雅生活步入低谷 将寻找规模扩张以外的增长新路径

作为第四家赴港上市的物业公司，雅生活服务(03319.HK)通过收并购实现规模多次跨越式增长，而这套发展逻辑可能不再适用。

从股价来看，雅生活自2018年初上市以来走势良好，在去年7月份达到历史高点48.55港元/股，随后整体呈震荡下跌趋势，截至8月18日收盘时报收31.20港元/每股。

8月17日，对于雅生活服务未来的发展方向，雅生活服务董事会联席主席、执行董事黄奉潮在2021年中期业绩会上表示，“未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。”

他进一步指出，2025年雅生活营收要达到400亿元，而在去年雅生活营收刚刚破百亿。另外，雅生活首席执行官、总经理李大龙称，预计2021年的利润增长不会低于40%，收入全年保持40%甚至50%的增长。

上半年并表新中民物业收并购占在管规模近70%

根据雅生活财报显示，公司上半年实现营业额62.47亿元，同比增长56.1%；归母净利润11.42亿元，同比增长50.7%。每股基本盈利0.85元。梳理可以发现，雅生活营收取得大幅增长，主要得益于规模扩张以及布局新业态项目。

截至2021年6月30日，雅生活总在管面积为4.24亿平方米，较2020年底的 3.75亿平方米增加4940万平方米，增长率为13.2%。上半年新增在管面积主要来自雅居乐、绿地控股和第三方外拓，其中并表新中民物业带来的面积占比将近60%。

具体来看，母公司雅居乐为其提供了450万平方米，战略合作伙伴绿地控股提供了约310万平方米；第三方外拓项目中新增在管面积2350万平方米，而并表新中民物业带来了4260万平方米。剔除出售兰州城关物业公司的2440万平方米，上半年净增长4940万平方米。

兰州城关物业是雅生活在2019年斥资1.5亿元收购的项目，被视为进军西北地区的重量级收购，同年雅生活还收购了青岛、哈尔滨、广州等地大型物业项目，如今出售也意味雅生活的战略有一定转变。

雅生活在2018年初成功在港上市，当时融得资金约32亿元。其后公司在2021年5月进行了增发配售，融得27亿元，加上IPO融资，由2018年以来，雅生活在资本市场中取得了59亿元，并主要用于收并购，大型收并购项目就达到7宗，堪称业内“并购王”。

在这段并购高速发展时间中，雅生活在管面积由2017年底约7830 万平米，上升至2021年6月底约4.6亿平米，不到四年时间增长了487%。

可以看出，雅生活是借助资本力量做大规模的典型样本，随着在管面积以及营收利润的增加，雅生活的股价也节节走高，不过这一情况在去年7月份开始改变，整个物管行业的收并购热潮也有一定降温。

一方面，随着越来越多的物业公司上市，现阶段行业已经出现了价值回归和估值分化的局面；另一方面，部分物管公司在需要做好投后管理，“消化”收并购后的项目，放缓了继续扩张的步伐。

物管行业的发展逻辑正在发生改变。黄奉潮表示，“未来的发展方向是轻资产，而不是收并购。由于住宅物业周期性受政策影响很大，未来公司会在非住宅、公建、商办等项目进行全产业链布局。”

转变的原因之一，在于大规模扩张带来的盈利能力下滑。上半年，雅生活毛利率为30%，较上年同期小幅下降1.9个百分点，与2020年行业平均毛利率30.3%基本持平。

而2018年~2020年，雅生活的毛利率水平分别为36.31%、37.01%、31.87%，净利率也由23.89%、25.36%降至21.82%。大规模扩张带来的影响显而易见。

安信国际房地产行业分析师黄焯伟指出，“雅生活毛利率从2018年高位回落，主要受新并购项目的毛利率较低所致。因为新并购公司主要提供基础物管服务，增值服务相对较少，所以并购影响主要体现在基础物管服务板块。 ”

数据显示，雅居乐集团及绿地集团作为关联房企，两者共占雅生活在管规模少于 20%，关联比率不高，而以中民物业为首的七个较大型的并购项目，已占到雅生活总在管规模约70%。

随着收并购而来的还有商誉，截至2021年6月，雅生活服务商誉达25.4亿元，较2020年底增长16.5%。期内，商誉的增加主要来自收购新中民物业的商誉人民币 2.16亿元。商誉主要产生自对成员企业的预期未来发展、市场覆盖率的提升、服务组合的扩充、增值服务的整合及管理效率的提升。

而雅生活2018年~2020年底的商誉分别为10.45亿元、13.7亿元、21.8亿元。商誉作为企业非流动资产的一部分，如果并购项目未达到发展预期，将面临着商誉减值的风险。

物管业务平台化寻找新增长路径

尽管雅生活还有收并购动作，但侧重于开发新业态项目。今年上半年，除了已收购的新中民物业完成并表以外，期内，雅生活还收购北京慧丰清轩环境科技集团有限公司(北京慧丰)51%的股权及陕西明堂环卫有限公司(陕西明堂)60%的股权。

去年底，雅生活改名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，大力发展城市服务。今年上半年，雅生活以平均约 10 倍市盈率，总共斥资约11.77亿元收购了5家环卫公司。

城市服务主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。目前，雅生活城市服务项目主要分为单项目承包和环卫服务一体化等经营模式。

从收入结构来看，雅生活新增1.59亿元城市服务收入，占比2.6%。当前城市服务的毛利率并不高，仅为22.1%，与物管服务几乎持平。雅生活管理层曾表示，到2023年，希望这一业务占比能够达到30%。

可以看出，雅生活寻找另一条多元发展的扩张道路。上半年雅生活在军队后勤、高速公路、文体场馆、高端商写、轨道交通等细分业态获取了多个项目，包括深圳大运AI小镇、300米超高层绿地能源国际金融中心以及上海、南京、西安等10余条轨道交通等，加强了全业态、全产业链布局。

按在管面积划分，截至2021年6月底，雅生活集团在管的住宅业态占总在管面积44.9%，公建占比42.6%，商业及其他占比12.5%，全业态布局初步形成。

李大龙表示，今年将有两个在专业服务增值服务上的落位。一个是托幼产业，上半年雅生活落地接近30家社区托幼中心 ，下半年托幼公司将正式并表到雅生活。另一个则在家政领域，雅生活于7月份投资了以全员工制为基础的家政公司51家庭管家。

雅生活管理层定下目标，在 2023 年前要实现“双千亿”，一是雅生活在资本市场的市值，截至8月18日收盘总市值约为445亿元，动态市盈率仅为16.23倍。

按在管规模计算，雅生活在港股物管板块中排名第三，仅低于保利物业和碧桂园服务，和恒大物业、彩生活相近，但目前就市盈率指标来看，保利物业、碧桂园服务和恒大物业的动态市盈率分别为32.29倍、58.8倍以及22.78倍，就此看来还有不小差距。

第二个“千亿”目标是在社区增值服务业务的引领下孵化出新的千亿产业平台，也可能将之独立分拆上市。

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道