物管行业“军备竞赛”激烈 时代邻里主动调整扩张策略

2021年以来，物管行业的“军备竞赛”异常激烈，大型上市物企的“跑马圈地”在加速进行，如碧桂园服务鲸吞蓝光嘉宝服务、恒大物业收购宁波亚太酒店物业，合景悠活拿下雪松物业。

据克而瑞数据，截至2021年6月30日，物企在公开市场共披露68起收并购动作，其中单就已披露金额的事件统计，上半年收并购金额已达180亿元，超过2020年全年累计金额。

去年，时代邻里曾通过收并购三个物业公司布局全国，仅一年就实现在管面积同比翻倍增长。但在物业行业处于规模的军备竞赛阶段时，时代邻里却主动放缓了收并购的步伐。

“物业管理规模是盲目增长，还是应该追求有质量的，能适应公司战略布局的增长，我选择后者。”时代邻里董事会主席白锡洪告诉南方财经全媒体记者，规模扩张要考虑到企业的估值和经营情况，现在在收并购方面，去购买标的物其实不难，但公司在标的物的选择方面，会坚持质量和考量未来的可塑性。

商誉大幅增加调整扩张策略

8月12日，时代邻里(09928.HK)召开2021线上中期业绩发布会，这是首家披露中期业绩的上市物业公司。

今年上半年，时代邻里实现营业收入约11.62亿元，较去年同期增长65.5%；净利润1.7亿元，较2020年同期增长98.1%；归母净利润实现1.53亿元，同比增速为81.8%。

时代邻里目前主要有四大业务，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务的上半年收入，分别占集团整体收入的62.9%、14.6%、15.3%、7.2%。其中，物业管理服务收入为7.30亿元，同比增长72.0%；社区增值服务收入为1.78亿元，同比增长249.4%。

可以看出，时代邻里的营收利润大幅增长，主要受益于在管面积同比大幅增加。

时代邻里执行董事兼行政总裁王萌告诉记者，“公司通过之前的收并购，已经完成了从大湾区向全国重点城市的快速布局，同时也完成了从住宅到各个业态运营体系的沉淀和积累，建立起全业态管理体系以及管理标准，为今后长远的发展，以及单项的拓展做好一系列的准备。”

今年上半年，时代邻里在收并购方面较为保守。4月份，时代邻里公告称，以1.94亿元的代价进一步收购成都合达联行科技有限公司31%股份；加上2020年底收购的49%股权，时代邻里持股比例达80%。

半年报显示，时代邻里物业管理总合约建筑面积约为1.24亿平方米，较2020年底增加了4280万平方米，同比增加约52%。

其中，对成都合达联行的收购为时代邻里新增了2923万平方米合约面积，占新增总合约面积的7成；而来自母公司时代中国项目的合约面积仅约412万平方米，占新增总合约面积的10%左右。

针对收并购的问题，王萌表示公司已经在调整投拓策略和结构，“尤其在今年，我们开始大幅转变，目前(规模扩张上)我们以团体自主拓展为主，收并购为辅，今后会继续坚持这一策略，从而调整规模增长结构。”

时代邻里去年分别先后收购了广州浩晴、广州耀城及上海科箭物业51%的股权，以及成都合达联行公司49%的股权，总耗资5.79亿元，再加上今年1.94亿元进一步收购成都合达联行公司31%股份，自上市以来，时代邻里在收并购上已耗资7.73亿元。

据悉，时代邻里上市募集所得款项总净额约为7.867亿港元，其中约65%用于收并购；2020年7月，该公司进行配股，由此获得所得款项净额约为7.796亿港元，其中90%或7.016亿港元用于战略投资及收购机会。以此计算，时代邻里已经用去募集资金的一半。

值得注意的是，时代邻里的商誉提升较快。财报显示，2021年6月底的商誉为5.63亿元，占非流动资产的比例超过50%，而2019年底、2020年底的商誉分别为6884.1万元、2.83亿元。

商誉大增与物管公司给出的高溢价不无关系。近两年上市物管公司在二级市场的表现抢眼，另一方面行业发展正处于早期的“跑马圈地”阶段，争抢优质标的的行为并不鲜见。

有分析人士指出，加速收并购带来物企规模的快速扩张，一度受到资本市场的青睐。但也有部分物业公司收并购后产生“虚胖”现象，一味地追求规模，出现收并购标的资产较差，利润表现不及预期等问题。物业股的投资逻辑已经发生变化，不仅仅是“唯规模论”，更看重物业盈利能力和未来增长预期。

7月份八成物业股受政策影响下跌

7月23日，住建部等八部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(下称“《整治通知》”)重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题。

关于物业管理方面，《整治通知》主要提及的监管信息包括：“未按规定公示收费、业主共有收益、维修资金使用等信息，未按合同收费，侵占、挪用业主共有部分经营收益，不退出物业服务项目等情况。”

易居企业集团首席执行官丁祖昱指出，《整治通知》延续了此前的法律政策基调，本质上是对物管行业的又一次发展引导，但却引起了资本市场恐慌，引发物业股普跌。

总体来看，受政策影响，物管行业板块出现了大幅跳水，截至7月末收盘，恒生物业指数下跌24.86%，板块整体下跌14.03%，超八成企业股价下跌，仅7家企业股价微涨。

针对八部门发布的《整治通知》，王萌表示，本次发文重点其实整治的是房地产开发、房屋买卖，包括房屋租赁以及物业服务这些领域的一些乱象，物业管理在疫情之后，作为基层社会治理的关键的一环，发挥了很大的作用，那么尤其是维护社区的个安定，包括提供就业岗位等方面都有积极的正向作用。

她进一步指出，物业管理行业并不是一个垄断性行业，不属于政府重点打击的对象。从长期来看，此次发文其实有利于规范行业发展。在政府严格监管下，运营不规范的物业企业将会优化掉。

明源地产研究院的分析指出，物管行业近几年的发展过程中，特别是在收并购完成之后的投后管理环节出现了诸多问题，部分企业存在项目质量参差不齐，整合效率低下，管理成本高昂的情况，还有部分企业甚至丧失了对被投资方的业务控制权，投后管理越来越受到物业服务企业重视。《整治通知》对物业管理行业的服务品质和运营能力提出了更新的要求。

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道