“看房时销售都告诉我们是公寓，等签完合同我们才发现性质是办公。”深圳市民刘艳(化名)向读创/深圳商报爆料称，她所购买的恒邦壹峯，位于福田华强北，开发商将办公楼改造成公寓并对外销售，单价高达8.8万元/平方米，她怀疑开发商虚假宣传。
想买公寓却变成写字楼
2019年4月，市民刘艳花了450多万元，购买了位于华强北恒邦时代大厦1栋1单元的一套房产，面积53平方米，层高4.5米，产权40年，房间被改造成两房一厅loft的格局，单价8.8万元/平方米。“我购买前一直和销售强调我只要公寓，销售也明确告诉我是公寓，后来我就交了定金。”
刘艳回忆，开发商将每套房改造成了两室一厅的格局，有独立厨卫，可拎包入住，跟普通的住宅公寓没有区别。“所以当时销售告诉我们是公寓，也就没有怀疑了。”
被改造成公寓格局的房产。
刘艳签订完合同，发现在合同的第三条写着用途为“办公”，这让她大吃一惊。“我一下子懵了，写字楼和公寓的价格相差可不止一倍啊！”
记者查询链家官网发现，华强北附近一带的华强广场、东风大厦 、新闻大厦(二手写字楼)等写字楼，每平方米均价为4万、2.8万、1.8万元/平方米，而刘女士购买的性质为办公的房产单价竟高达8.8万元。
链家官网显示，恒邦时代大厦又名恒邦壹峯，位于福田区振华路89号，但官网明确显示为办公产品，均价为8.8万元/平方米。
“我因为买这个房，资金彻底被套牢了，现在开发商也不闻不问，我们只能起诉他们。”刘女士表示，开发商涉嫌欺诈销售，业主发现购买的房产并非公寓后，多次找开发商理论，要求退款但均遭到拒绝，且表示开发商态度蛮横。
住建局官网资料显示，该项目名称为恒邦时代大厦，开发商为深圳恒邦伟业投资集团有限公司，发证日期为2017年04月27日，项目为2栋，其中用途为商务公寓的面积为1396.42平方米，仅有37套，用途为办公的面积为31295.21平方米，总共有763套。
办公楼改造公寓涉嫌违规
事实上，深圳对商业办公产品改建公寓早就有明确规定。2017年，深圳市规划国土委便发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建等行为进行严格限制。
今年7月9日，深圳市规资局出台了《关于公开征求〈关于进一步加大居住用地供应的若干措施〉(征求意见稿)》，该意见稿中提到，在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，允许商业改居住，商品房占比可达到30%，不止商业用地，旧改里面的商业部分也可以改成居住性质。
深圳规划和自然资源局福田管理局工作人员告诉记者，此政策的前提是需在项目建设前，提前变更土地性质，如没有变更，是不能将办公楼改造成公寓对外出售的，此举是违规行为。
天眼查资料显示，深圳恒邦伟业投资集团有限公司注册资本20000万元人民币，法定代表为郝占伟。
记者就此联系到该项目销售中心，询问是否仍有在售公寓，销售人员明确表示仍有公寓在售，项目均价为8.2万元/平方米，最大面积53平，内部为三房loft格局，层高4.5米。记者进一步询问该项目是何性质的房产，销售人员则改口为商办类产品，并非住宅公寓。
针对市民反映的开发商虚假宣传问题，北京市盈科(深圳)律师事务所律师郑博恩分析，欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。
郑博恩律师指出，在商品房销售过程中，开发商的相关行为是否存在欺诈，主要看购房者陷于错误认识与开发商的行为是否有因果关系。应当考察开发商是否存在故意隐瞒真实情况的行为，或者明知告诉消费者虚假情况会使其陷入错误认识，又放任这种结果发生，致使购房者在违背真实意愿情况下，与之订立合同。
郑博恩律师表示，如遇此类问题，购房者可根据上述条件，提供相关的证据，比如样板房的照片，销售的承诺等相关证据予以证实，也可以向相关的行政部门反映，要求对开发商的虚假宣传行为进行处罚。
2017年9月22日，深圳市人民政府办公厅颁布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，第十一条规定：允许商业用房按规定改建为租赁住房。广东大匠律师事务所律师尹华筠表示，根据上述规定，符合条件的商业用房按规定程序经依法审批后，可以改建为租赁住房。
深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知(征求意见稿)，明确了改建条件及改建要求。
改建条件：既有商业和办公用房应同时符合以下条件方可改建：
(一)已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；
(二)不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；
(三)以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。
改建要求：如结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建、技术标准等。
尹律师认为，如果开发商事先未取得行政主管部门同意，擅自改建、销售的行为，应认定为违法行为。
（文章来源：读创）
文章来源：读创
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