观点地产网 上周五晚间，朗诗绿色生活发布了于港交所上市后的首份“成绩单”。
8月23日一早，朗诗绿色生活就2021年上半年业绩与投资者进行交流。
据参会分析师者向观点地产新媒体透露，董事会主席兼非执行董事田明、执行董事兼副董事长周勤、执行董事简行政总裁吴旭、执行董事兼首席财务官刘超一同出席此次会议。
截至2021年6月30日，该公司收入为约人民币3.23亿元，较2020年同期的2.54亿元增加约27.1%。毛利为人民币约7643万元，较2020年同期的6666万元增加约14.7%。
从中报也能看出，赴港上市的开支对于朗诗绿色生活上半年的财务数据造成一定影响。期内，公司权益拥有人应占期内溢利约为人民币1444万元，同比减少约1.4%；净利率为约4.5%，较2020年同期的5.8%降低1.3个百分点。
若剔除上市费用影响后，经调整溢利约人民币2727万元，较去年同期人民币1951万元增加约39.8%；净利率为约8.4%，较去年同期增加0.7个百分点。
参会分析师指出，今年上半年朗诗绿色生活的净利润提升，主要源于其去年将所有有息负债进行了清偿，使得期内没有利息费用。
据他转述，公司管理层于会上表示，下半年将继续优化收入结构，加强成本管控，希望能使全年的利润率水平能够提升到去年的同期水平之上。
收入结构与利润率
朗诗绿色生活的整体营收结构主要由物企常见的三大部分构成，首先是基础的物业管理服务，其次是向非业主（主要为地产开发商）及其他物业管理公司提供的增值服务，再者是为住宅物业业主及住户提供的社区增值服务。
今年上半年，朗诗绿色服务物业管理服务收入2.3亿元，占比约71.2%；非业主增值服务收入7071万元，占比约21.9%；社区增值服务收入2217万元，占总收入约6.9%。
想要调整收入结构，收入占比最高的物业管理服务无疑是绕不开的一座巨石。如何提升物业管理服务利润率，管理层的答案是扩大非住宅比重。
半年报显示，截至2021年6月底，朗诗绿色生活平均物业管理费（每月每平方米）达人民币2.06元，较2020年底提升2.5%。其中，非住宅物业平均物业管理费较去年底提升55.3%至4.38元；住宅物业提升1.0%至人民币1.95元。
不同于住宅物业，非住宅物业收费相对更高、且单一大业主提价相对容易。以上海宝山区罗店项目为例，朗诗绿色生活进行了项目续签，而在续签的过程中业主因服务优质，主动给提升了物业管理费。合约收入从原来接近900万元，续签以后合约收入超过1000万元。
据参会分析师透露：“公司希望在未来2-3年时间内，将非住宅物业规模占比能够实现20%的水平，收入希望能够实现超过30%的占比水平。”
据悉，截至2021年6月30日，朗诗绿色生活在管建筑面积约为1780万平方米，住宅物业占比约96%，非住宅物业约占4%；而在收入方面，住宅物业占物业管理服务收入的87.8%，非住宅物业占比12.2%。
数据来源：公司半年报
除了扩大非住宅物业占比，提升各大增值业务的收入比重也是改善利润率的重要手段。
据了解，朗诗绿色生活三大收入来源中，非业主社区增值服务上半年发展最快，收入较去年同期增长51.4%。其中，又以物业咨询服务增速最快。
数据来源：公司半年报
对此，管理层表示：“作为非业主增值服务当中最能体现公司核心技术价值的一项，绿色物业咨询服务将成为未来公司重点发展方向。”
该业务的服务对象主要有绿色建筑的开发商，以及对绿色建筑评级有需求的运营商。当前正在运营的开发商主要为朗诗绿色地产，以及一些独立的开发商。
此外，便是社区增值服务。虽然朗诗绿色生活在这方面并不够创新，但从往年数据来看，该业务的毛利率都在60%以上。
据了解，目前朗诗绿色生活在社区增值服务方面主要围绕居家生活服务（居家清洁、上门维修、社区零售）、公共资源管理服务以及二手房物业代理服务。其中，二手房物业代理服务实现收入5.2亿元，较去年同比103.7%。
据参会分析师透露，未来会积极地布局和创新一些新业务，通过整合控股集团相关优势资源，比如说养老服务资源、朗诗科技在装修业务领域、污染物控制的服务类资源，积极地布局社区养老、家政以及绿色装修这样一些业务领域，来实现社区增值服务的收入比较快速的增长。
截止到今年底，公司计划将其占比由6.9%提升到10%。
规模与收并购
2020年是物业服务行业大放异彩的一年，进入2021年，规模扩张成为业内发展的重要战略方向。对于企业来说，唯有不断的发展壮大才能保持竞争力。
截至2021年6月底，朗诗绿色生活合约建筑面积约2490万平方米。其中，在管项目数量为130个，在管建筑面积约为1780万平方米，较去年同期增长约7%。
据上述分析师向观点地产新媒体转述，会上管理层公布了关于的公司未来三年在管面积增长的铺排计划。管理层称，至2024年底，朗诗绿色生活在管建筑面积将达到5500-5800平方米，其中来自朗诗绿色地产的在管面积占比将控制在30%左右。
具体来看，除去目前已有的1780万平方米，未来三年通过朗诗绿色地产预计将新增在管面积600-700万平方米；通过第三方外拓、以及与一些地方政府和区域性第三方房企合作新增的在管面积2200万平方米左右；通过收并购增长的在管面积大概在1200万平方米。
虽然有着三年收并购1200万平方米的压力，但管理层表示，公司不会不计成本代价去收并购扩大业务。
对于收并购的标准，公司管理层也给出非常清晰的指引。首先，是不会去收并购一些太贵的项目；其次，是须满足区域、能力方面的互补。
所谓区域互补，即朗诗绿色生活希望通过收并购进入一些公司重点布局以及希冀加大拓展的区域。管理层指出，除当前重点布局的长三角区域，公司希望加大在珠三角、湾区、华南地区的业务拓展，将会在这些区域会进行收并购。
而能力互补方面，管理层表示：“当并购之后，朗诗绿色生活能够有用武之地，也能够和对方很好地配合，形成一个更好的社会效益和小区运营效益，这样的并购项目我们才会做。”
此外，相比于住宅服务的项目，公司更希望能够通过并购的合作，能够获取相关的非住宅领域的合作资源，以此来扩充能力公司在这方面的能力。
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