业绩同比增长,截止至6月已完成全年目标59%,投资积极,盈利能力、债务管控仍有待提升。
◎ 作者 / 沈晓玲、汪维文
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核心观点
【业绩同比增长67.4%,销售回款率达85%】上半年德信中国实现全口径销售金额430亿元,同比增长67.4%,大幅领先百强房企平均40%的销售业绩增速。上半年企业通过线上+线下相融的数字化营销模式,实现了79亿的线上转化成交。完成全年目标59%,预期实现全年800亿销售目标压力不大。公司销售回款率达85%。【积极纳储均衡布局,权益比例持续回升】上半年新增土储总价270.9亿元,建面492.7万平方米。全口径金额拿地销售比0.63,超出百强房企平均的0.29一倍还多。新增土储权益比例提升至49.6%,但拿地权益占比仍然较低,新增项目中仅1个为全资。以金额口径计算,上半年新增土储中68%位于长三角区域,珠三角和中西部两区域投资均有提升。二线仍是布局的核心,拿地金额占比达55%,三四线拿地则均位于长三角和珠三角。
【土储充足,满足企业2-3年发展所需】截至2021年中,德信地产总土地储备为1992.7万平方米,可满足2-3年的发展需要。以建筑面积口径计,二线城市与三四线城市占比接近,长三角区域占比达76%,杭州作为德信大本营,单城占比达到了27.4%。
【营收持续增长,盈利水平下滑】上半年德信实现营业收入130.7亿元,同比增长68.5%,其中物业开发收入129.9亿元,同比增长约67.1%,代建业务上半年实现收入3.11亿元,同比增长160.4%。但企业盈利能力持续下滑,归母利润率不足5%。实现毛利润28.5亿元,整体毛利率21.8%,同比下滑4.9个百分点。净利润13.8亿元,净利率10.5%,同比大幅下滑6.8个百分点。归母净利润6.3亿元,归母净利率仅4.8%。整体而言,并表的项目的低权益比例也使得企业的归母净利率指标受到影响。
【三道红线维持黄档,融资成本得到优化】截至2021年中,德信现金短债比1.37,长短债比1.49。企业使用商票规模很小,仅有1.23亿元,即便纳入监管,对企业负债指标影响也比比较小。净负债率为72.4%,相较2020年底下降2.6个百分点,满足三道红线监管需求。融资成本方面取得明显优化但仍然偏高,截止至2021年中平均借贷成本为8.1%。剔除预售账款后资产负债率为73.6%,“三条红线”处于黄档水平。
01
销售
业绩同比增长67.4%
销售回款率达85%
销售业绩增速达67.4%,目标率完成59%。2021年上半年德信中国实现全口径销售金额430亿元,同比增长67.4%,领先百强房企平均40%的销售业绩增速。销售面积204.1万平方米,同比增长68.0%。优异的销售成绩离不开企业积极的营销举措,上半年企业通过线上+线下相融的数字化营销模式,实现了79亿的线上转化成交,“知己生活节”已连续举办两届,成为企业核心营销活动之一。相对全年800亿元的销售目标而言,截止至6月企业已完成59%,预期目标完成压力不大。
回款方面,德信通过设立回款专项小组,由城市公司总经理牵头每周定期举行回款专项会议,结合绩效考核机制保证资金快速回笼,上半年公司销售回款率达85%。
02
投资
积极纳储均衡布局
权益比例持续回升
全口径金额拿地销售比0.63,权益比例持续回升。2021年上半年,德信中国仍然保持着积极的拿地力度,上半年共斩获了27宗土地,新增土储投资总额270.9亿元,新增土储建面492.7万平方米。全口径金额拿地销售比0.63,超出百强房企平均的0.29一倍还多。权益方面,上半年德信新增土储权益比例提升至49.6%,已经连续三年回升,但是拿地权益占比仍然较低,新增项目中仅1个为全资。一直以来,德信的合作项目占比较高,虽然这种模式能够帮助企业快速实现规模增长,但势必会影响归母利润,未来企业仍需持续关注权益比例的提升。
外拓加强,珠三角和中西部投资力度均有提升。德信始终坚持立足浙江,深耕长三角,聚焦四大都市圈的布局策略。以金额口径计算,上半年新增土储中68%位于长三角区域,仍居首位。不过相较2020年而言,企业外拓力度加强,珠三角和中西部两区域投资均有提升,其中珠三角区域重点布局了漳州、广州、佛山三城,占比大幅提升14个百分点至17%。城市能级方面,二线仍是德信布局的重点核心,拿地金额占比达55%,较2020年略有下降,三四线城市拿地金额上升至41%,但均位于长三角和珠三角。
03
土储
土储充足
满足企业2-3年发展所需
土地储备充足,杭州土储占比近三成。截至2021年中,德信地产总土地储备为1992.7万平方米,较2020年底提升22.6%。按照企业目前的开发销售以及增长节奏,可以满足2-3年的发展需要。以建筑面积口径计算,城市能级方面,二线城市与三四线城市占比接近,区域分布上,长三角区域占比高达76%,杭州作为德信大本营,单城占比达到了27.4%,温州仅次于杭州,占比达到了11.9%。
04
营利
营收持续增长
盈利水平下滑
结转加快,整体营收上涨68.5%,代建业务收入增长1.6倍。2021年上半年德信实现营业收入130.7亿元,同比增长68.5%,其中物业开发收入129.9亿元,同比增长约67.1%,占集团总收入的97.0%。代建业务上半年实现收入3.11亿元,同比增长160.4%,期内成功拓展2个新项目。物业投资收入0.72亿元,呈现稳步上升态势。
盈利水平下滑,归母利润率不足5%。2021年上半年德信中国实现毛利润28.5亿元,同比上升37.7%,整体毛利率21.8%,同比下滑4.9个百分点。期内净利润13.8亿元,净利率10.5%,相较2020年同期下滑6.8个百分点。整体归母净利润6.3亿元,归母净利率仅4.8%。整体而言,德信结转收入并表比例由2020年上半年的44%增长至64%,但是并表的项目的低权益比例也使得企业的归母净利率受到影响。
05
负债
三道红线维持黄档
融资成本得到优化
现金短债比1.37,商票总额仅1.23亿元。截至2021年中,德信中国持有现金178.4亿元,现金短债比1.37,现金可覆盖短债,短期内无偿债风险。长短债比1.49,较期初有所下降。针对商票问题,管理层在业绩会回应,企业使用商票规模很小,仅有1.23亿元,即便纳入监管,对企业负债指标影响也比比较小。美元债方面公司共发行了8.5亿元美元债,8月成功归还2.58亿美元之后,目前余额为5.5亿,且尚有2.5亿美元发行额度,未来会结合市场情况作出决策。
剔预资产负债率超出监管要求,融资成本优化至8.1%,但仍然偏高。根据企业公告数据,截至2021年中期,德信的净负债率为72.4%,相较2020年底下降2.6个百分点,满足三道红线监管需求。融资成本方面取得明显优化但仍然偏高,截止至2021年中平均借贷成本为8.1%。剔除预售账款后资产负债率为73.6%,超出监管规则不得高于70%的要求,“三条红线”处于黄档水平。
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(王治强 HF013)