越秀地产一半销售额来自广州 调控收紧后业绩会受影响吗？

8月18日港股收盘后，越秀地产公布了2021年中期业绩公告，并举行业绩发布会。作为一家从广州起家的房企，广州乃至粤港澳大湾区市场在过往多年的持续向好，让越秀地产的业绩增长相对顺遂，上半年完成了全年销售目标的40%以上。按此推算，今年跨入千亿级房企规模并无多少悬念。

销售目标完成率达四成广州贡献过半

回溯过往三个完整财年，越秀地产的销售业绩实现快速增长，2018-2020年的销售额增速分别达到41.4%、24.8%及32.8%。2020年，越秀地产最终完成全年销售目标的119.4%，销售额达到957.6亿元人民币，距离千亿房企只剩下临门一脚。

今年年初，越秀地产将全年的合同销售目标定在1122亿元，较2020年增长17.1%。而根据中期业绩公告，今年上半年公司实现累计合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约为473.8亿元，同比上升26.1%，完成全年销售目标的约42.2%。

“V观财报”注意到，如果市场没有出现剧烈变化，房企下半年的销售业绩会好于上半年，在上半年完成40%或50%的业绩情况下，达成全年销售目标的可能性很大。在18日下午举行的业绩发布会上，面对上半年完成超四成的业绩，越秀地产管理层也表示，公司可售资源达到1866亿元，去化目标是60%以上，照此推算，有信心完成全年目标。

来源：越秀地产2021年中期业绩公告

身为广州国企，大本营广州及粤港澳大湾区为越秀地产贡献了大部分业绩。中期业绩公告披露，上半年，公司在广州实现合同销售额265.9亿元，同比上升31.3%，约占全部销售额的56.1%，按照克而瑞的排名，全口径销售额和权益销售额均位列广州市第一名；在包括广州在内的大湾区实现合同销售金额336.7亿元，同比上升50.4%，占到全部销售额的71.06%。

自从2015-2016年全国主要城市的房价出现大幅跳涨，各地相继加强了楼市调控，之后，市场逐渐分化。从过去几年看，大湾区是市场表现相对不错的区域之一。不过，2020年以来，广州、深圳、东莞、惠州等地相继加码调控，市场表现能否继续亮眼，暂存不确定性。作为重仓该区域的越秀地产，是否会受到调控的影响呢？

对此，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，从全国看，广州是一个相对健康、且能让开发商赚到钱的市场，其产业导入、人口流入带来了住房需求的增加。开发商已经逐渐习惯政府对市场的调控，同时，越秀也认为这些调控都是比较正常的。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对“V观财报”表示，大湾区城市正在收紧楼市调控，对该区域的房地产销售会带来一定压力，但整体影响或许不会很大。“就广州而言，越秀地产在好几个区域都有项目，而一些区域的调控并不严厉，对其项目去化影响有限。”

继去年实现“三道红线”全部达标后，截至2021年6月30日，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80倍，继续维持绿档水平。

毛利率小幅下降土地市场大举买地

相较于销售额的较快增长，越秀地产在营收、利润等指标的表现比较平稳。

来源：越秀地产2021年中期业绩公告

中期业绩报告显示，今年上半年，越秀地产实现营业收入约242.4亿元，同比上升2.2%；由于销售成本的增速快于营收增速，公司实现毛利约64.86亿元，同比下降约2.4%；毛利率为26.8%，比2019年上半年的30.0%、2020年上半年的28.0%均有所下降，而这也符合当前房地产企业利润空间缩小的趋势。

克而瑞研究中心数据显示，在2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，且降幅较2019年进一步扩大。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。

此次业绩发布会上，越秀地产并未谈及有关利润的相关内容。但在今年3月举行的2020年度业绩发布会上，林昭远指出，房地产行业在过去保持30%以上的毛利率，是非常暴利的，当行业逐渐回归理性，毛利率处在稳定的水平会是一种常态。

谢逸枫称，受到土地价格、融资成本、建安成本上升以及政府限价的影响，房企的利润率被不断压缩，利润水平下降在所难免。未来，行业利率或将维持低速增长态势。

今年上半年，越秀地产在土地市场的大举拿地也受到了较大关注。今年4月，广州市举行了第一次集中供地，共计拿出48宗住宅用地，地块起拍总价超901亿元。越秀地产在此次土拍中拿地十分积极，最终以约108亿元拿下6宗地块，成为最大赢家。

中期业绩报告披露，越秀地产上半年在广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和毕节新增23幅土地，总建筑面积约为500万平方米，其中约51%以非公开市场模式获取。广州依旧是重中之重，上半年共计在广州拿下8幅地块，新增土储251万平方米。

截至2021年6月30日，公司在全国战略布局25个城市，总土地储备约为2809万平方米，其中，大湾区占比达54.6%，共计1535万平方米。

业绩会上，公司对于拿地的态度以及对集中供地的应对之策，也成为媒体关注的焦点。林昭远回应说：“我们每年都有一个投资强度的安排，以我们目前的杠杆水平看，会铺排到(销售额)40%-50%。如果市场好、资金充裕的话，可以达到60%。还是‘以销定投’，这是一个总体上的铺排情况。”

近期，有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。对此，林昭远称，公司没有收到这方面的通知，也没有看到相关文件。

（文章来源：中新经纬）

文章来源：中新经纬