“三道红线”全绿 融资成本继续降低:挖掘远洋集团的财务逻辑

财经
2021
08/25
12:34
亚设网
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自2020年初提出南移西拓、城市深耕等发展策略,强调聚焦主业之后,远洋的发展便备受关注。

从2021中期业绩报看,远洋亮点颇多。营业额创下新高至205.13亿元,同比增长6%。毛利46.12亿元,同比增长3%。毛利率22.5%。与此同时,上半年实现销售额524亿元,同比增长25%,其中“南移西拓”销售占比提升至58%。

在外部调控不断加码,各层面考验接踵而至的当下,回归主业的远洋,能够按照自己的节奏,稳步推进且超预期前行,值得肯定。

而远洋主业能够平稳发展,离不开企业稳固的财务安全底盘。自“三道红线”政策出台以来,金融管控愈加严格,良好的财务状况成为远洋稳健发展的重要基石。

财务安全度:“三道红线”绿档 融资成本再降

去年8月20日“三道红线”的出台,给房地产行业带来了巨大的影响。利剑高悬,房企资金链备受考验。而这也恰恰成为房企分化发展的一道分水岭,利好财务管控自律型房企。

远洋在财务健康度方面,强化管理并不断优化,注重构筑财务安全护城河。从中期业绩报看,继2020“三道红线”全面绿档之后,远洋2021上半年再次维持“绿档”:剔除预收款后资产负债率69%,净负债率67%,现金短债比1.6。

对比2020年年底以及上半年“三道红线”指标,可以看出远洋仍在不断优化各项指标中。比如,现金短债比,由去年的1.5提升至今年上半年的1.6,超过行业均值。根据克而瑞重点监测的67家重点上市房企数据,2020年行业平均现金短债为1.47。

毫无疑问,“三道红线”全面绿档的企业,未来的融资优势将更加明显,也将获得更大的发展空间以及更多的发展机会。

其实,远洋的融资优势在上半年就已有所体现。财务报告显示,今年上半年,融资成本5.04%,进一步下降。在波动的市场环境下仍能保持融资成本优势,体现出资本市场对远洋的认可。

当然,在利润已然呈下滑趋势的今天,融到更便宜的钱,也意味着企业将拥有更大的利润空间。

远洋稳健的发展、财务的健康安全深受资本市场青睐。上半年,远洋信用水平良好,境外获得穆迪和惠誉维持投资级评级,境内获得中诚信国际维持AAA评级的同时,新获得境内联合资信AAA级稳定的信用评级。

此外,远洋资金安全度也保持在较高水平。截至2021年6月30日,远洋拥有已获批尚未提用的额度为2424亿元。公司的净借贷比仅为67%,远低于行业90%的均值。

从目前已发布财报企业来看,对于下半年的财务战略,多家房企将“保持现金流充裕”作为重中之重。远洋充沛的现金流和稳健的财务状况,将充分保障公司的运营发展。

远洋集团的财务逻辑

远洋保持财务的安全度源于其背后的财务逻辑:

一是,尤其注重销售及回款,加强自身造血能力,保持资金流动的充裕;

二是不断拓展融资渠道、创新融资方式。通过多种方式筑牢财务“安全防线”,打造财务逻辑稳健底盘。

首先,在销售及回款方面,上半年实现销售524亿元,同比增长25%;销售回款金额达377亿元,同比升12%。而“小快周转”为主、占比达86%的住宅类适销产品,加快了周转,保证了资金流动的速度。财报显示,远洋多个位于一二线核心城市的项目销售名列前茅,如武汉远洋东方境世界观、天津未来城、杭州远洋西溪公馆等。

其次,融资创新方面,远洋上半年的多个动作可圈可点。比如,两次成功发行境外绿色债券,4月22日首次发行4亿美元境外绿色债券;7月6日再次成功定价发行3.2亿美元绿色债券。票面利率前者3.25%、后者不仅进一步降低至2.7%,还创下公司境外市场美元债最低发行利率。绿色债券,前后相隔2个月均成功发行,且成本不断降低,成为远洋融资的一大差异化优势。

再比如,今年6月22日,远洋还与平安银行(000001,股吧)正式签署银企战略合作协议,后者为远洋提供意向性授信300亿元,并提供量身定制的金融服务产品和解决方案,以及境内外融资支持。就在2021中期业绩发布后几天,远洋成功获得浙商银行100亿元意向性授信。在行业暴雷事件频发之时,平安、浙商银行等金融机构对远洋的授信,从侧面彰显着资本力量对远洋的认可和信心程度。

最后,远洋财务安全还有一层“商业地产现金流”护底。上半年,远洋已投入营运的租赁项目,全口径租金收入22.2亿元,同比提升20%,全口径EBITDA利润13.7亿元,同比提升23%。写字楼方面,项目位于核心区域,资产质量优,抗周期性强。如北京远洋大厦、北京远洋国际中心A座等项目出租率和租金均保持稳定水平。零售物业方面,成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等多个项目销售额均大幅提升,出租率也稳定在较高水平。成都远洋太古里销售额同比上涨65%,杭州远洋乐堤港销售额同比上涨73%。

截至2021年6月30日,远洋在建的商业地产项目总建筑面积约170万平方米,其中北京项目面积占比近70%,随着在建项目逐步投入运营,租金收入增长未来可期。

另外,值得一提的是,远洋始终保持对未来两年内到期贷款的提前规划。这也是其财务安全保障的重要一环。截至中期业绩报发布时,远洋2021年内到期总债务259亿元中(根据2020年年报统计),仅剩余2021年10月到期的公司债19.5亿再融资未完成,其他短期负债再融资均已完成,流动性压力很小。在到期分布上,长债占了将近一半。具体为,1年内到期负债占比23%,如排除已经再融资部分(已发行32亿CMBN、3.2亿美元债和20亿人民币公司债),1年内到期负债占比下降至14%,2-5年内到期负债占比提升至47%,5年以上到期负债占比提升至16%,到期分布较为均衡。

展望下半年,调控加码将成为行业主旋律。据不完全统计,2021年前7月调控已达到了352次,相当于平均每月达到了50次。由此,房企财务安全度将是企业生存下去的最大保障。远洋表示,下半年将坚持回归财务逻辑,提升关键能力建设,以确保财务状况稳健为原则。在稳固的财务基石赋能下,相信企业将继续保障主业稳健发展,在赛道中不断保持自身优势并实现突围。

(徐帅 )

THE END
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