解局 ｜奥园旧改插旗

观点地产网 在旧改上重仓珠海的奥园，如今将旗子插到了地产总部深圳。

8月16日，深圳公共资源交易中心发布《深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目成交结果公示》，确认深圳中建源实业有限公司为该项目合作方（根据工商信息查询，该公司大股东为奥园集团）。

据观点地产新媒体了解，深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目位于深圳市龙岗区吉华街道联布北路，拆除范围用地面积为40,136.30平方米，可建设用地面积为23,624.50平方米；根据测绘报告，项目地上建筑物面积共77,174.18平方米，其中厂房建筑面积57,006.17平方米，私宅建筑面积20,168.01平方米。

本次更新范围内集体土地面积为26,964.73平方米，其中城中村用地4,315.29平方米，旧屋村用地6,701.45平方米，历史遗留违法处置用地317.34平方米，未完善征转手续用地15,630.65平方米，其中，678平方米的57.6%（即390.53平方米）为布吉镇兽医卫生防疫检疫所所有，则招商方完全享有权益的土地面积为26,574.20平方米。

集体厂房建筑面积为22,035平方米，其中，1315平方米宿舍57.6%（即757.44平方米）为布吉镇兽医卫生防疫检疫所所有，则招商方完全享有权益的厂房建筑面积为21,277.56平方米。

根据价值评估，26,964.73平方米土地评估为4.73亿元，土地地面单价为17553元/平方米，而招商方完全享有权益的土地评估价值为4.66亿元；招商方完全享有权益的厂房（宿舍）和临时建（构）筑物总价值1.52亿元。

这也一贯符合奥园旧改项目的开发特点，包括微型改造、城中村改造、旧厂改造、老旧小区改造，其中就将承担许多城市配建设，如学校、医院、各类场馆等等。

事实上，早在奥园地产在2019年将总部搬迁至深圳之前，其已在鹏城布局，只是那时尚未涉及旧改。

资料显示，2016年4月，中国奥园正式布局深圳，以22.9亿元收购深圳一住宅项目70%权益，并打造成奥园翡翠东湾项目。2017年，中国奥园再以9.85亿元收购位于深圳光明新区的峯荟花园项目及峰荟时代科技中心，持续加码深圳市场。

而作为“资深”旧改房企之一，奥园在旧改方面的版图主要集中在大湾区，而珠海更是其旧改集中地。

据观点地产新媒体了解，截至2020年12月31日，奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币6,730亿元，其中大湾区占比97%。另有报道指出，在奥园全部旧改项目中，珠海项目占比近三分之一，奥园也是珠海最大的旧城改造房企之一。

目前，奥园已在珠海开展约10个处于不同发展阶段的“三旧”改造项目，如已确定为珠海翠微村、联安村旧村改造项目开发企业。另与珠海的关闸村、高沙村、水翁坑村等地方签订前期改造合同；鞍莲路、平沙奥园广场等旧城改造项目。

其中，奥园在珠海的珠海奥园学苑壹号（即翠微村城市更新项目），占地面积约34万平方米，总建筑面积约170万平方米，总货值约220亿元，是珠海目前旧改体量最大的项目之一。修复残破，建筑保护用地面积就达1.6万平方米。

奥园曾对此表示，集团对该项目改造规划提出原址保留部份古建筑，重建翠微古村“七街七里一条巷”，继承和保护当地文化，又将旅游开发、商业运营运用到旧村改造中。

奥园的这种旧改思路也恰好与近日住建部所颁文件的内容相合。住房和城乡建设部近日公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。

征求意见稿提出，严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。

政策的落地，势必会影响部分拆迁工作，影响城市更新进度。对于一些大多是旧村旧城改造的城市更新区域来说，更是如此，例如珠海。

另悉，奥园将旧改旗子插到深圳，和其扩大一二线布局的做法一致，或许还将影响以后在毛利率上的表现。

2020年奥园年报显示，毛利率出现了一定的回落。奥园对此表示，“毛利率的下降也是一个策略和调整的过程。2020年奥园在一二线城市的占比持续提升。尤其是2020年新增土地方面，一二线城市的占比提升幅度非常大，在此过程中，我们加大了三四线和五线城市的去化，价格也有一定的让利，短期内对毛利产生一定的影响。长远来看，城市层级提高之后，毛利率也会提到比较高的位置。”

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（ HN666）