建业新生活：“中原战略”市拓与保持毛利率稳定

观点地产网 截至8月13日上午10时，港交所11只物业股录得上涨。在昨晚发布中期业绩报告后，建业新生活成为上涨的11只物业股中涨幅最大的那支，一度涨4.01%，报6.74港元。

早在上月，建业新生活预计业绩盈喜，指股东应占未经审核综合纯利将较2020年同期录得不少于40%的增加。

据8月12日发布的中报数据显示，截至2021年6月30日，建业新生活实现总营收15.64亿元，较2020年同期增长47.4%；净利润2.71亿元，同比增长43.3%；期内本公司股东应占利润为人民币260.2百万元，较2020年同期增加41.5%。

于2021年6月30日其在管面积与合约面积分别较于2020年12月31日增长14.9%及11.8%，分别达到约1.2亿平米和2.1亿平米。总得来说，建业新生活2021上半年度在规模、收入、利润上的表现取得了一定进步。

市场化外拓与毛利率

建业地产董事局主席胡葆森在2021年新春寄语中说，“建业人决计自2021年始，将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里，走出河南，走向大中原，服务大中原。”

观点地产新媒体了解，在8月13日建业新生活业绩会上，董事会主席王俊亦表示，公司的“大中原战略”是深思熟虑后提出来的。

“就是从河南的能力半径到整个大中原的半径，什么意思呢？就是以郑州为中心，高铁两小时的圈子。在这里面有超过3亿人以上的市场。” 王俊解释道。

建业新生活自去年5月分拆上市至今，跟中原建业、建业地产的关联交易有所减少，在管面积方面的依赖度也有所减少。数据显示，新增在管面积中，建业地产与中原建业方面新增的面积占比31.1%，而第三方外拓的新增在管面积占比47.2%。

对外业务上，覆盖省份明显增多。于2021年6月30日，建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市（以及102个县级城市中的100个县级城市）及河南省外（包含陕西省、山西省、河北省、安徽省、湖北省、新疆及海南7省）。而在去年，其覆盖范围仅限河南及其周边。

在收并购方面，继去年通过对泰华收购而落地河北衡水后，建业新生活先后与地市物企龙门物业、金管家物业等达成战略合作。这带来了收入上的显著增长。

“这基于我们这29年来在河南的积淀，它其实是三四五线城市布局，或者说二线城市、三线城市、四线城市、县域城市，建业在这里面有一套方法论，这是我们最核心的竞争力，我们的地产可以做到非常有性价比的，能够在一个县级城市获得更好的收入利润。”王俊说。

但增长最强劲的基础物管及其增值服务，以及生活服务部分的毛利却在下降。据报告，该公司毛利率从去年同期的约34.6%降至截至期内的约32.1%。在物管及增值服务方面，毛利率从2020年上半年31.7%下降到2021年上半年度的29.7%，同比下降2个百分点；而生活服务方面，毛利率从40.1%下降到34.4%，同比下降5.7个百分点。

收入增长，毛利率却减少了。在港交所其他上市物业公司中，华润万象生活亦在增加第三方外拓，在2020年度中毛利率提升4.1%；但外拓速度较快的新城悦服务毛利率亦有所减少。

对此，建业新生活首席财务执行官马楠回应称，“这里面还是有结构性的原因，由于公司整体的业务是比较广泛的，所以就使得公司在每一个业态上面，有关不同的毛利率的存在。”

该人士续指，不同业务的增长程度不同，毛利率也会发生变化，公司整体毛利率会一直保持基本稳定、略有小幅上升的状态。

增值服务与私域流量

今年1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》在推动发展生活服务业方面提出，要加强智慧物业管理服务能力建设、提升设施设备智能化管理水平、促进线上线下服务融合发展、探索“物业服务+生活服务”模式以满足居民多样化多层次居住生活需求。

这方面物业行业早已在布局，比如截至2019年底，蓝光嘉宝服务上线的“员工生活家系统”和“嘉宝生活家社区商城”两大 APP，后者已吸引注册用户超过 79.4 万人；新城悦服务曾与好慷在家、十荟团合作，后两者曾表示也主要看重新城的高粘性私域流量。

相比之下，建业新生活的“建业+”不算应运而生，但如今也在赶潮流。

“建业+”是建业新生活的业务主线。在业绩会上，王俊认为，政策对于拿地的调控，也同时意味着在管面积受到影响，所以主要着力于提高营运效率。

“建业+是一个建业的大平台，它有一些货及有一些线上商城的东西。我们整个规划当中，比如说房管家、车生活，这也都是建业+的一部分。”

“我们提供一些可以快速触达到消费者的基本类产品订阅，例如粮油等，效率是可以提升到15分钟送货，或者15分钟触达。”他举例说。

“我们从过去的那些年，就是以提供服务开始，然后构建信任的关系，让大家能够在一起，把他们的小朋友寄托到建业+的线下服务站，这在一线城市是不可思议的，这就证明我们跟他们之间有一种强纽带的信任关系。” 首席执行官及执行董事王乾补充。

2021年上半年，建业新生活的平均渗透率已经达到了28.8%。其测试过最高的渗透率的区域可以达到52%，也就是每两户可以触达有一户用户。

据王俊介绍，截至6月30日，“建业+”累计注册用户超470万人，建业+的月活跃用户数达到了141.5万人，同比也是上升了94.2%。在推出的年货节等活动中GMV接近6000万。

建业新生活在2020年年报对未来的展望中提到，通过智慧化投入，预计基础的物管毛利率每年会有至少2个百分点的提升。

在2021年上半年度，该公司在物管及增值服务方面，毛利率从31.7%下降到29.7%，同比下降2个百分点；而生活服务方面，毛利率从40.1%下降到34.4%，同比下降5.7个点。

王俊回应，毛利下降不多，并且与互联网公司对比来说，建业不想那么烧钱，更期待看长期价值。

若像王俊说的那样，建业新生活要达到去年年报中所展望的目标，或许还需要一段时间。

（ HN666）