弘阳服务(1971.HK)于线上举行了2021年中期业绩发布会。公司董事会主席兼非执行董事何捷先生、执行董事兼执行总裁杨光先生、财务总监贾杰先生等参与了业绩会直播。
一、业绩概述
弘阳服务发布2021年上半年业绩，期内公司实现收入5.3亿元人民币，同比大幅增长63.7%；实现毛利润1.5294亿元人民币，同比增长80%；毛利率为28.9%，较2020年同期上升2.6个百分点；股东应占溢利0.6亿元人民币，同比增加60.4%；在第三方外拓方面，公司新增外拓全委签约项目28个，新增合约面积433万平方米，同期对比增长率485%。
二、业务分析
1、收入与利润稳步增长，盈利能力表现强劲
上半年，弘阳服务实现营业收入约为5.3亿元，同比增长63.7%，其中，物业管理服务业务始终为公司的主要业务，其收入达到3.5亿元，占总营收66.3%，其次分别为社区增值服务9384万元与非主业增值服务8480亿元，其占比分别为17.7%与16%。
公司社区增值服务今年来迎来爆发式增长，同比增长230%，收入占比从2018年的4.3%跃升至报告期内17.7%，其中，美居服务增值幅度最大，相较于2020年同期大幅增长538.2%，其次为公共区域增值服务382.2%、社区便民服务180.5%、资产管理服务170.2%、房产中介服务15.4%。社区增值服务收入的显著提升体现出了公司全方位多元服务业务的快速发展，有助于推动公司迈进新的里程碑，为公司健康稳定地发展带来了重要的支撑。
在盈利能力方面，弘阳服务依然具有较为出色的表现。中期报告数据显示，公司毛利润同比增长80%，股东应占溢利同比增长60.4%，毛利率呈现稳步增长态势，自2019年起基本维持在25%以上水平，截止至2021年中期达到28.9%，体现出了公司较强的经营实力与市场竞争力。
2、三大业态打开成长空间，疫情之下彰显企业担当
面对新冠疫情的反复出现，物管公司在防疫抗疫上发挥了至关重要的作用，不仅需要对人员进行严格管控，查验进出人员的健康与检测体温，同时需要配合政府部门做好物资配送以及核酸检测等工作。弘阳服务凭借优质的服务，在疫情期间得到了业主与地方政府的高度赞扬，为公司品牌产生了正面宣传的作用，也为公司陆续扩大市场规模提供有力的支撑。
按业态类型划分，截至2021年6月30日，公司住宅在管面积为2788万平方米，同比增长87.1%；商业在管面积为462万平方米，同比增长32.1%；公共建设及其他在管面积为185万平方米，同比增长493.6%。
由此可见，公司三大业态均处于快速发展阶段，具备良好的市场前景，未来随着各个领域业务不断扩大，公司的营收与利润将会进一步得到释放，有望对公司整体的估值带来提升机会。
3、外拓能力强劲，第三方在管项目大幅增长
弘阳服务是一家在国内拥有良好的口碑与品牌形象的物业管理服务商，多年以为始终秉承着“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的发展定位，通过内生性增长与外延扩张两大模式做大规模，在巩固江苏省市场份额的同时，不断提升所经营城市的市占率。
数据显示，截至2021年6月30日，弘阳服务在管项目数量228个，总在管面积为3436万平方米，同比增长83.5%。根据在管物业开发商类型划分，弘阳地产作为弘阳服务的母公司，持续不断地给弘阳服务“输血”，弘阳服务来自弘阳地产及关联公司的在管面积为1392.8万平方米，同比增长 18.8%；弘阳服务始终保持高质量服务，获得业内的一致认可，来自第三方地产开发商的项目数量也大幅提升，达到150个项目，在管面积为2043万平方米，新增项目99个，其占比也从37.3%跃升至59.5%。
由此可见，弘阳服务凭借自身优质的服务体系与强大的品牌影响力，大幅缩小了对母公司的依赖，展现了强劲的外拓能力与市场竞争力。
三、业绩会问答环节
Q1:近年来，大部分物管公司开始大力发展商业项目，同时弘阳地产集团作为公司的母公司，拥有大量的商业项目，基于目前的市场现状与竞争优势，公司是否会考虑加大力度发展商业物业管理业务？
答：弘阳服务是一家“住宅+商业”双轮驱动发展的公司，除了母公司提供的项目，公司同时也会从第三方市场获得新项目。截止至报告期内，公司新收购了武汉汇得行与高力物业，从而增大公司的商业体系。未来公司外拓目标中仍会大量考虑商业业态获取，降低对关联公司的依赖，同时也会保持双轮驱动的道路，通过完善内部项目与外部扩张的方式完成双轮驱动落地。
Q2:弘阳服务近一年的社区增值服务具有高成长性，这背后是出于什么原因而引起这方面变化以及公司对于未来的发展计划有何规划？公司今年做了两笔重要的收并购项目，收购的主要标准是什么？
答：1、社区增值服务业绩大幅增长主要有以下方面：(1)公司协助弘阳地产集团销售车位，随着弘阳地产车位数量的持续增长，2020年公司实现了4744万的收入，预计2021年收入会达到9342万，其毛利率会达到40%~50%；(2)疫情期间，随着弘阳服务的服务标准不断提升以及业主的粘性在不断增强，在社区增值服务方面增长最快的是美居服务，其增长达到581%，体现了业主对于公司品质的高度认可以及业主对于公司信赖程度的不断提升。
公司始终秉承“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的布局战略，立足长三角地区的基础上，向全国核心城市进行多元化的探索式扩张，未来会计划在安徽、上海、江苏、重庆、湖北、湖南等区域进行收购与投资目标的确认。对于收购标的的标准，公司基本上会选择营收3000万以上、管理规模在100万方以上、以地产旗下物业公司为主并布局住宅行业、其物业费的单价不低于公司目前的单价水平的优质企业，为有质量的规模体量扩张提供了有力的保障。
Q3:上半年单项目外拓的面积中首盘的比例是多少？未来三年的合约面积与在管面积的增长驱动是什么，尤其是单项目外拓的增长规划？
答：公司上半年获取了28个单盘项目，其中首盘项目占比较大，高达60%，二手盘项目为40%。普遍来说，由于一手盘项目涵盖住宅、商业、公建、医疗等多个业务，对此，接受该类项目将会为公司未来创造更大的利润空间与市场价值。在未来扩张方面，公司从以下三个方面入手：(1)加强政企合作。目前，公司已与南京的泰山街道、西岗街道进行战略深耕与合作，未来公司将围绕社区治理、公共服务、市政管理服务等多个领域进行孵化业务，并持续深耕专业垂直细分市场，从而加快公司治理模式的全国性推广；(2)鉴于公司所属行业是劳动密集型行业，对此，公司将始终坚持“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局，继续对重点区域进行深耕和细化；(3)优化与合资公司合作发展模式，公司实行“政企合作、大型企业合作、合资公司合作”的合作模式，促进公司的持续快速地发展，为业绩持续增长提供保障。
Q4:公司弘阳模式的进展如何？弘阳模式的全面推广与社区增值服务业绩高速增长之间有怎样的促进关系？
Q:弘阳模式建设初期借鉴了海底捞的模式，随着公司对模式的持续深化与提炼，形成弘阳服务1.0版本。在2020年，通过弘阳模式1.0，公司多个试点项目取得了不错的进展。从内部管理方面来看，通过培养管家培养与设立星级评价体系，每个月会对弘管家、弘师傅、弘精英进行实时评价，对于获取高评价的人员，公司会给予相应的补贴与奖励，一方面可以推动人员的工作积极性与主动性，实现员工收入与公司业绩双增长，另一方面，可以进一步提升客户的满意程度，为公司获得更多的收入来源。
目前，公司对于南京三大区域、苏南两大区域、安徽一个区域进行试点推广，今年有望对弘阳2.0模式进行进一步的推广。就试点项目数据而言，收缴率均高于公司的均值1.5%以上，清欠率高于公司的均值5.5%以上，项目的净利润同期增长达到28%以上。
Q5:公司在业态拓展方面的战略是怎样的以及公建与商业业态预计未来几年会达到怎样的规模？今年毛利率大幅提升的原因？
答：1、公司会以“双轮驱动”作为持续发展的核心要点，加快商业业态、住宅业态、公建业态的协同发展。其中，住宅业态的发展一方面能够为公司带来更多的客户资源与业主粘性，另一方面可以为公司提供更多的社区增值服务的服务机遇；商业业态是利润与收入双高的业态，公司将会持续拓展该业态，获得更高的利润空间；公建业态的发展将进一步打开公司城市化服务平台，也是公司重点发展的领域。未来，公司将协同发展“住宅、商业、公建”三大业态，同时将加大对商业与公建领域的探索，为公司的可持续发展奠定坚实的基础。
毛利提升的原因：成本管理的精益化提升，对于成本标准、人员配置都会进行精细化的梳理，包括水电费支出都精细化管控。同时，公司正进行信息化建设，自今年开始公司所有业务收入均采取智能化收费方式，将线上生成的经营数据推送至后台，从而减少了相应的成本。
商业业态在管面积提升。今年公司收并购了汇得行与高力物业两大项目，该项目的整体毛利维持在40%的水平，净利润率大致20%，为公司业绩增长带来了积极的影响。社区增值服务实现快速增长，今年中期实现了9384万元人民币，同比增长230%，从而进一步提升公司的盈利能力。住宅物业均价持续提升，相较于2020年，公司物业均价从1.55提升至目前1.6，未来随着公司在管面积不断扩张，均价的小幅提升也会为公司利润与收入的提升带来质变，进一步扩大公司的业绩增长空间。
（文章来源：格隆汇）
文章来源：格隆汇
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