中报观察 | 金融街物业“攒钱”后开启收并购

观点地产网 8月26日晚间，金融街(000402,股吧)物业股份有限公司发布中期业绩公告。

公告显示，期内，金融街物业收入同比增加约18.81%至约人民币6.04亿元；毛利同比增加约27.86%至约人民币1.34亿元；截至2021年6月30日毛利率则由去年同期的20.67%增加至约22.24%。

期内，该公司利润为人民币8158万元，同比增长约30.76%；拥有人应占利润约为人民币7568万元，同比增长约30.06%。

总体来说，在盈利方面增长较为平稳。

从业绩结构来看。报告期内，物业管理服务、增值服务、租赁服务、餐饮服务分别占总收入的比例为74.33%、21.76%、0.80%和3.11%。和去年基本保持一致，物管和增值服务占大头，公司在业绩结构上并无改变。

金融街物业更常见于中报上的分类是“商务物业、非商务物业、餐饮服务”，毛利率分别为27.03%，15.50%，-3.96%。餐饮服务收入同比增长162.16%，总收入的占比从1.41%提高到3.11%，但该板块期内的成本高于收入，毛利率尚为负，仍然增收不增利。非商业物业和餐饮服务拉低了整体毛利率。

“攒钱”

金融街物业“攒钱”体现在两个方面，一方面是严格控制成本，另一方面在于充足的现金流。

公告显示，期内，金融街物业收入同比增加约18.81%至约人民币6.04亿元；毛利同比增加约27.86%至约人民币1.34亿元，毛利增长率远超收入增长率，由此可见，公司对其成本进行了较为严格的控制。

有参会投资者向观点地产新媒体援引管理层的表述：金融街物业对成本费用的管控采取了很多措施，因为从各个环节都需要有效的管控才能使费用有效地降低。主要的一些手段，比如说信息化技术的应用，还有关于能源费的合约管理等等都是今年采取的新技术。希望使在管的项目达到收入增长和利润增长两个同时前进的结果。

除了严格控制成本，金融街物业的现金流亦十分充足，且无有息负债。

截止6月30日，其资产负债率为41%，公司向投资者表示，无有息负债，且负债都是随着经营产生的正常经营负债，偿债不存在任何的财务风险。

金融街物业在2020年末手中现金已增至13.79亿元，近半的资金是来自股票融资的募资金额，但在去年一整年乃至上市之后，开销极少。现下在市场上的交易市值约为14亿港币，折算成人民币，交易市值甚至不如公司手中所持现金多。

此外，该公司今年上半年银行存款利息收入234.6万元。如果按照公司透露的，近来收购的株洲与香港的物业公司，收入都不到2亿元，利润均不到200万元的规模，其银行存款利息收入比收购的两家公司利润还多。

其贸易营收款项约人民币2.5亿元，较2020年12月31日约人民币 1.47亿元增加73.40%。

有投资者一度质疑，公司每年还在创造1亿多的现金利润，账上现金又倒挂，认为公司忽略了对股东的责任，并表示，公司财务资源是非常稀缺的资源，需要配置。据中报数据，金融街物业基本每股收益从0.22元下降至0.20元。

公司管理层向投资者回应，现金及现金等价物已经高于现在所谓的市值，说明现在是一个抄底的好时候，当下市值被严重低估了。并表示，对公司未来的发展抱有很大信心。接下来不管是在收并购、还是公开市场招投标，或者是合资合作方面，将会三管齐下，所有动作会同时进行。

收并购

上半年，金融街物业的收并购动作频繁，已签约的公司有三家，尚未并表的亦有三家。

金融街物业分别与独立第三方公司成立了三家合资公司。分别与北京市房山新城置业有限公司成立了北京金融街新城管理有限公司，与福建武夷物业管理有限公司成立了北京武夷融御物业服务有限公司。其附属公司与山东百仕达地标公司成立了德州金融街地标之都的的物业管理有限公司。

截至6月30日，金融街物业新增面积中，来源于第三方开发商项目的在管建筑面积约 426 万平方米，占总新增面积的 65.8%。

尚未并表的包括，北京永泰恒卫生服务中心、株洲宏达物业以及香港一家目标公司。

据观点地产新媒体了解，上述北京市西城区卫生服务事业管理处所属全民所有制企业北京永泰恒卫生服务中心拟整体移交至金融街集团。而后，金融街集团拟将改制后的永泰恒100%股权转让予金融街物业，使永泰恒成为金融街物业全资子公司。

截至2020年底，永泰恒共承接物业服务项目11个、社区卫生服务中心15个、职工食堂项目12个。

另外，株洲宏达物业与香港目标公司，金融街物业将分别收购65%和70%的股权，宏达物业将在城市环卫以及市政服务领域给金融街物业以经验，而香港目标公司将助力布局大湾区。

此次连续的收并购无疑是金融街物业保守经营下扩大规模的重要一步，尽管带来的利润有限，但却在医疗、市政等不同业态上有所分布。

然而，就2021到2023年收入利润的指引，投资者透露，金融街物业未来三年收入、利润分别还是按照20%和25%的速度来规划增长，并认为这是一个常规稳健的增长。

据相关数据统计，近两年上市的物企平均毛利率在30%左右，金融街物业尽管正在盈利，并较大持续增长的空间，但相对行业来说，其增速相对较慢。

投资者转述，金融街物业认为，这几年有没有非常合适优质的标的公司不好说，就算有的话，规模很有可能和公司的规划不匹配。公司就增长速度向投资者回应，每年业绩增长，公司始终本着一个稳健的作风来预测未来发展速度。

（ HN666）