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今年到处跑城市，看产品，不得不说，每个城市确实不一样。
杭州的房子确实是非常好，板楼设计、小高层洋房、得房率也非常适合。
而相反武汉部分产品真的做得一言难尽，高公摊，超高层。
果然是没有对比就没有伤害。
其实户型产品这个东西，说不重要确实没有地段重要，但一旦到了选房的最后一步，户型产品的选择也会直接影响后期的升值能力。
户型产品一般是整个买房流程最后的一环，但也是最关键的一环，买房永远看的是总价，而投资看中的更是性价比，如何用更少钱买到最实用的户型，这是多数人的一致目标。
所以现在市面上有一种面积段，卖得非常火——
89平米的小三房。
大家想过没有，为什么是89平米，又为什么非得是三房？
2016年楼市调控，当时有一条70/90政策，要求是：出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。
初衷是为了遏止房价不断上涨，通过控制房屋面积降低房屋总价，让更多人买得起房。
所以这几年90平米以内的户型井喷式供应，在有限的面积空间里操刀，就更考究空间布局设计的实力，因此也诞生了很多“神户型”：89平米的3房1卫、3房2卫，甚至还有4房1卫（高拓展率）。
在深圳，搜索70-90平米、3房设计，出来的还有更多极致户型，80平米以内还能做到3房2卫的比比皆是，甚至还有88平米4房。
因为在70/90政策出来后的几年，行业内开始了一大批“高赠送”的户型创新，用通俗的话就是“偷面积”。
公共花园送的，阳台送一半，飘窗全赠送，这里抠一点那里挪一点，最后可能都被用作了室内卧室，所以那时候流行了一个N+1、N+2房，这个1和2就是送出来的。
这些送出来的面积也基本是附赠形式给到购房者，购房者本质也愿意为这种神户型买单。
毕竟房价经过几轮上涨已经高到让年轻人绝望，别整一些花里胡哨的东西，多一平米空间比什么都实在。
刚需买房述求就2个核心：低总价，多房间。
总价由户型面积决定，房间由空间设计决定。一样的价格，你是愿意多一个房间客厅大一点，别整舒适度，刚需只要经济实用，89平米3房，最基本能容纳一家五口的生活，如果老人不同住，家有二胎的家庭也完全够住。
在一线城市和部分强二线城市，本就有限售的门槛，加上房价高，换房成本高，一般家庭购买起码住上7-8年才会考虑置换，所以他们在买房前肯定会考虑长远的需求，比如二胎考虑、父母同住等等。
这也是我们常说的，能买三房，绝对不买两房！
刚需这么想，投资更得这么做，投资要赚钱的闭环永远是：你现在买的资产沉淀在刚需手里，才算完成一个投资闭环。
而刚需的述求就是你投资的底层逻辑。
当下神户型在市场非常流行，一方面确实是70/90政策恰好迎合了市场需求，而市场需求又会倒逼创新，产品和市场需求有时候就是相互激励改进的。
那些80几平米只能做两房的户型，势必会越来越尴尬并越来越滞销。
89平米的3房还有什么优势？
1、税费低。
国家政策规定，面积小于90平的事按房子总价1%个点征收的，大于90平方以上是按1.5%个点征收。二套的话则是按3%个点征收！
所以89平米的房子在契税上要少0.5%，别少看了0.5%的税费，总价高的城市这笔账不少，什么是刚需，就是2万块都能难倒的群体。
而且后期的装修费用、物业管理费、维修基金等等都相应减少，小数怕长计，小老百姓(603883,股吧)都知道这笔账。
2、空间利用率高
一个90平米的3房，虽然不可能把每个空间都布局到非常舒适，但因为面积有限，肯定是把每一平米都利用好，为了讨巧，现在90平米内的3房的设计都非常方正。
角是角棱是棱，后期其实装修或者重新做设计也非常容易省钱，这也是我经常说，选户型的基础是一定要方正。
3、进入二手房市场，更好卖
8-90平米左右的户型其实在新房的时候，总价相差不大，因为都是按单价算的，但一旦进入二手房市场，价差会慢慢显现，对于多数人需求而言，多一个房间就是多一个房间，对刚需家庭而言，就是性价比更高，所以89平米的3房流动性自然更好。
4、出租更吃香
虽然资金回报率不是投资房产最核心的，但如果了解过大城市的租房市场都知道，89平米的2房绝对不如89平米的3房好租，来大城市打工都是搞钱的，舒适度真不是最重要的。
如果是3房，还能以分割单房出租的方式，一套房的租金比2房的高出不少。
这几年市面上的89平米3房，如果得房率还高点，能去到80%以上的，都非常抢手好卖。
问题来了，我相信很多人问，89平米除去公摊套内实用面积其实很小，做3房舒适度真的不高，在改善当代的时候，选89平米的人真的多吗？
所以户型选择一定要分城市，分地段来看。
我跑了好几天武汉市场，就只在黄家湖的保利发现89平米3房，公摊21%，3房确实小，最小房子要么做榻榻米，要么就是做书房。
但黄家湖定位是什么，就是刚需，一个刚需地段整130平米以上的大户型，总价一下子拔高，就失去了刚需的味道了。
实际上这个项目的89平米的户型确实也卖得最快。
而且武汉公摊确实非常大，这和城市属性有关，我在杭州，普遍项目得房率是可以去到78-84%不等的，在佛山珠海，多数得房率有90%的，算上阳台和飘窗的赠送面积，89平米的3房实际面积不小，居住并不是大家想的那么憋屈，在部分城市，之前还有得房率超过100%的。
所以不是说89平米3房就粗暴等于空间小，居住不舒适，具体看城市开发商的产品打造。
但相应的，如果是在好地段，且在拥有稀缺景观的地方，89平米的3房就真的不吃香了，豪宅地段的房子一般不是拿来居住的，而是拿来“存钱”的，值钱的是房子所在的土地以及圈层。
这时候面积越大房间越少，反倒是一种身份的象征。
就好像同样是奢侈品包包，爱马仕和gucci的地位还是不一样，同理，豪宅地段，300平米3房带有270°观景阳台和180平米3房正规阳台，也显然不在同一梯队。
刚需地段，拼的是性价比，豪宅地段，拼的还真就是大。
所以挑户型也结合地段和产品定位来考虑。
户型产品怎么选，最不容易踩雷？给大家几个参考：
1、如果主推都是100平米以上的户型，说明小区以改善型为主，这时候就是在预算充足范围内去可以去挑大面积产品，如果地段优质，越大面积的产品反而越稀缺。
2、了解开发商的推货套数和销售情况，哪种面积段多，哪种好卖，再结合地段就能大致判断主流户型，比如刚需地段150平米以上的户型就得小心了。
3、结合景观资源以及楼栋分布去选择，比如海景和山景，预算足够肯定优先景观，改善时代，稀缺景观是最难得的。
再看小区的楼栋分布情况，一般项目都有楼王单位，单价往往最高，但如果是刚需地段，完全不需要考虑楼王，追求性价比就好，如果是豪宅地段，钱够买楼王大面积就对了。
4、如果都是刚需户型，选性价比最高的，比如99、105平米这种相差无几的户型，如果都在同一栋楼，没有明显格局硬伤下，选99平米的就好，买新房的时候6平米多出的钱，到二手房市场的时候总价相差无几。
房价越高的城市，越追求性价比，相反房价低的地方，则越追求舒适度。
房价越高的地段，除学区房外，面积越大越好，相反，刚需地段追求低总价多房间。
切勿购买高低配户型，豪宅地段不买刚需户型，刚需地段不买豪宅户型。
以上。
买房卖房，真要讲起来细节很多，也是真正涉及我们切身经济利益，很多时候一篇文章传达的内容是远远不够的。想要全面掌握，还得系统化搞清楚房产背后的逻辑，做好资产配置。
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（张洋 HN080）
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