中报观察 | 新城控股：626亿拿地与REITs出海

观点地产网 8月27日，新城控股(601155,股吧)集团股份有限公司发布2021年半年度报告。

据观点地产新媒体知悉，上半年，新城控股实现营业收入791.05亿元，较上年同期增长109.63%。

总营收中，房地产开发收入为742.67亿元，同比增长115.6%；物业出租及管理收入36.4亿元，同比增长67.53%。新城控股表示，本期物业交付收入较上年同期增长较多，是总营收增速较高的原因。

查阅报告可知，新城控股上年同期期末在建面积8000多万平方米，竣工面积600多万平方米，结算面积500多万平方米；今年上半年期末在建面积8000万平方米，竣工面积1500多万平方米，结算面积1100多万平方米。

可见，疫情大大影响了新城控股上一年的竣工速度，今年竣工速度受疫情较小，恢复到疫情前水平，所以给营收带来了较高的增速。

但房地产开发业务的毛利率同比下滑了6个百分点，为17.11%。面对上半年激烈的土地市场，新城控股也表现得比较理性，有意通过控制城市能级，提高利润空间。

今年上半年新增土地储备61幅，总建筑面积1831.61万平方米，平均楼面地价为

3419.75元/平方米，总地价为626.36亿元。

2020年全年，新城新增土储平均楼面地价为3031.11元/平方米。

新城控股表示，将结合自身资金情况把握“两集中”下的投资机会，着力于获取“高流量、高利润、高权益”、“可用现金流多、资管收费多”的优质项目。

而新城控股另一个并表主要业务，物业出租及管理业务的相关项目平均出租率由上一年的96.1%恢复到今年的97.12%，但仍未回到2019年同期98.45%的出租率水平。

对于整体毛利率高达70.58%的物业出租及管理业务，新城控股也在适应大环境积极做出改变，由雇租模式逐渐转向为“自营+联营+租赁”相结合的合作方式，商业购物中心的收益将与品牌商家业绩直接挂钩。

上半年，新城控股推出“星光计划”，与吾悦广场内选的品牌共同设定目标、制定经营方案以及整合资源，以期带动更大的客流量，提升购物中心经营质量。

仍踩红线一道

债务方面，上半年期末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，绝对量比年初上升1.33个百分点；净负债率为60.48%，绝对量比年初上升16.83个百分点；现金短债比为1.44，绝对量比年初下降0.24。

看来，新城控股仍踩着一道红线，而且相关的债务规模还有所上升。

财报显示，新城短期借款余额20.92亿元，比年初增长365.25%；长期借款余额为547.04亿元，比年初增长25.4%；银行借款余额规模比年初增长28.87%。

从其他非银行的融资渠道来看，上半年应付票据余额为90.86亿元，较年初增加33.9%，其中应付商票余额为85.14亿元，较年初增加31.75%。

从现金流量表中，可以探究新城控股负债增加的表层原因。

上半年，新城经营活动产生的现金流量净额为-75.72亿元，上年同期为-88.99亿元。合同销售金额1176.64亿元，比上年同期增长20.65%，仍未回到2019年中期的水平，销售回款能力仍受疫情及调控政策影响。

投资活动产生的现金流量净额为-110.7亿，而上半年新增土储总地价为626.36亿元。但经营活动现金流净额持续为负的新城控股，无法仅靠内部融资来支撑投资发展。

另拓融资渠道

三道红线监管政策仍压在新城控股身上，若持续增加商票规模以及银行负债规模，可能将使得主要负债指标恶化。

据此，新城控股也在不断拓展融资渠道。

7月30日，新城控股公告宣布，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。

发行完成后，新城控股预计仍将间接持有该信托基金51%-55%的信托份额。

上半年物业出租及管理收入同比增速较高，达67.53%。营业额的增长是新城控股的底气和信心。

新城控股设立信托基金并上市，是对公司商业地产开发全流程打通的一次探索尝试。

据观点地产新媒体了解，新城控股长期坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，此前已经多次尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS资产证券化产品等，如今更是在打通商业地产“投、融、管、退”链条、研究持有型物业退出平台方面，迈出有力一步。

（ HN666）