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撰文|蜜姐&编辑|凯
8月18日，越秀地产发布了今年的中期业绩公告，总体表现不错，大举逆势扩张。
房地产行业大变局下，房企们纷纷寻找新的出路。越秀地产作为重仓单一区域的中型房企，转型颇为成功。
在融资新规下，真的有实力安全地逆势扩张吗？
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首先来看其上半年的业绩。
财报显示，今年上半年，越秀地产实现：
合同销售金额473.8亿元，同比上升26.1%；
营收242.4亿元，同比上升2.2%；
权益持有人应占盈利23亿元，同比上升15.3%；
核心净利润21亿元，同比上升5.6%。
和不少房企一样，越秀地产的毛利率（26.8%）也出现了下滑，同比减少了1.2个百分点。
业务方面，越秀地产在财报中突出介绍了其TOD的开发情况。
2019年，越秀地产高调引入广州地铁为战略股东，今年的半年报中也自称已是全国最大的轨交物业开发商之一。
上半年，越秀地产在广州的TOD项目实现合同销售金额约76亿元，占总合同销售额的16%，同比上涨了50.7%。
其中，品秀星图实现合同销售额约25亿，同比上涨171.8%；品秀星瀚实现合同销售额约25.3亿，同比上涨139.7%。
同期，其他业务占比较低，比如：其商业租赁收入3.5亿元，同比上升20.1%；越秀地产持股38.35%的越秀房产基金上半年实现收入8.8亿元，同比上升6.1%。
地域方面，广州作为越秀地产的大本营，依然是重中之重。
越秀地产重仓大湾区尤其是广州。今年上半年，其在广州的合同销售额为265.9亿元，约占其总合同销售额的56.1%！
不过，深耕区域是蜜糖也是毒药。
优势是广州属于一线城市，楼市发展一直也颇为不错，劣势是易受单一市场环境的影响。
比如，7月，越秀地产的合同销售金额同比大幅下滑了20%，合同销售面积更是同比减少了25%，原因除了疫情反弹，还因为广州的调控升级，暂停了一些预售证的发放，这让重仓广州的越秀地产立马“受伤”。
相比不少房企积极降负债不同，“三道红线”处于绿档的越秀地产今年上半年逆势扩张，积极拿地。
克尔瑞发布的今年上半年房企新增货值排行榜中，越秀地产以1128亿元高居第12位，把龙湖、绿地等龙头房企都甩在身后。而同期的销售排行榜中，越秀地产的全口径销售金额排名仅46位，扩张的步伐可见一斑。
但债务方面，越秀地产的压力其实也不少。上半年其短债增长明显，1年内到期的借款为222.42亿元，同比增长了34%。
此外，中访网财经等媒体报道，越秀地产近年来少数股东权益占比攀升，可能存在表外债务等隐忧。融资新规下，房企们的隐形债务问题更值得关注。
02
今年上半年，越秀地产完成全年合同销售目标1122亿元的约42.2%。
按照中期业绩会上官方的说法，越秀地产今年上下半年的供货是按4：6铺排的，也就是下半年的供货量更大，但7月销售同比减少两成，今年能否完成销售目标，还要打个问号。
毕竟6月，越秀地产曾大搞618促销活动“补贴一个亿”，而当月的合同销售金额依然同比下滑了44%，合同销售面积同比减少39%。
实际上，这样的下滑5月已经开始，当月越秀地产的合同销售同比减少28%，合同销售面积同比下滑29%。
4月，广州市政府约谈了天河等6区政府负责人，要求落实“稳地价、稳房价、稳预期”，当月还出台了广州“新穗六条”和“421新政”。
结合广州的调控节奏和越秀地产的月度合同销售额来看，影响应该说相当明显。
不过，越秀地产方面对于广州调控收紧的态度，在业绩会上轻描淡写地表态称“对调控也已经习惯了”并未说明应对之道，不知道是过于乐观还是无可奈何？
图片来源|证券市场红周刊(博客,微博)（特此感谢！）
据兴业证券(601377,股吧)研报统计的数据显示，其广州楼市的销售增长主要来自于下半年，而越秀地产去年的销售业绩也主要来自于下半年，占比约七成。
所以，越秀地产业绩会上预判的调控对其项目去化影响有限或有失偏颇。当然，其也说明了理由，是因为它在广州多个区域有项目，而一些区域的调控并不严厉。
但从5-7月合同销售额的同比明显下滑来看，似乎与其判断相悖。
8月初，广东严查经营贷、消费贷违规流入房地产，广东银保监局更是开出了高额罚单，其中包括工商银行(601398,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、招商银行(600036,股吧)、广发银行的多个分支机构及责任人被罚，总罚金高达1090万元。监管的力度也是可见一斑。
至少从目前的来看，放松的迹象并未显现，重仓广州的房企们业绩压力都不小。
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相比不少房企积极降负债不同，“三道红线”处于绿档的越秀地产上半年逆势扩张，积极拿地。
克尔瑞发布的上半年房企新增货值排行榜中，越秀地产以1128亿元高居第12位，把龙湖、绿地等龙头房企都甩在身后。
而同期的销售排行榜中，越秀地产的全口径销售金额为487亿元，排名第46位；权益金额470.2亿元，排名第33位。两相对比，其扩张的步伐可见一斑。
图片来源|克尔瑞研究中心（特此感谢！）
但债务方面，越秀地产的压力其实也不少。上半年短债增长明显，1年内到期的借款为222.42亿元，同比增长了34%。
此外，中访网财经、证券市场周刊等数家媒体今年来都曾报道过，越秀地产近年少数股东权益占比攀升，可能存在表外债务等隐忧。
“少数股东权益”可能有不少蜜友听起来比较陌生，这是一些上市公司调解利润的常用手法之一。最为投资者们熟悉的例子，大概莫过于当年的乐视网(300104,股吧)。
对于未来，越秀地产依然重仓广州。
以土地储备为例，截至6月底，其在广州的土储占比高达47.5%，在大湾区的土储占比为54.6%。
其中，重点发展的TOD占比较高，土储约占大湾区土储的26.5%，占越秀地产总土储的14.5%。
但对于过度依赖单一区域的问题，越秀地产其实很有意思，在财报中称将积极拓展与其他城市的国企合作，以拓展大湾区以外的TOD项目。
但鉴于它的“广州模式”特殊性较强，一来得益于其本身深耕广州数十年，二来是引入了广州地铁作战投，要复制到其他地区，难度应该说挺大的。
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今日词汇：少数股东权益
少数股东权益(minority stockholder's interest)：简称少数股权,是反映除母公司以外的其他投资者在子公司中的权益,表示其他投资者在子公司所有者权益中所拥有的份额。
比如，包括没有达到控股比例的公司股东权益，即公司51%以上控股权益外的其他股东权益；公司股东在未完全控股的分公司、子公司中的权益。
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（李显杰 ）
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