拿下东莞总价第二高地块 华润置地450米高楼与规模突围

观点地产网 8月11日，华润56.08亿元斩获东莞CBD一宗14.41万平方米商住综合体地块，楼面价约6690元/平方米。此次成交金额也成为东莞截止目前卖地总价第二高。

作为广深周边的重要城市，东莞楼市的火热显而易见，这座一脚踏入第三个常住人口1000万以上人口的城市，吸引了众多房企的注意力。仅在近期，包括碧桂园、招商蛇口(001979,股吧)、保利、华侨城、中海、旭辉等大型房企便纷纷在东莞新增拿地。

其中，在几天前的8月6日，招商蛇口以5.52亿元拿下东莞南城2021WG005的商务金融地块，建筑最大高度为200米。这也是东莞CBD挂牌的第四宗规划超过200米高度的地块。

而200米+的余热未散之际，499米的新地标也姗姗走来了。根据规划，华润置地所获地块规划最大建设高度达到499米，这将成为东莞第一高纪录。同时在近期国家发改委明文要求不得新建500米以上超高层建筑的环境下，华润地块已触及合规范围内的最大高度。

在这背后，华润置地布局东莞的速度也在加快。根据中原统计数据，华润置地去年网签金额增速达92.8%，已跃升至东莞前三位置。

东莞总价第二高

据观点地产新媒体了解，早在2019年3月，华润置地便与东莞就国际商务区签订战略合作协议，合作涉及在商务区等区域的开发策划、规划校正、土地整备、城市建设运营、城市更新、土地开发建设等。由此，华润置地也成为国际商务区的片区综合服务商。

在最新土拍前，华润置地已在东莞国际商务区相继落地中心公园、水涧头回迁区、线性公园、万象府等工程。因此，外界猜测地块是定向出让予华润置地。

出让的地块编号2021WG005，位于东莞国际商务区内，占地面积14.41万平方米，总建筑面积83.81万平方米，起始价为55.08亿元，起始楼面地价为人民币6548元/平方米，其中商服用地起始楼面地价2844元/平方米，城镇住宅用地起始楼面地价1.68万元/平方米。

最终，华润置地以56.08亿元的低溢价竞得上述地块，成交总价仅次于2020年6月29日保利在虎门拿地的总价60.01亿元。

出让条件要求，商服用地最大建设高度为499米。这将一举超过目前东莞最高的423米的国贸中心，刷新东莞新高度。

同时，出让条件要求，地块将新建一座大型高端购物中心和地标塔楼，引进项目除了银行总部企业、国际五星级品牌酒店之外，还需建设知名品牌大型高端购物中心，经营面积不低于18万平方米，且品牌须为太古汇、恒隆广场、SKP、K11、万象城其中一家。

对于此次拿地，华润置地表示，项目将建设18万平方米的大型高端商业综合体，引进国际一线品牌，填补东莞高端商业空白。

但对于新地标的高度，华润置地对外的表态中，仅表示将建设约450米高塔楼，刷新东莞天际线的地标建筑群。

观点地产新媒体获得的一份网传为东莞华润中心项目幕墙设计的文件也显示，该项目三栋塔楼幕墙设计的最高高度分别为450米、270米和230米，业态涵盖办公、公寓、酒店。

华润东莞速度

据华润置地披露，拿下东莞国际商务区综合项目后，深圳大区东莞公司投资运营业务项目已扩大至20个。而实际上，这距离华润置地进入东莞市场仅4年时间。

过往资料显示，2017年，粤港澳大湾区战略提出后，华润置地开始调整扩张步伐，把目光聚焦在处于深圳、广州之间的东莞。同年8月，华润置地与东莞市道滘镇镇政府签署战略合作协议，共同促进道滘镇文旅项目建设，这也是其首度落子东莞。

此后，华润迅速重仓东莞，项目覆盖东莞12镇。包括2018年底竞得松山湖北站TOD商业地块项目，总投资30.24亿元，也就是松山湖华润万象汇广场；2019年11月，以总价45亿元夺得东莞CBD“巨无霸”地块，即为后来的东莞万象府。

反映在销售业绩上，2019年4月，当时华润置地华南大区东莞公司对外表示，东莞是公司“第一个首进城市开年及半百亿目标的案例”。即这一年东莞公司要实现的销售目标为50亿元。

今年初，东莞中原战略研究中心发布的统计数据显示，华润置地于2020年销售业绩73.93亿元，同比增长92.8%，在东莞开发商商品房网签参考金额排行榜中排名第三；销售面积26.32万平方米，同比增长62.41%。其中华润万象府项目是销售主力之一。

东莞作为二线城市中的“后起之秀“，粤港澳大湾区年轻人重要的集聚城市，不同于杭州、南京等老牌二线或“新一线城市”，仍在为土地开发留有一定余地和开发空间。

根据《东莞市2021年度国有建设用地供应计划》，今年东莞计划供应住宅用地319.4605公顷，同比将增长53%。这吸引了包括华润置地、中海、保利、碧桂园、招商蛇口等房企拿地，其中碧桂园于8月10日以46.17亿元竞得茶山地块，刷新全市第三高总价纪录。

而“华润置地们”接下来或许面临着截然不同的发展局势。8月初以来，东莞出台调控政策，对宅地出让价格、购房条件、房地产贷款管理、二手房参考价及房地产税收监管等都有不同程度的收紧，被誉为“史上最严调控”。

在此情况下，运营类业务或许能为华润置地起到一定的风险对冲作用。华润置地目前落地东莞的购物中心中，松山湖万象汇项目计划于2022年5月1日商业开业；最新的东莞南城CBD项目建设工期为7年，其中地标高楼建设期为7年，购物中心建设工期为4.5年。

值得一提的是，根据华润置地2020年公开发布的十四五计划，该公司截至2025年末预计在营购物中心超过100个，总面积超过1100万平方米；实现深耕城市20余个，东莞或并不在列。

（ HN666）