观点地产网 8月27日，弘阳地产举行2021中期业绩发布会，执行董事、主席曾焕沙，执行董事、总裁袁春，执行董事、副总裁雷伟彬，首席财务官申广平出席了发布会。
半年报显示，弘阳地产上半年实现合约销售491亿元，同比增长56%，同时均价同比增幅15.6%，签约回款率是91%；营业收入192.6亿元，同比增长37%，毛利润27.3亿元，同比增长12.1%，净利润9.9亿元，增长10.9%。
除此之外，弘阳地产上半年短期负债比下降31%，三道红线均维持绿档。
“都说2021年是地产长效机制的元年，都说行业在回归，其实我觉得行业本来就应该是这样……所以未来对一个企业来说，面临这样的形势，行业在回归它真正的经营本质，就必须从内部去提高你的经营能力。”
对于整个行业的变化和发展，弘阳地产表现出了更加稳定和从容的态度。在2021中期业绩会议上，弘阳集团执行董事袁春表示，对弘阳来说，下半年面临大的行业的回归，大的方向上一定是控杠杆、提权益、稳收益。
曾焕沙也表示：“我们认为行业的规模仍在，人们改善居住品质意愿仍在，只要顺应政策趋势、满足客户需求，就一定能穿越周期，经得起时间的考验。”
而对房企来说，土地储备是需要重点研究的课题之一。弘阳地产表示一直以来都坚持深耕战略，从南京起家，也在南京发家，今年弘阳地产也将集团的业绩中心放在它们钟爱的长三角江苏区域。
据介绍，弘阳地产上半年获取的21幅地块中，一二线城市占比78%。“22个土拍城市里面有13个是弘阳聚焦深耕的，所以某种意义上来说，政策对弘阳更加有利。我们也可以看弘阳的土储的结构，在江苏接近6成，也跟我们的战略是吻合的。”
同时，上半年弘阳地产没有进入到新的城市，而是维持在现有布局城市中拿地，申广平表示，“这样无论是从品牌还是从成本控制，在产品的溢价上来讲，我们觉得都是未来会有空间的”。
袁春也表示，弘阳地产的主要规划和目标持续不变：“持续巩固全国化布局，我们还是坚持做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城的投资战略，深耕长三角、大湾区、成渝、长江中游、山东半岛这些最优质的城市圈。”
对弘阳来说，通过聚焦深耕，使得单城市的项目数量提升，单城市的产值也有提升，同时在管理上也减少了沟通成本，提升了管理效率。袁春在业绩会上就提到，对于弘阳这类深耕企业，两集中政策实际上是有利的。在土地市场竞争日益激烈的形势下，保持住优势区域的成本和利润率对弘阳来说是更为稳妥的发展策略。
除了在拿地上把控成本和利润率之外，对于弘阳地产来说，商业和地产的相互促进一直是企业发展的主要策略。数据显示，弘阳地产上半年营业收入129.64亿元，比去年同期增长34.7%，其中商业运营和酒店收入3.14亿元，比去年同期增长接近4成。
秉持“商业地产双轮驱动 物业资本两翼并举”的“双轮双翼”发展战略，弘阳创立之初便是最先做商业地产，商业基因让弘阳地产在双轮相互推动上有着自己的思考。
袁春在业绩会上分享：“商业经营收入，随着弘阳存量和经营质量的提升，满租率也有所提升，租金收入也提升了37.1%。明年9月份新的两个重资产门店也即将开业，未来商业经营公司也是会持续提升我们的经营收入。”
在业绩报告上弘阳地产也重点提到，在双轮驱动的协同发展上，集团还是坚持着重发挥地产与商业的协同效应，打造差异化的竞争力，地产与商业引流赋能，商业为地产溢价赋能。
具体体现在：一方面加强存量商业项目，提高租金收入，另外一方面希望新增商业重资产项目，提升收益。弘阳的目标是，未来在商业的助力下，提升住宅的毛利率水平同时，也同步提高商业的收入。
另外一方面，通过商业与住宅联动，也大幅降低了弘阳地产在住宅获地上的竞争，提高了住宅未来的收益。通过商业和住宅联动拿地，包括收并购等多元化取地，是弘阳保证未来收益的策略之一。
今年8月份，弘阳地产新获取了山东潍坊市近90万平方米的优质商住地块，低土地成本和商住协同的巨大利润空间，这无疑是弘阳地产保证未来收益安全边界的做法之一。
以下为弘阳地产2021年中期业绩发布会问答实录节选：
现场提问：在3月份的业绩会上，弘阳地产曾经提出希望保持不低于15%的规模增长，合约销售目标为995亿元，请问管理层，目前目标完成情况如何？作为一家准千亿的房企，弘阳将从哪些方面来发力完成目标？
管理层：我们在报告里也提到，上半年完成491.5亿元，已经接近年初制定目标的50%，从整个货值来看，全年可供的货值1550亿，去化6成就可以完成全年的指标，所以我们也非常有信心完成全年的目标。
都说2021年是地产长效机制的元年，都说行业在回归，其实我觉得行业本来就应该是这样。过去地产是暴利，暴利是不可持续的，所以未来对一个企业来说，面临这样的形势，行业在回归它真正的经营本质，就必须从内部去提高你的经营能力。所以对弘阳来说，下半年面临大的行业的回归，我们大的方向上一定是控杠杆、提权益、稳收益。
长期主义核心还是做好产品，要服务好客户，所以我们下半年会在产品的标准、建造的标准、服务的体系上持续升级，未来持续做强在我们深耕的城市里的产品，提高我们的品牌影响力，提高客户的黏性。
现场提问：请问管理层，今年以来土地市场政策频出，多个城市调整土地拍卖规则，弘阳地产的土储布局会受到影响吗？
管理层：我认为这个政策对于弘阳这种聚焦深耕战略的公司是有利的。对于弘阳地产来说，我们的战略是做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城。当时22个土拍城市里面有13个是弘阳聚焦深耕的，所以某种意义上来说，政策对弘阳更加有利。我们也可以看弘阳的土储的结构，在江苏接近6成，也跟我们的战略是吻合的。
接下来弘阳一方面面对我们聚焦城市、深耕城市里的土拍规则，积极地参与，也保持克制和审慎的态度。同时通过商业和住宅联动，包括收并购，来丰富我们的土储结构，来保持未来的盈利稳定。
现场提问：请问管理层，在调控政策下，上半年有多家房企出现了资金链断裂的危机，弘阳的资金是否充足？抗风险能力如何？
管理层：上半年我们也看到了行业有些企业面临比较大的资金压力，弘阳这两年来还是保持稳健经营，在财务资金战略方面，也是保持一如既往的定力。可以看到我们在两三年前讲的优化资产结构、降低融资成本，优化融资渠道，强化融资管理，这些我们都在逐步兑现。
弘阳要确保我们的资金安排，有如下几个方面的做法：
第一，弘阳当前整体的现金流比较充裕，可以从财务报表上看到，我们的现金余额截止到630有175.8亿元，我们的短债进一步下降到了104亿，只有30%的短债，现金对短债的负债倍数达到了1.7倍，剔除受限资金也有1.3倍，从债务的覆盖来讲，我们的流动性还是非常充足的。
第二，这两年弘阳的信用指标不断优化，公司的三道红线保持绿档，去年年底是绿档，今年年中仍然维持绿档，信用指标上的优化，使得我们在金融机构，在相应的合作伙伴方面，我们的信用是有提升的。在今年以来我们也致力于推动进一步的战略合作，提升公司融资渠道的多元化，希望能够更好地借助银行的融资和资本市场的融资，降低结构化的融资比例，这样的措施我们在积极推进。
第三，境内外金融机构和境外投资人对公司的认可度不断强化，今年1月份和7月份的美元债发行是很明显的，我们发行的成本、规模和年期都应该是属于同级别房企当中表现最优的，也可以看到资本市场对我们的认可度是有提升的。我们手里也握有充裕的美元债的额度，也可以为未来的现金流提供支撑。
第四，在公司内部管控上，现在公司内部对现金流的管控是比较精细化的，我们基本上对现金流的铺排覆盖未来1年的每一天，尤其是180天以内的现金，我们是精确到每一天的。另外我们对回款、应收帐款、还贷管理等等，都有专门的团队，有专门的机制和工具，确保它不会出问题，保持安全。
行业在变，我们还是保持敬畏心，公司会通过前面讲的这些手段，能够确保公司稳健可持续的增长。
现场提问：请问管理层，弘阳坚持双轮双翼的发展战略，今年弘阳商业有着怎样的规划？
管理层：弘阳实际上是有商业基因的，我们跟很多的企业可能有些不一样的是，很多地产企业是先做住宅再做商业，弘阳正好是反的，弘阳是先做商业，再做住宅。所以从这一点上，弘阳是有商业基因的。接下来我们会继续坚持这个战略，一方面通过商业和住宅的联动，来提高住宅的收益水平，同时在商业上，做到可持续的经营。
现场提问：今年以来随着一系列政策的出台，房地产行业发生了深远的变化，请问管理层如何看待未来市场的走势？
管理层：我觉得行业的长效机制出台，其实是有利于行业的长远发展。面对这样的一个大的形势，第一，从企业的经营角度，我们一定要在政府监管的要求下，控住我们的负债，降杠杆。第二，保持一定的合理盈利预期，在企业经营的理念下重点打造产品，提供好服务，这才是核心。
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