观点地产网 8月12日上午，时代邻里线上召开2021年中期业绩会，成为首家公布半年报的物业股。
开篇定调，董事会主席兼非执行董事白锡洪感慨：“在过去的半年，物业行业里面发生了很深刻的变化。”这与他年初所感的“路漫漫其修远兮”有所呼应。
规模诉求驱动下，过去半年物企间收并购频繁；另一方面政策在进一步释放，包括鼓励发展“物业服务+生活服务”的管理服务模式，以及针对行业运营合规问题等。
“处于这个时点，我越发感受到行业变化的速度之快，我们唯一能做的就是以战略的定力来应对未来的不确定性。”
会上，管理层对这份半年报的成绩是较为满意的。总体而言，规模、收入、毛利、核心净利润等核心指标普遍大涨。
期内时代邻里收入约11.62亿元，同比增加65.5%；毛利约3.497亿元，同比增加75.6%；毛利率约为30.1%，同比提升1.7个百分点；母公司拥有人应占净利润约1.53亿元，同比增长约81.8%；期间每股基本和摊薄盈利为人民币16分，同比增加77.8%。
至于未来增长规划，管理层并未过多提及数字化的指标。比起规模增长的速度，时代邻里的重心更多放在了业务结构调整等质量增长上。
自主外拓为增长重点
管理规模上，截至2021年6月30日，时代邻里的物业管理合约项目共968个，总合约建筑面积约1.244亿平方米，较2020年12月31日约8160万平方米增加约52.5%；在管项目则有814个，总在管建面约9790万平方米。
“这样的增速符合年初制定的规划”，白锡洪表示，这其中新增的4600多万平合约面积，时代中国贡献了412万平方米，收购并表的成都合达联行科技有限公司贡献了近3000万平方米。
规模增长更多依赖外拓。其中4月份时代邻里进一步收购成都合达31%的股本权益，从而达到共计拥有80%的股本权益；另一方面通过自主外拓，包括与中小型房企合作、此前收购上海科箭带来的投后协同效应。
截至2021年6月30日，来自第三方开发项目的合约建筑面积（不含城市公服项目）增加至约8940万平方米。此外，共有154项合约物业管理项目尚未移交予时代邻里管理，未交付建筑面积约为2640万平方米。
由此来自第三方物业开发商的物管合约及在管建筑面积占比超过70%，收入占比也达63%，相比2020年底的51.3%有所提升。
经过合并成都合达的财务结果以后，目前时代邻里的住宅项目的平均单价是2.46元/月/平米，对收入增长有所贡献，不过这样的价格表现仍中规中矩。
首席财务官郭柏成表示，“把收购标的贡献的收益利润占比做一个时间分解，下半年会全部反映成都合达的财务贡献。”
在拓展策略上，时代邻里从2020年下半年有意进行调整，今年开始则有了大幅的转变。执行董事兼行政总裁王萌表示：“目前是以团队自主拓展为主、收购为辅，今后也会继续坚持这个策略，进一步调整规模增长的结构。”
业态选择上，住宅、产业园和公建三驾马车是时代邻里未来的发展的根本；区域上则定位全国四大优质和高增长城市群的发展，希望未来的发展都聚焦在这四个区域里面。
至于后续的拓展指引，至少有一半的规模增长将通过单项目的拓展获得，而收并购上较为谨慎。
此外，管理层透露，时代邻里也在着手新的商业模式。目前其通过与城投公司合作组建合资公司；同时上半年也与日立电梯进行股权合作，未来会在老旧的电梯改造和电梯加装方面发力。
收并购方面，白锡洪坦言：“买一些东西回来其实并不难，有钱就行。”但更看重的是选取有质量的项目和业态，希望在有限的资源之下，追求新项目的质量和未来可塑性、增值导入性，具体包括项目的管理费、居住的人口、社区的品质、为未来增值服务的贡献预期等。
“如果要我选择盲目的追求规模增长，还是契合战略规划下的质量发展，我宁愿选择后者”，白锡洪强调。
白锡洪表示，在外拓上，“最重要的还是对存量非地产公司背景的住宅和城市公服项目的获取。”
回顾上市后的收购成效，时代邻里完成收购了4个项目标的，分别为广州浩晴、广州耀城、上海科箭51%股权和成都合达80%股权。
其中广州浩晴和广州耀城为电力行业领先企业；科箭物业的加入促进长三角布局快速完成，目前正持续拓宽时代邻里在区域工业、物流的覆盖；收购成都合达联行，则顺利进入成渝经济圈，亦在城市公服领域持续深入，目前与江西鹰潭市、四川成都温江区等达成了城市服务战略合作。
收入结构调整
目前来看，时代邻里的收入和利润增长主要依赖于内生增长，包括毛利率的优化，增值服务的收入增长等。
上半年，时代邻里收入约为11.62亿元，同比增加65.5%；收入增加主要归因于物业管理服务收入和社区增值服务收入增加。
分业态看，物业管理服务期内收入7.3亿元，同比增长71.76%；该业务毛利率上升到27.7%，毛利额增长80%，主要是延续2020年整年的毛利率水平，当中也包括成本优化、管理优化的措施等。
非业主增值服务的收入同比下降8.3%至约1.7亿元。郭柏成解释道，该部分收入主要由时代中国的发展中项目产生，因地产销售资源集中在下半年，因此上半年贡献收入占比有所下降，但预期整个2021年该部分收入增长超过10%以上。
社区增值服务收入的增长则较为突出，期内同比增加249.4%至约人民币1.78亿元，相当于用半年的时间完成了去年全年的收入水平。主要由于物业管理在管建筑面积的规模扩大、服务用户大幅增长及生活服务业务类型愈加多样化所致。
但该部分业务毛利率下降8.1个百分点至44%，这与服务组合的调整及变化有主要关系。据了解，该部分业务包括公共空间租赁及停车位管理、生活服务两项。
内生增长也进一步改变了收入结构。目前物业管理服务收入占比60%左右，社区增值服务和其它专业服务占比则稳步上升，分别达15%和7%。
据管理层介绍，时代邻里的收入增长重点已经转移到社区增值服务上面，目前公司也正战略性拓展生活服务，期内取得收入1.35亿，增长超过4倍，而公共资源和停车场对收入的占比已大幅下降到24%左右。
公共资源收益的分配主要伴随着在管面积的增长而上升。针对政策对物管挪用公共空间收益问题，郭柏成表示，从数据上来看，时代邻里在公共资源和停车场的收益上，上半年公共资源收入为1794万，占收入比例约1.5%，停车场管理收入约2500万，占总体收入约2%。
生活类服务上，其中美居业务增长是最快的一项，收入从去年同期的大概300万元上升到今年上半年的5500万元；此外资产管理业务、传统增值服务、社区团购收入增长也有不同程度的收入增长。
对于社区增值的增长空间，郭柏成认为还有很大。其称，时代邻里2020年下半年才开始发力社区增值的部分业务，目前的渗透率还是比较低的，下半年各项业务还将排开。而未来的收的增长重点还是在生活配套上面。
此外，在其他专业服务方面，时代邻里仍需不断探索新的赛道领域。
上半年其新获取了包括肇庆高新区环卫一体化项目等12个城市公服项目，新增总合约金额约人民币91.4百万元，年化合约金额约人民币2940万元。
白锡洪称：“现在的物业企业已经不单纯依靠住宅管理这种业态。”而时代邻里住宅、产业园和城市公共服务三驾马车中，下半年在产业园和城市公共服务上会发展得更好，住宅业务对地产的依赖性则会慢慢减少。
以下为时代邻里控股有限公司2021年中期业绩发布会问答环节实录：
现场提问：房地产开发是物业服务的上游行业，在近半年房地产行业在各方面都受到政策的严格控制，对物业服务行业会产生什么样的影响？
白锡洪：房地产这几年确实一直在贯彻房住不炒的原则，大家都知道这种政策的背景其实是为了使行业更平稳、更健康发展。房地产调控政策，应该对物业行业影响是比较轻微的，对时代邻里也是一样。
从过去半年的数据可以看到，时代邻里对于母公司时代中国的依赖性在慢慢减少，今年上半年时代中国给了我们大概410万平米左右的面积，只占了上半年4600万平米不到10%的份额。
目前在物业板块里面，我们拓展的更多的是原来那些存量的住宅小区和公建服务的部分。因为大部分品牌发展商都有自己的物业管理公司，这些物业在开发之后就顺理成章地交给了他们的物业公司管理，包括原来的一些开发项目和现在新增的项目。所以有房地产开发企业背景的物业企业这块不是我们获取规模面积最重要的途径，我们最主要的还是对存量非地产公司背景的住宅和城市公服这部分的获取。
另外我想跟大家讲一下，现在的物业企业已经不单纯依靠住宅管理这种业态。今年上半年时代邻里的拓展规模里还包括了产业园和城市公共服务，这两部分在过去半年也得到了很好的发展。我们现在推动三驾马车住宅、产业园和城市公服发展，我想在下半年产业园和城市公服这一块会发展得更好，而住宅依赖地产开发那部分，依赖性应该会慢慢地减少。
现场提问：最近八部委联合发布的整治通知对物业服务行业的影响怎么样？通知给出的整治期限是三年，目前对物业服务行业是否已经采取具体的整治措施？
王萌：八部委本次发文其实重点整治的是房地产开发、房屋买卖、房屋租赁以及物业服务这些领域的乱象。物业管理行业在疫情之后，作为基层社会治理的关键一环发挥了很大的作用，尤其是维护社区的安定、提供就业岗位等方面都有很积极的正向作用，对于国家提出的六稳、落实六保的任务意义更加重大。再加上物业管理行业并不是一个垄断型的行业，所以我们认为它并不属于政府重点打击的对象。
而且从长期来看，本次政府的发文其实是有利于规范行业的发展，在政府的严格监管下，运营不规范的物业企业将会被优化，进一步也会促进优质的资源向优质的物业企业倾斜，尤其对于时代邻里这种已经上市的合规运作的公司，未来这种方向会更加有利于我们进行行业的整合和规范的发展。
整治行业乱象，短期来看好像从资本市场上给物业企业带来了一些压力，从长期来看，我觉得还是可以加速整个行业的进化，从而形成一种优胜劣汰、长期可持续发展的格局，更加利好我们这种品牌物业企业。这两年国家也出台了一系列鼓励性的政策，鼓励物业行业从物业服务到生活服务转型，这部分也是国家支持物业发展的主基调。
从通知发出至今，广东省和广州市陆续都有一些行动，开展具体的整治措施。广东省就已经明确发出文件要求，引导各物业企业要严格执行相关的法律法规，贯彻落实非信息公开、公共收益分成等；广州市也组织了一些活动，邀请了物业企业集中签署承诺书，承诺主动公开物业管理费的收费和共有资金的信息内容，同时也增加优质物业管理的服务供给，不断地满足社区里面群众生活服务的需要。我们也都积极地在配合政府开展一系列的工作。
现场提问：早前有政策出台要针对物管挪用公共空间收益，公司目前在这方面的占比是多少？占比如果不够的话，会不会影响公司在公共空间领域的发展？
郭柏成：按照合同的约定，公共资源的收入是减去成本及税金以后的利润进行分成，属于业主的部分按照合约约定，有的是7成，有的是5成，这个部分用于补充物业维修基金的不足。
工作量上，我们目前针对每个楼盘专门开设了公共资源专用账户，定期公示公共资源的收益情况，并将余额转到专用的账户上面。从数据上来看，我们在公共资源和停车场的收益里面，上半年公共资源大概是1794万元，占收入的比例是1.5%左右，停车场管理大概是2500万元的收入，占总体收入大概2%。在停车场管理里面，有大概7成的业权是开发商拥有的，另外有30%左右是公共业主所拥有的。所以从数字可以看到，对我们总体的收益在极端情况下的影响也是微乎其微的。
对时代邻里来说，目前收入的增长重点已经转移到社区增值服务上面，而公共资源收益的分配，主要还是伴随着在管面积的增长而上升的。未来我们收益的增长重点还是在生活配套上面，目前新出的政策也不影响我们的收入结构，因为我们都是合法合规经营，以及计算分成以后的收益。
现场提问：当下行业整合持续加剧竞争的情况下，时代邻里的规模增长不算快，原因是什么？管理层对于规模发展的想法是怎么样的？
白锡洪：增长快与慢，我感觉它应该没有一种比较固定的思维，我想每个企业在不同时段里面对规模实现的安排都不一样。过去半年时代邻里还是按年初制定的规划来推动规模的拓展，上半年我们实现了4600万平米左右的新增合约规模，这个增速跟我们的规模还是比较契合的。
时代邻里4321的核心战略中也谈到了规模和方向的问题，除了规模，更重要的就是质量。时代邻里定位在中国四大优质和高增长城市群的发展，我们希望时代邻里未来的发展都聚焦在这四个区域里面。面积方面，我们现在处于行业里面中游的水平，合约面积大概1.2亿平米，到今年年底相信在管面积和合约面积还会有持续的贡献。
时代邻里在追求规模的时候，我们更希望是有质量的发展，过去半年我们在三大业务组成方面，包括住宅、产业园、城市公服都得到了很好的发展。住宅、产业园和公建这三大业态是时代邻里未来的发展的根本，也是我们坚持的策略。每一项物业的类型，我们都面对不同的竞争者，但是我们还是要均衡地发展，或者是在某一个时期里面，有质量、有针对性地发展，这是我们一直坚持的原则。
至于规模的增加包含了三大部分，一个是收并购，一个是单项目的拓展，还有母公司时代中国每年提供大概五六百万平米优质的住宅项目和相关的业态给我们。
收并购的问题上，如果要我选择单纯规模盲目的增加还是吻合邻里的战略布局规划下有质量的发展？我宁愿选择后者。因为我想要买一些东西回来其实并不难，有钱就行，但是我们在标的物的选取收并购的时候，还是要比较谨慎。在过去一年多的时间，我们一直在研究这个问题。我们希望可以在有限的资源之下，无论是收并购还是项目的拓展，新项目的获取，我们都会追求它的质量和它未来的可塑性，以及未来的增值导入性。
相信随着我们的团队成熟和星火计划激励的制度，以及我们的品牌在区域的影响力，在2021年全年，在上半年开局比较好的情况下，下半年应该有更多的惊喜。
现场提问：下半年公司在外拓方面的指引如何？竞争激烈的情况之下，会不会调整一下并购的策略？
王萌：时代邻里通过之前的收并购，已经快速完成了从大湾区向全国重点城市的布局，也完成了从住宅向各个业态运营体系的沉淀和积累，建立起了一个全业态的管理体系、管理标准、特色服务，包括我们自身可持续发展的人才培养体系，也为现在和今后长远发展单项目拓展做好了一系列的准备。
从2020年下半年开始，我们就在调整投拓策略和结构，尤其从今年开始我们大幅进行转变，目前是以团队自主拓展为主、收购为辅，今后也会继续坚持这个策略，进一步调整规模增长的结构。我们希望至少有一半的规模增长能够通过单项目的拓展获得，明年和后年我们都希望单项目投拓获得的比例能够进一步提升。
关于收购，我们会结合自身的估值和市场的行情，非常审慎地去决定这个事情，我们会对标的进行全方位的考量，尤其对它未来发展潜力、估值进行一定的判断，也会评估判断市场的形势，审时度势地做出一些考虑和安排。
今年下半年我们暂时还没有明确的并购的指引给到大家，我们这部分会根据市场的情况，有什么好的消息再跟大家及时沟通。外拓作为我们下半年的重点，预计还是很有信心能够完成年初给出的既定目标。
（ HN666）
加载中,请稍侯......