正荣地产半年报：为投资者找到了高潜力标的

一直以来，港股投资者就在挖掘可以重仓的地产行业高潜龙头。尽管受政策环境影响，他们眼中的优质潜力股标准一直在变,但有三点却是长期坚持的，就是企业的投资和运营，要“低风险、高收益、可持续增长”。

8月22日晚间公布了2021年半年业绩的正荣地产（(06158.HK)）就为投资人提供了这样的标的。正荣地产在净负债率降至57.2%，营收增长10%的情况下，实现了归母净利润同比增长33.1%，为股东带去了更高的收益。

在8月23日的业绩会上，正荣地产高管强调，公司一直深耕一、二线城市，市场份额不断扩大。这种稳扎稳打的作风，让投资者看到了未来公司业绩增长的高确定性。

左起：执行董事兼常务副总裁李洋；执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝；执行董事兼董事会副主席刘伟亮；执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健

经营质量提高明显

正荣地产的高质量增长，和公司开启全流程标准化管控体系有非常大的关系。

上半年，正荣地产合约销售823亿人民币，同比增长47%，收入为人民币160元，同比增长10%，净利润为15亿元人民币，同比增长18%，归母核心利润12亿人民币，同比增长31.7%，净利润率为9.4%，核心利润率为9.6%。

根据公司公布的毛利润数据，正荣地产今年结转的项目毛利率仅和过去几年相近。但无论净利润率，还是核心净利润率却较前两年有明显提升。背后的原因和公司追求高质量的经营有关。

综合融资成本下降到6.35%，其中新发行的美元债成本大幅下降60个基点。上半年，正荣地产共发行12.6亿美元绿债，规模领先同行，同时也成为第一家发行离岸人民币绿色点心债的内房企业。

今年上半年，正荣地产还持续优化和升级了设计端、运营端、工程成本端以及客户管理端四个端口的全流程标准化管控体系。

在设计端方面，上半年整体设计规划方案平均批复用时缩短至65天，结构限额100%达标，设计变更率只有0.4%。

在运营端，正荣落实了全周期的经营管控，使得整体的运营效率进一步得到提升，新项目的首开时间以及融回周期分别提升了一个月，确保整体的资源高效运转。此外，还进行了整体的资源结构优化，成功将长库龄的存货，比如车商办在上半年进一步加大去化。

在控制工程成本方面，正荣地产的战采覆盖率达到92%，工程节点达成率将近100%，供货达成率113%，确保了资金收益率的提升。

正荣提出，要以利润和现金为导向，控费用成本，实现全周期的运营效率提升。为此，要让经营工作信息化、标准化、科学化。

以营销为例，正荣地产的营销公司从1月份就开始已经落实了四大区域的试点，明确营销考核的要点和节点，全面打造线上营销平台，实现线上化、视频化、流量化、数字化，有效地融合并且共享了营销资源，形成了集中的战斗和攻坚能力。

抗风险能力变得更强

除了运营效率提升，正荣地产的抗风险能力也变得更强。

一方面，正荣地产截止6月30日的净负债率减少7.5个百分点到57.2%，短债比维持在2.2倍左右，扣除预售款的资产负债率降至72.4%，并且有信心在今年年底达到70%以内。另外，正荣地产的表外负债比例也很小，表外负债担保权益大概是31亿，表外的现金有24亿，净负债只有7亿。总体表外负债相对可控、安全、合理。

另一方面债务结构也得到了进一步的额优化。短债比进降至28.5%，长债比例正在增加，上半年成功发了两笔期限为5年和5.5年的美元债，是正荣地产年期最长的债券。

今年来正荣多次把握市场窗口，加权平均融资成本进一步控制在6.35%，其中境外美元债利息从2018年年底的13.3%大幅减少到现在的6.7%。

在调整债务结构同时，正荣地产也通过合作开发降低风险。执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健说，希望通过合作分散投资，合作共赢。

除了合作开发降低风险外，正荣地产还要求投资拿地足够精准。在土地集中出让政策发布以后，正荣出手较早，研判及时，在强势的区域拓展了一些优质地块。正荣将前期进行的研判落地到项目和产品的定位上，就加快了项目落地之后的周转和经营速度。

在行业中，中小企业资金链收紧的背景下，正荣特别强调土地投资拓展和经营需求的平衡。执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝强调，正荣地产依据在售项目经营、去化、现金流以及核心能力的建设，把握规模和经营的发展及安全平衡。

他表示，正荣地产下一步对项目的经营进行分类，有一部分是现金流好周转快的；一部分会被调整为利润好但周转不一定快；还有保利润、保规模的项目。通过分类来兼顾现金流、利润、周转的同步需要。

多城市销售排名位列行业前茅

正荣的高效运营，很大程度上得益于城市深耕的策略。

来自市场监测机构的统计数据显示，正荣在重点深耕城市的销售排名一直处于前列位置，尤其是在长三角和海峡西岸这两大深耕区域，其中在苏州稳居当地销售前10，面积排名进入前5，在南京我们也继续进入当地销售前10、权益销售排名更是位列前3。

而在另一个大本营海峡西岸，正荣地产在主要的城市都拥有非常稳固的市场地位，在福州排名前10、南昌前5，莆田更是前3。

产品是持续提升市场份额的一个重要因素。

正荣顺应绿色建筑的趋势，兼顾过去两年疫情对人们生活方式的影响，对产品进行了改善和升级。所研发的正荣智慧生活体系，从安全、健康、关怀三大维度出发，将科技融入生活，实现小区智慧化、家电AI化，为客户打造未来理想的智慧家庭。

目前正荣的第一个智慧社区项目已经落地厦门的翔安正荣府。

针对碳排放、绿色投资、绿色建筑的房地产开发大势所趋，响应国家提出的碳中和号召，加大绿色建筑的资源投入。目前，正荣绝大多数的新建项目都是至少符合一星的绿色建筑标准，上半年新增了4个二星绿建项目，至今一共有16个二、三星中国绿色建筑项目，并且已经认证绿建面积达到170万平方米。

另外，公司预计未来每年会新增7-10个二、三星绿建项目，到年底将会有大约至少20个项目取得绿色建筑二三星认证。很多项目会采用太阳能(000591,股吧)热水、智能照明、太阳能光伏发电等节能节水设备。在建筑材料上面，会选用环保材料或可循环的材料，同时，设置空气质量监控活动、除霾设施、新风装置等确保室内的空气质量。

这些产品不仅大幅提升了在市场上的竞争力，也为正荣地产在第二批集中出让土地增加“竞品质”条款后，获得优质的土地奠定了重要的基础。展望下半年你，黄仙枝说，房企的经营环境会变得更具挑战性，正荣会积极创新，练好内功，修炼本领，加强企业文化建设，提升品牌力和竞争力，最终实现高质量发展。

（常丹丹 HO016）