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今年的楼市跟往年不太一样，行情严峻了许多。
楼市冰冻了，部分城市房价确实也回调了。
本来这是好事，结果对于买家和卖家来说，却完全笑不起来。
本身市场行情不景气，对于买房人来说，应该有了更多选择空间，结果根本不是。
我深圳的朋友，攒了5年钱，今年2月份拿下年终奖之后，终于可以上车了，结果二手房指导价一出，本身3成首付上车，活生生憋成5成。
普通人要借10万8万都难，何况这是增加了7-80万，所以现在怎么办？只能等。
买家不好过，卖家就好过？
卖家也同样哭诉，本身改善性用户，想着卖一买一，结果房子卖不出去，降价卖又不舍得，僵持不下，左右为难。
怪不得有人说，调控针对的永远是刚需。
今天这篇文章，不讲大道理，不讲楼市逻辑，但想讲讲楼市调控后那些买家和卖家的艰难与心酸。
买房人今年太难了，第一关就是首付难。
一毕业就落户深圳的小刘，已经996工作了两三年，这才拿到买房入场资格券。倾尽自己这几年省吃俭用攒下来的积蓄，再从父母、亲戚朋友那东拼西凑，总算筹到了100万，想着在深圳上车一套小户型两居室。
结果人算不如天算，208一则重磅消息砸来，二手房指导价来了，买二手房成本直接飙升，原本看好的那套首付100万的房子，现在变成180万！
之前的满怀期待生生被浇了个透。
别提再凑多80万了，想当初距离100万还有30万缺口时，全靠妈妈扯下脸，低声下气找了近十年不曾联系的远方亲戚才凑到的。光是这100万已经是他跟父母砸锅卖铁，刮干净所有积蓄和人脉才凑到的，哪还有多出几十万的余地呢？
一纸政策，只差临门一脚的买房进程又被打回解放前。
就因为多犹豫了一会就得多付80%首付，小刘希望破灭，只得继续与不可企及的首付做抗争，甚至不知道尽头在哪。
那些被调控政策卡死，不得不接受高首付的刚需，难道不难吗？
买房人今年太难了，第二关，房贷难。
哪怕你所在的城市没有二手房指导价，那你也一定会经历房贷利率提高这一难关。
最新的6月主流贷款利率出来，多数城市房贷利率都在拉高。
苏州从5月底的5.1%，现在涨到5.6-6%。
广州4次加息，比年初增加50个BP。
上海最新房贷利率也从4.65%调整到5%，增加35个BP。
房价越高的城市，房贷利率的提高就意味着持有成本更高。
拿上海为例吧，以商业贷款200万元、30年等额本息计算，首套房将增加利息21万元，每月需要多还583元。影响更大的是二套房买家，同样以贷款200万元、30年等额本息计算，调整后增加利息27万元，每月需要多还750元。
一个月583看似不多，但对于首付都得凑，付完首付口袋只剩1688的刚需，每月多出583月，压力并不算小。
这可能是你一个月地铁费用，也可能是一个月的家庭的水电花销，谁的钱都不是大风刮来的，如果买早2个月，这每个月多出的几百块就可以省下来。
这也是为什么每次房贷利率提高，刚需都会犹豫纠结的原因啊。
等待2月，每月月供成本就多几百块，谁说刚需不难呢？
如果你够首付、也能接受每月多出的月供，恭喜你，你的实力还算雄厚。
但你又可能还需要担忧一件事情：你的工作是不是足够稳定、你的收入是不是能持续增长、你的现金流又能支撑你多久的房贷？
咱不扯远，就说近的。
双减政策下，教培行业迎来巨震和洗牌，一时间裁员潮席卷整个学科类培训行业。
上海字节跳动一天之间端掉整个教育业务、掌门教育裁员70%、高途裁员比例高达50%以上、豌豆思维裁员90%，总共受波及的员工数量或超过百万。
就算不在教培机构，也无法在这场浪潮中幸免于难。
大量高素质人才从诸如字节跳动、高途教育这样认可度高的大厂流出，成为不少企业争抢的对象。不卯足了劲往前冲，你不知道哪一天他们就会来到你所在的领域，把你顶替走。
另外，之前疫情之下惨遭重击的外贸、旅游行业至今无法复苏，这一批待岗在家的员工中刚好近一两年买房上车的又有多难呢？
我就有一个朋友，夫妻俩都从事旅游行业，2019年年底买了房。谁曾想疫情突至有如晴天霹雳，夫妻二人直接双双失业，家庭年收入从40万骤降到0。
但每月15000的房贷却从未迟到。
在行业不对口的情况，朋友勉强找了份工作但也只够满足生计，眼看着房贷就要交不上，只得开了十几二十张信用卡套现，实在还不上就找兄弟姐妹借，父母也得工作帮忙负责日常开销。
如果疫情迟迟不结束，如果收入不能好转，现在强撑的稳定假象会在什么时候突然崩开呢？谁也不知道。
这还不是炒房客，这就是最普通的刚需，谁又说不难呢？
买家难，那你以为卖家容易？
今年卖家最难的关，出手难。
打开链家，挂牌8个月、10个月甚至一年都卖不出去的房源比比皆是。
当初买房烧香，现在卖房磕头。
这句用来形容现在亟待一房换一房，置换改善型房产的卖家再合适不过了。
以前楼市火热的时候，基本不用议价就直接卖出去，而且一周7-8组买家看房。
现在楼市冷淡，中介一周0带看就算了，议价直接30万50万往下砍，卖？你不甘心。
不卖？你又确实着急置换，家里二胎老人不够住，孩子又马上要读书。
卖不卖，你都犹豫纠结，改善性卖家也难。
这种难，确实还值得象征性理解，但有一种难，估计大家喜闻乐见。
那就是炒房客难。
虽然这几年的调控已经基本把职业炒家排除在外，但还会残留一些，这些就真的是难了。
尤其是去年初借着放水大幅加杠杆进入楼市的那批炒房客，经营贷、消费贷、抵押贷统统加上杀入楼市，全国多套房产，每月月供可能近10万，一年就是120万。
不说限售问题，短期政策打压，能接盘的刚需数量骤减，想卖也不好卖，要么割肉离场，要么只能断供等拍卖。
近期一些城市法拍房数量增多，就和卖家资金链断裂有直接关系。
楼市行情不好，绝对没有一片雪花无辜，买方和卖房本就是一条绳上的，卖家想完成投资闭环，必须卖出去，买家想买房，又得调控松动，购买力撑得起。
现在经济环境受压，而调控又还在层层加码，现在的难，还只是开始而已。
说了这么一通，其实能给大家的建议也很简单：
你是买家，尤其是刚需买家，趁早买，你不知道再等等你会不会还有名额，首付还够不够，月供压力会不会更大。
你是投资型买家，城市、地段、时机以及现金流是你最要考虑的事情，缺一不可，否则下一阶段喊难的就是你自己。
如果你是卖家，尤其是改善型卖家，让利换房完全可以，你在降价，你的卖家也会降价的，一卖一买在同个调控空间里其实不亏，后期楼市行情好转，你看中的房子也是一样会涨价的，还不如早点置换，早点享受，后期行情好转，你之前卖房亏的钱一样会赚回来的。
我最近也听到身边很多买家朋友和卖家朋友在喊难，也对出手时机非常迷茫，你如果有故事想分享，也可以留言区说说，和我一起分享。
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（李显杰 ）
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