实现规模跨越的机会。“大家看我们今年和明年，肯定会逐步得到一定改善。”

8月6日，有投资者提问企业董秘，”您觉得中国房地产是夕阳产业了吗？您还看好中国房地产的未来的发展吗？”对此，招商蛇口回复称，对房地产行业而言，未来五年不变的是“房住不炒”的定位、变化的是长效机制将更加完善，虽然行业利润空间逐年收窄，但预计未来5-10年将是房地产行业市场规模的峰值时代，也是房企做大规模的最后窗口期，机会仍存。

尽管招商蛇口对自身发展信心满满，但是投资者似乎并不“买账”。据同花顺(300033,股吧)数据显示，截至8月6日收盘，招商蛇口股价今年已下跌2.88元/股，跌幅高达23.7%。同期，房地产开发指数仅下跌5.5%。

按照招商蛇口一心重回的top10房企市值来看，招商蛇口的表现还存在着不小的差距。在中指院公布的2021年1-7月全国房地产企业权益销售业绩top100中，位列第10位的为龙湖集团。截至8月6日收盘，龙湖集团总市值为2126亿元，而招商蛇口的总市值为734亿元，中间还有两个招商蛇口的差距。

在上述专家看来，招商蛇口今年的操作更可能是“赶鸭子上架”，没办法了。“目标已经说出来了，现在不赶紧撑大（规模），后面卡企业的指标更严格，预计下半年调控还是趋紧。”

在引入平安期望落空之后，招商蛇口的规模扩张本已少了一份支撑，而外界环境的转冷，无疑又增添了几分压力。对于还想继续稳住top10地位的招商蛇口来说，远远不是土地就能满足的，恐怕还需要更多思量。

文/王亚静（责编：高雅）

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