近半营收来自母公司“转移支付” 佳兆业美好市值何以走低？

唯有创造真实价值的企业才值得被持续看好。

21世纪经济报道记者吴抒颖实习生陈燕曼深圳报道

增速不错、利润可期但股价却不亮眼，佳兆业美好再次印证了一个定律：在物业服务行业，马太效应愈发增强，估值分化也愈发严重，中小物业企业是时候寻觅新的业绩增长点了。

8月20日，佳兆业美好线上举行2021年中期业绩发布会。年中报显示，佳兆业美好保持收入的稳步增长。

截至2021年6月30日，佳兆业美好实现收入13.25亿元人民币，较2020年同期增幅约78.8%；毛利达4.32亿元，同比增长72.6%；净利润2.16亿元，同比增长75.7%；公司股东应占溢利2.09亿元，同比增长75.6%。

营收利润都录得大幅增长，但佳兆业美好的成长性更受关注。在业绩会上，被问及规模增长问题时，佳兆业美好主席、总裁兼执行董事廖传强信心似乎很足：“2021上半年集团总在管建筑面积达8630万平方米，增长50%，我们有信心于今年内实现1亿平方米在管面绩的目标。”

但是在问及收并购相关问题时，佳兆业美好的管理层却没有过多回应，仅表示不便透露，会对投资者负责。

这样的表态，让外界没有办法从中看到这家低市值物业股的增长路线。本身已经不甚受到投资者的青睐，对未来的规划也并不清晰，中小物业企业是时候集体反思了。

交付前业务体量激增

从佳兆业美好今年上半年的业绩收入构成中，可以看到，在这个报告期内，佳兆业美好的交付前业务贡献了相当的收入，增速也十分迅猛。

中报显示，截至2021年6月30日，佳兆业美好收益为13.24亿元，其中物业管理服务收益为人民币5.65亿元，交付前及顾问服务收益为人民币5.53亿元，同比增长126.5%。

也就是说，交付前业务是佳兆业美好的第二大收入来源，且已经与物业管理服务旗鼓相当。

在业绩会上，佳兆业美好管理层介绍，该板块业绩的大幅增长，主要系公司承接来自母公司的营销案场服务，将增值服务的价值链前移，家居、租赁等增值业务入口前置，加强与母公司在品牌与前端资源的战略联动。

对于该项业务后续的持续性增长，佳兆业表示非常有信心。“首先得益于我们母公司稳健的发展和扩充，另一方面我们在对外的合作上也在逐步去接触，去提供交互圈的顾问服务，所以这会是我们未来一个稳健发展的方向。”

明源存量地产首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，这种情况近年来比较常见，这主要是基于两个方面的考量：一是现在行业进入C端时代，改善型客户占主导，这类客群除了产品本身，对服务也十分关注，所以将原来开发板块的一些内容放到物业去能够更好地发力；二是物业板块的估值比开发板块高，同样一块钱的利润，在物业板块带来的估值是开发板块的几倍。

尽管是常见情况，业务增长也十分可观，但市场反应谨慎。

协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时分析道，交付前业务实际上就是开发商帮助物业管理公司在账面上多赚一些钱，“在我的理解中，交付前业务其实是开发商对物业管理公司的转移支付。”

除了交付前及顾问服务的增长备受关注外，佳兆业的毛利率也是被关注的焦点。佳兆业美好期内实现毛利率为32.6%，较上年同期小幅下降1.2个百分点。

佳兆业美好管理层对毛利率的下降回应称，毛利率下降则是由于大量的并购和拓展，属于一个正常现象。中报毛利率只比原有下降了两个点，整个水平依然维持在高毛利率，在行业以上的水平。“我觉得实现规模的增长而降低一点毛利率是不足为奇的，这是一个正常的企业趋势。”

中小物业股市值瓶颈

而今物业服务行业，能够让市场和投资者看好的依然是规模增长，而对于母公司不够强劲的物业企业来说，通过第三方外拓实现在管面积增长是其证明自身增长能力的重要方式。因此，一直以来佳兆业美好在外拓上的动作都备受外界关注。

从2021年年中报来看，佳兆业美好的外拓能力尚可。

截至2021年6月30日，佳兆业美好在管面积为8630万平方米，同比增长约50.1%，总合同建筑面积约为1.20亿平方米，同比增长56.4%。其中，来自独立第三方的在管面积占比为63.7%、项目数为514个，半年时间增加了13.8个百分点、197个项目。

尽管佳兆业美好在第三方外拓上持续发力，但目前的规模在物管行业内居中，收并购也没有太大的优势。在其年中报业绩发布的新闻稿中，披露的大宗收并购还要追溯到2020年12月，这很可能意味着其近半年来在这方面的拓展较弱。

在业绩会上，佳兆业美好管理层在被问及未来的收并购计划也仅表示，“目前按照计划在推进，一旦有确切的消息我们会正式公告，我们现在可以实现一些目标，但是涉及到一些规则，所以不便再次暴露。”

因此，佳兆业美好在资本市场也很难泛起水花。截至2021年8月20日收盘，佳兆业美好报21.3元/股，跌幅为3.62%，动态市盈率为6.53，远低于行业平均。

不过这是一个很明显的趋势。

中泰国际策略分析师颜招骏向21世纪经济报道记者分析称，投资者比较关注物管公司合约面积增长的可持续性，一方面小型物管企业受到资金限制或品牌，外拓能力较弱。另一方面，在目前房地产调控措施下，中小型房地产公司的生存空间更加困难。

“今年初佳兆业美好公布全年业绩后，给予未来5年的增长指引非常乐观，在目前的宏观及政策环境下，投资者可能也会担心此前物管公司给予的增长指引能否达到。”颜招骏指出。

黄立冲也指出，物管企业通过外拓获取项目向来是很困难的，现在各大开发商都利用物业管理作为外延，所以有项目也是先给自己的物业管理公司，相互之间竞争比较激烈。所以很多时候只能通过母公司的业务输出这些方式去维持利润。

房地产行业过去的一些管理方式以及财务润色方式，开始运用到它们的兄弟板块物业服务身上，但这并非一个积极正面的信号。对于投资者来说，唯有创造真实价值的企业，才值得被持续看好，这是一条颠扑不破的真理，需要牢记。

（文章来源：21世纪经济报道）

文章来源：21世纪经济报道