地产更大的雷,在明年!

财经
2021
08/15
16:34
亚设网
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地产更大的雷,在明年!

文 | 地产八卦女 陈庆

012016年9月,有人预测国家的布局,并发布在天涯上,此贴便是著名的《中国楼市的13个必经之路》。

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按照这则天涯神贴,中国楼市会走过这13个阶段:1、开闸放水(2015年降准、提倡全国三成首付)2、房价飙升(16年一年的情况)3、卖地解地方政府债务危机(已完成)2011年,人民日报还四问地方,拿什么还债?

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2017年,国家统计局就表示,地方债已成为优质资产。

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4、驱赶人民币存款进入房市(钱都变成了房子首付款了)5、外管局最大“对手”消失,外汇暂时安全 (已实现,2017年,各大房企停止海外投资并购,外汇保住了)6、银行通过CDS(信用违约互换)转移大部分风险(已成为现实)7、限购制造天花板,房价开始下跌(组合拳已经出来,或快或慢,总会有效果)8、跟随美帝收紧货币 (已经成为现实,楼市持续定向加息。但略有出入的是,美帝为应对疫情持续放水,而中国为应对美帝拒绝跟随放水,反而开始对楼市实行资金监管)9、高位接盘或投资客无法套现,人民币资金成功被锁定。(现在房产的流动性特别差,新房不容易看出来,去卖卖二手房就知道了)10、土地财政转型(17年的租售同权,租赁用地,共有产权,都是土地财政转型的试探;如今,国家在大政策方面更认同实体经济,土地财政收入也开始移交给税收端口)11、开征房产税,彻底套死无害散户。(这个观点我持不同意见,房产税至少5年后才出)12、驱赶剩余资金重新进入实业,保住就业(这个是大目的,目前正在做的事情)13、人民币国际化(这个三五年都完成不了,需要更长的时间,一带一路的根本目的就是这个,而且已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币)

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这个预言最早出现在2016年9月17日,所以前6条是已经发生的事,没什么好惊讶的。真正令人吃惊的是,预言刚过十几天,2016年10月国庆期间,很多城市宣布限购限贷,并且到2017年4月,北三县和环京房价泡沫破灭;2018年,中美贸易战爆发;2020年,新冠疫情在美国爆发,美国为同时应对疫情和中国挑战,大量增发货币;而中国拒绝继续替美国挽救通胀,反而开始收紧货币政策。2021年,中国开始全方位推行二手房指导价,大量二手房市场冰封,以深房理为代表的炒房资金成功被锁定。同时,土拍两集中、土拍资金划转税务部门征收,也预示着土地财政模式开始转型。目前,我们正处于由步骤9,向12过渡的阶段,只不过跟预测有所不同之处,我们并没有尝试去刺破泡沫,也没有想过让房价大跌,而是在尝试把房价维持在一定的高位,通过横盘振荡,以时间换空间来消化房地产泡沫风险。这也是为什么全国多个城市试行二手房指导价——这个政策本身,既能防止二手房大涨,也能帮二手房托底,进而帮助政府卖地。唯二预测偏激进的是,房地产税年年有呼声,仍然年年无响应;人民币国际化虽有苗头,但仍然任重而道远。个人认为,这两项预测,仍需要5-10年,才会有真正的阶段性成果。02说实话,上述的预测成“神”,除了预测者的扎实国策基础和眼光外,也有一定的幸存者偏差,毕竟不成功的预测多如牛毛,只会徒增笑柄。然而,昨天与一位地产公司高层吃饭,谈到了地产行业的未来,于是也兴致勃勃的做了一番预测——他认为目前房地产行业正处于严冬早期,最寒冷的冬天也许明年才会到。为什么这么说呢?一方面,由于项目预售限价大部分都是从2018年开始,这三年来,大量地产公司的早期便宜土地储备已经开发清盘,2018年以后拿的多数土地是不赚钱甚至亏本的。尤其是今年4月集中供地后,很多公司高价拿到的地铁定亏本,这些项目不仅销售价格会受到行政管控,附带的大量无偿移交租赁房,也在无形中拉高土地成本。对此,兽爷做了北京首轮集中供地的完整复盘。他发现,几乎所有地块的利润率都是负的,少的负一两个点,而昌平两块地,居然要负十二三个点。在这样的情况下,随着早期便宜土地开发殆尽,地产商财务报表的数据势必会越来越难看:虽然销售均价越来越高,但利润率却越来越低,甚至整体出现亏本。

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▲对于滨江这种算得过来账、有本地化优势和管理优势的企业,也才有1%-2%的净利润;那么,对于那些算不过来账,明显不赚钱甚至亏本的项目,明后年报表暴雷,是必然的事情。怪不得有人说,地产进入白银时代,在我看来,地产进入铜钱时代还差不多。

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▲地产铜钱时代而另一方面,房地产开发,是一条单行道,只能往前冲、不能后退、不能减速、更不能退场的单行道。因为之前房企一直走的高周转高负债模式,这一个模式的维持,最重要的是每天都有现金流进账,才能应付源源不断到期的债务。而一旦停下来,就没法应付到期债务,公司的债务危机就爆发了。说实话,无论是华夏幸福(600340,股吧)、泰禾,还是最近的蓝光等房企,都并非因为亏损至于此,而是真的遇上了现金流难题。所以,综合两方面看,为了保现金流,必须要先保规模;为了保规模,必须捏着鼻子拿地,哪怕是亏本,哪怕是再也不赚钱,维持好当下,就已经超越了一半的房企!03当然,亏本拿地,除了维持原有的规模、关系和资本外,也不排除一些公司是为了自己的物业管理公司打基础。曾经我就写过,目前地产开发商在整个资本市场的估值是6-10倍的区间,但对于物业的估值,现在中位数是45倍。这意味着,同样1块钱利润,给地产估值不超过10倍,给物业估值超过40倍。由此,建房子、卖房子哪怕不赚钱,未来,人们对物业的需求肯定是越来越浓厚的,微利、不赚钱帮业主盖房子,但是可以博一个长期物业收费权限,仔细算算账,似乎又算得过来了。然而,物业公司难道就没有风险吗?事实上,由于物业涉及民生,更由于物业的签约项目大都由房企开发项目直管而来,在当下为了保二胎三胎严厉打击民生垄断的情况下,物业公司的物业收费、各项增值服务的业主返还等,也很有可能被提上当局者的案头。04还记得《权力的游戏》中,史塔克家族族语为“winter is coming”,预示着这个大家族对寒冬的无限悲凉和戒备。

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然而,所谓危中有机,随着房地产长效机制的建立,不断地出台调控政策,很多房企也开始了从“粗放型”向“精益型”转型,努力将产品做精、做细、做深、做美,适者生存,优胜劣汰,趁势而为。如今,真正重视现金流管控、产品和利润管控的房企,土地、资金、市场份额、人才等资源,不断向其集中,整体市场仍然呈现出“良币驱逐劣币”的正面效应。事实上,房地产行业的韧性很强,一二线的房产仍然是刚需,国家预见到土地流拍,也马上出了溢价不得超过15%的安抚措施,足以可见,未来5年,房价依然大概率处于,涨的时候抑制,跌的时候救市,面多了加水,水多了加面,维持一种相对动态的平衡。关于地产,希望能与大家有更多交流。

本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(李显杰 )

THE END
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