观点地产网 “轻装上阵”这半年，金茂越显活力。
8月24日下午，金茂公告披露2021年上半年业绩情况。期内，该公司录得营业收入284.56亿元，同比增长135%。财报提到，营收实现大幅增长主要源于城市运营、物业开发项目及酒店经营的收入较上年同期增加所致。
从一系列的数字矩阵当中可以看出，金茂的中考成绩单亮眼。
近两年来，中国房地产行业已经从增量时代过渡到存量时代，叠加调控政策等影响下，降负债、新辟赛道成为地产行业未来发展的主旋律。
2021年上半年，在营收提升、利润趋稳的同时，金茂还在不断调整纳储方式，降负债、降成本。
截止2021年6月30日，金茂录得计息银行贷款978.32亿元，净负债503.98亿元，净负债率为51.64%，剔除预收款后的资产负债率68.92%。
事实上，近两年，随着城市运营的进一步扩张，中国金茂“第二曲线”发展优势进一步扩大，如同物业开发与城市运营的双重驱动，赋予了金茂穿越行业新周期及持续增长的内生动力。
内生动力
“公司2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年实现2500亿，2022年实现3000亿的签约目标。”
事实上，中国金茂的发展预期，如今正一步步兑现。数据显示，上半年，该公司实现签约销售1301.5亿元，同比增长27%，全年目标指日可待。
财报透露，上半年，中国金茂的回款达到了1229亿元，回款率超94%，同时，公司物业及土地已销售未做收金额约为3545亿元。
超高的回款率为金茂的发展提供了稳健的现金流，而超3500亿元的已售未结转，无疑提前锁定了金茂接下来两到三年的收入与利润增长。
在过去几年，金茂接连实现千亿、两千亿的跨越，而这家央企也被资本市场称作黑马。
对于明年的3000亿元签约目标，有分析师在接受观点地产新媒体采访时就曾表示，金茂2021年的货值超3600亿元，每年还有城市运营转化土储，实现今明两年的签约目标不成问题。
正所谓“手有余粮，心中不慌”，对房地产企业而言，土地储备往往决定了其未来两到三年的销售表现。
早在今年6月的股东周年大会上，中国金茂执行董事兼CEO李从瑞就曾提到，未来公司将通过三种渠道扩充土储。
首先，金茂仍将通过城市运营扩储，目标是三年后城市运营的土地储备供给从44%提高到60%。按此前披露的消息，该公司希冀今年实现在35个城市落地城市运营业务。
其次是“三道红线”出台后，中小开发商资金链紧张，部分大开发商受到“三道红线”压力，也急于将土地储备变现，这为公司提供了获取优质土地的机会。
财报透露，截止期末，中国金茂总土储超8500万平方米，全国布局53城，一二线核心城市占据市场领先地位。
城市运营方面，截止目前，该公司在全国共有30个项目，上半年，公司还成功获取3个优质城市运营项目。
据了解，上半年，中国金茂以14.81亿港元收购中国宏泰29.9%股权，成为其第二大股东，同时，双方同时订立可换股债券认购协议，金茂认购中国宏泰发展本金约1.23亿美元可换股债券。
资料显示，中国宏泰成立于1995年，主要从事大型产业市镇项目开发。从前不久发布的中报来看，截止6月30日，中国宏泰旗下拥有8个产业运营项目，其中一个项目已经进入成熟收获期，其余的7个项目仍处于规划及开发初期。
无疑，此类交易能够加速中国金茂城市运营扩张的速度，从另一个层面而言，假以时日，这些城市运营项目将进一步为其转化土储、业绩，从而助力金茂前行。
发展均好性
早在2015年，中国金茂就提出“双轮两翼”战略，去年的中期业绩会上，李从瑞也表示，“要加大双轮两翼的布局，中国金茂希望走一个平衡发展的路线”。
所谓的平衡发展，不仅仅是地产开发与持有的平衡，更是业绩与负债的平衡，利润与产品的平衡，从上半年的财报来看，金茂正努力实现这种平衡。
数据显示，截至2021年中期，中国金茂录得计息银行贷款978.32亿元，其中，须于一年内偿还的有息负债约为305.76亿元，净负债503.98亿元，净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，剔除预收款后的资产负债率68.92%。
在2020年末，中国金茂用半年成功调到绿档企业阵营，而今，这家房企在稳健发展的同时，依旧保持“三道红线”全绿档。
人们总说，“攻城容易，守城难”，金茂守住了绿档阵营，真正体现其优异的管理能力。在中期业绩公布后，不少投资者在公开市场表示，金茂的稳健、均好发展态势进一步凸显。
融资成本方面，截止报告期末，金茂的利息开支总额约为31.47亿元，较上年同期减少23%，主要在于融资规模和平均利率均较去年同期有所下降。
其中，该公司资本化的利息开支约为16.14亿元，较上年同期减少44%。期末，中国金茂的外币债务融资成本低至2.33%，总的融资成本进一步下降至4.01%，较去年同期下降0.67个百分点，较去年末下降0.41个百分点。
近两年，地产行业的调控愈发凸显，随着房企“三道红线”，银行“两道红线”、投销比管控等政策相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰。在“房住不炒”的总基调下，未来的房地产行业将全面回归居住属性，这也对房企的产品力和服务力提出更高的要求。
金茂早早地认识到了这一点。据了解，中国金茂自成立以来，始终保持高端产品定位，与此同时，在十多年的发展历程当中，不断根据客户需求积极迭代产品。
上半年，中国金茂旗下打造了“府”“悦”“墅”三大产品线，以及试点中的“国际社区”产品线，这些拥有绿金品质、智慧科技、优质服务多重加持的金茂产品因而更受青睐。
其中，北京东叁金茂府、北京颐和金茂府、成都武侯金茂府以及深圳龙华金茂府都实现了热销，而金茂在新进入的城市泰州中，推出凤城金茂府，同样受到市场的热烈欢迎。
金茂在物业服务与管理方面同样别出心裁，该公司从智慧社区、智慧生活、智慧运营三大维度出发，持续提升物业服务中的科技应用能力，从而形成了特有的城市服务模式。
业绩稳步提升、融资成本稳步下降、产品与服务双驱动……过去这些年，金茂的各方面表现都处于优等生行列，或许正是这种全方面发展的企业，才能在地产下半场赢得先机。
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