中报观察 | 500亿拿地与REITs 招商蛇口净利增长3.6倍之因

观点地产网 8月23日晚间，招商蛇口(001979,股吧)发布2021上半年业绩报告。

公告显示，招商蛇口2021年上半年营收446.57亿元，同比增长83.62%；归属上市公司股东的净利润42.51亿元，同比增长365.32%。

此外，经营活动中产生的现金流量净额27.74亿元，同比增加192.75%；总资产8296.64亿元，同比增加12.55%；基本每股收益达0.47元/股。

从营收数据上看，拥有国资背景的招商蛇口在2021上半年可谓向前迈了一步。

公司回应净利润增长称，一方面是房地产业务结转同比大幅增长；另一方面是公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs作为首批基础设施公募REITs之一成功上市。

拿地与运营

就房地产业务而言，上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%。

据观点指数研究院统计的2021年1-6月房地产企业销售表现，招商蛇口以全口径销售金额1769.7排在第7位，相比2020年前进三名。销售面积上，以790万平方米位列第14名，相比2020年全年前进7名。

其中，苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

报告期内，招商蛇口持续积极拿地，且优先布局能级高的核心城市。1-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。

报告称，新获取项目中85%预期能够实现在年内开盘，为对年度销售目标增加保障。投资围绕一二线核心城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比例超过60%。

从运营上看，据数据统计，招商蛇口存货周转天数在2021年上半年约为2120天，相比于2020年上半年减少1077天，与2019年上半年比较减少1906天。

运营周转速度大幅加快，与频繁大量地拿地节奏逐渐相匹配。

绿档与REITS

尽管大量拿地，但招商蛇口仍是“三条红线”下的绿档企业。

2021年上半年，招商蛇口包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出496.65亿元。

从三条红线来看，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35(根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券)，距离“三条红线”尚有部分空间。

6月21日，蛇口产园REIT成功上市，共募集资金20.79亿元。作为上月底沪深市场9只首批上市的基础设施公募REITs之一，为招商蛇口报告期净利润贡献约14.58亿元，占比超三成。

据分析人士称，此次蛇口产园REIT以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产，运营均达6年以上，历史期间出租率及租金水平等运营指标也较为稳健，所在的深圳市南山区蛇口网谷产业园更是声名在外，是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一。

基于此，蛇口产园REIT自推出便备受市场热捧，共募集基金份额9亿份，发售单价2.31元/份，最终募集资金净额20.79亿元。上市首日成为同日上市的9只基础设施公募REITs中最高，涨幅达14.72%。，

整个产业园的全周期开发需要大量资金投入，且投资周期较长。对于企业资金链周转能力要求较高。借助公募REITs，招商蛇口一方面盘活存量资产，提高资金使用效率，另一方面也改善了负债水平，降低企业杠杆率。

（ HN666）