惠州楼市是一个很奇特的存在，一边流传着一句“大亚湾的海水都是购房者的眼泪”，另一边新房市场却几度火热，不缺购房者。
比较出乎市场意料的是，惠州近期接连迎来了被约谈和楼市调控新政。新政的要点在于优化土地竞品规则、地块住宅销售限价、重点片区限购第二套等。
但事实上，相较于周边深圳、广州、东莞的调控政策，惠州本次新政并未限“户籍购买”。多位业内人士在接受《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时表示，新政的影响主要是在土地市场和购房者的心理预期。与此同时，惠州一直以来二手房市场的流动性都比较低，这次限购也不涉及二手房市场。
换言之，不少买了惠州房产的业主都有面临被“套住”的风险，尤其是投资属性比较强的区域。
为何被调控
在惠州8月9日发布调控新政时，市场普遍的感觉是较为意外。因为惠州的均价一直是深圳、广州、东莞周边城市中最低的，二手房也有海量供应，为什么还会被调控？
在7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展，同时宣布将5城纳入房地产市场监测重点城市名单。
“对我们来说调控政策的出台其实不会太意外，因为已经知道有住建部的约谈在先。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，粤港澳大湾区片区绝大多数城市，如深莞、广佛、中山珠海等限购政策都比较严，惠州的限购政策此前相对宽松，所以也需要跟上整体步伐。这次调控最主要的变化，是在拍地的规则设置和住宅限价销售上。
惠州市住房和城乡建设局等多部门联合发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）显示，要建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。
惠州中原研究中心数据显示，惠州涉宅用地成交楼面价自2021年1月份以来，呈现逐月上涨态势；2021年7月，涉宅用地楼面价为7089元/平方米，环比增长36%，同比增长200%。同时，土地楼面价也屡创新高，最高价在年内破“8”再破“9”，反映了惠州土地市场热门区域的火热。
而惠州本次限购主要是针对重要区域大亚湾、惠阳区，但限购的是第二套及以上，也没有对户籍人士限购。
江少杰分析指出，大亚湾、惠阳区本地人购买占比相对比较少，而且据其不完全统计，外地客在大亚湾、惠阳区购买第二套的比例应该不会超过10%。“其实政策更多还是对市场、购房者心理上的影响，未来市场还是以平稳为主。”
乐有家成交数据显示，2021年上半年深圳购房者一如既往是惠州市场的主力军，占比为52.8%，深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比分别为33%和19%。
海贝找房总经理谢林锋告诉记者，本次惠州调控主要是限购新房，新房市场稍微会有些影响。不过很少外地客会去买第二套，今年惠州整体也处于横盘状态。
“皆在洼地”
惠州的大亚湾片区，因为拥有沙滩海景、临近深圳的地理优势，以及相对周边较低的市场价格，一直以来都吸引着大批深圳客，以及北京、东三省等地的投资客，本地人极少。
这些购房者中，有受“洼地价格”、投资风潮影响而来的投资客，也有真真实实由深圳等地高房价外溢而来的刚需客。他们当中，绝大部分都是购买一手新房，等到进入二手房市场，都会面临难卖、叫不上价的局面。
2016年，陈先生为大亚湾投资风潮所吸引，以全款100万元买下了一套海景房，现在这套房的市场均价与他当时购买时相差无几，卖与不卖都不是，他把这套房租了出去，“一个月租金就1300元，我都不想收。”类似陈先生的例子在惠州可以找到不少，曾经50万元买的海景房现在35万元卖。
惠州某海景房项目 每经记者 黄婉银 摄于2017年
记者了解到，大亚湾一个叫御玺山大峡谷（备案名：金龟山鑫鼎园）的项目，2017年时一套约79平方米的销售均价为12773元/平方米。而现在4年过去了，贝壳数据显示，御玺山大峡谷一期的挂牌均价为11521元/平方米，近期一套76平方米的户型成交单价为10725元/平方米，较2017年的跌幅约16%。
惠州中原研究中心统计显示，2021年全市上半年新房成交量合计672.2万平方米，同比2020年上涨15%。价格方面，全年成交均价12920元/平方米，同比上涨6%。
截至2021年6月底，惠州全市新房库存趋势走高，最新库存为1524.76万平方米，同比上升8%，去化周期为14个月，同比持平。但去化周期持续呈现上升趋势，去库存压力逐月攀升。
去大亚湾和惠阳的也有刚需客。李杰事业有成，深圳有房，但是为了方便父母照顾老人，同时惠州房价又相对便宜，他在2015年以均价7000元/平方米左右的价格在十里银滩购买了一套海景房。
惠州某项目售楼处 每经记者 黄婉银 摄于2017年
这是部分在深圳打拼的中青年人去惠州买房的理由，价格较为便宜、距离深圳不远、学校资源不紧缺。
罗凯的房子龙光城在深圳和惠州的交界处，靠近龙岗中心城和坪山区，也属于大亚湾片区。这是他结合自身工作地点和经济实力考虑的结果，“还是比较方便，相对买深圳也没那么大压力，也是半居住半投资。”
他2019年6月购买时的单价接近16000元/平方米，总价不到150万元，现在这个楼盘的挂牌单价接近20000元/平方米。“加上房贷利息那些，账面还是亏钱的。而且目前来看，涨不动了，二手没有什么人接，我这个还在限售期。”
2017年，惠州就发布了新购住房3年限售政策，在2017年4月9日零时后购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。在本次发布的《通知》中，该条款也再次被强调。
本次《通知》没有涉及到惠州的二手房市场，因为二手房市场已经有海量供应，同时成交的活跃度也不高。据惠州中原研究中心统计，惠州2021年上半年月均成交量1292套，二手房过户量环比下降6.28%。
2016～2021年上半年惠州城区二手房交易走势
江少杰表示，在本次《通知》发布前，大亚湾等片区的银行在按揭贷款上已经有收紧趋势，放款很难很慢，并且利率也不低。
熟悉惠州楼市的中介张如也表示，现在惠州大多数二手房估价低、利率高、放款还难，这就导致流动性基本被锁住了，无论买新房还是二手房最终都要面临这个问题。
谢林锋还指出，惠州在二手房交易流程上比较繁琐复杂，整个流程下来至少要半年以上，有些房子的二手评估价只能到成交价的8成。
记者|黄婉银
编辑|程鹏 陈梦妤 王嘉琦
校对|段炼
封面图片来源：每经记者 黄婉银 摄于2017年
（李佳佳 HN153）
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