（文/解红娟 编辑/马媛媛）从增量市场到存量市场，城市更新的深入对众多房企而言，即是机会也是挑战。作为“粤港澳大湾区四小龙”的中国奥园，则在旧改转化上交出了自己的答卷。
8月23日，中国奥园（3883.HK）举行了中期业绩发布会。报告期内，公司累计实现营业额为325.1亿元，同比增长15%；净利润为28.4亿元；净利润率为8.7%；核心净利润为28.7亿元；核心净利润率为8.8%。
中国奥园董事会主席郭梓文表示，中国奥园积极调整，不断强化区域深耕和精细化管理，业绩保持稳健增长的良好态势。他表示，今年前七个月，中国奥园录得物业合同销售约772亿元，同比增长28%，有信心完成1500亿元的全年合约销售目标。
城市更新进入利润释放期
2009年，广东省在全国率先开展旧城、旧厂、旧村“三旧”改造试点。中国奥园于2011年抢先布局，已形成以复合产业为优势的“中国奥园旧改模式”。
由于城市更新布局时间早、旧改人才经验及资源丰富，中国奥园成为城市更新大湾区标杆。截至6月30日，拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。
“2021年上半年，中国奥园城市更新项目已转化135亿元销售额。”郭梓文表示，在城市更新项目转化方面，中国奥园已进入利润释放期，预计2021年全年预计转化400亿元，2021年至2024年能够转化的可售货值达到2420亿元。
以计划于今年三季度推售的珠海香洲翠微村项目为例。项目位于香洲前山板块，是珠海目前旧改体量最大的项目之一，也是中国奥园城市更新标杆项目，将打造成为旗下高端产品系——学苑系，预计可售资源约241亿元。中国奥园预计，未来公司城市更新项目的毛利率将达到35%，净利润率为15%。
对于城市更新，总裁郭梓宁指出，中国奥园是有高度责任感的企业，一贯倡导有机更新，注重历史文脉传承、完善公共配套、植入新兴产业的系统性更新策略，契合国家政策导向。如珠海翠微项目，充分尊重历史线索保护，原址保留历史建筑，让现代生活与传统历史文化相融共生，该项目方案荣获香港城市设计学会颁发“大湾区城市设计大奖”。
位于广州番禺的大学城番氮项目也在中国奥园2021年下半年的推售表内，目前项目进入预售阶段，预计可售资源约143亿元。
不难发现，城市更新项目在增厚土地储备的同时，也可实现较高的毛利率。据天风证券对109家上市房企的统计，2020年行业整体毛利率为25.92%，远远低于城市更新项目所带来的毛利率水平。
除广州及珠海两大项目之外，中国奥园仍有多个超百亿货值的城市更新项目也将陆续转化。其中，广州荔湾东塱村项目约402亿元货值、黄埔文冲项目约506亿元货值、黄埔新田村项目约261亿元货值。
这将为中国奥园未来的业绩增长提供动力。管理层介绍，截至2021年6月30日，中国奥园已经布局全国95个城市，拥有土地储备总建筑面积5360万平方米，土地储备总货值约5939亿元，计入城市更新项目后总货值达到13482亿元，其中一二线城市占比达到84%，满足未来四至五年的发展。
“房地产进入管理红利”
尽管集中供地成为2021年上半年土地市场的主角，但收并购和城市更新依旧是中国奥园拿地的主要方向。
“今年上半年，中国奥园也关注到集中供地政策下的土地市场整体溢价率比较高，土地成本明显提高。”中国奥园执行董事、联席总裁马军表示，长期以来中国奥园获地方式主要还是靠收并购，以及旧改项目转化。
谈及上半年新增项目减少的问题，马军表示，去年投资支出大概450亿元，超过原来的预算，因此今年上半年集团新增项目并不是很多。此外，公司运营高度关注“三条红线”达标情况，未来在拿地上将更多专注旧改转化，预计全年土地购地金额不超过300亿元，下半年会适时观望土地市场的拿地机会。
陈嘉扬则在会上补充，中国奥园未来将保持审慎购地策略，年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。
谈及企业未来盈利点，马军指出，随着房地产行业运营整体进入管理红利阶段，高质量发展将是中国奥园未来长期坚持的重要目标，接下来几年都会保持适度增长。
截止目前，奥园在东莞已获前期服务商身份的项目已达16个，面积合计300余万平方米；在东莞中标综合运营服务商身份的项目1个，范围达10.06平方公里。项目遍布东莞南城街道、东城街道、万江街道、长安镇、桥头镇、企石镇等地的奥园，累计占地面积排名第一，是东莞旧改之王。
“管理层对公司发展前景充满信心。”郭梓文表示，他本人将在适当时间继续增持公司股份。
事实上，今年6月，郭梓文曾斥资约930万港元增持公司138万股股份，此外，自中国奥园上市以来，大股东和高管增持以及公司回购股票累计达到10.3亿港元。
“2022年底三道红线全绿”
中国奥园的成绩单中，除了销售额和城市更新项目之外，“三条红线”也颇受关注。
半年报显示，于2021年6月30日，中国奥园总现金约683亿元，为517亿元短期借贷的1.3倍；净负债率为80.7%，剔除预收款项后的资产负债率为78.5%。
“目前是在剔除预收款项后的资产负债率有踩线，中国奥园有信心在2022年底达到三道红线全绿标准。”中国奥园管理层称，将通过促回款、调节奏、降成本、快交付等举措，未来三年均实现正向经营活动净现金流，达到降低负债、增厚净资产的目的。
“有息负债预计年内降低10%-15%，争取降低到1000亿元以下。”中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌在会上表示。
从债务结构来看，中国奥园上半年总借贷为1113亿元，境内占比67% ，境外占比33%。期内，中国奥园已悉数赎回今年内到期的公募境外债。
此外，中国奥园提前安排再融资，进一步延长债务期限。其中，获得12家商业银行提供三年期境外银团贷款逾21亿港元，完成境外银团再融资；2021年6月发行2024年到期2亿美元7.95%优先票据，创中国奥园美元债最长发行年期。
“中国奥园坚持审慎的财务管理，加快销售资金回笼，营运现金流大幅改善，确保现金流安全。”中国奥园管理层称，上半年公司现金回款约587.9亿元，回款率高达87%，充分保持稳定性。
截至6月30日，中国奥园授信额度总额约2426亿元，其中尚未使用的授信余额为1283亿元，另有现金约683亿元，流动性充裕。
（王治强 HF013）
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