中报观察 | 德信中国：商票余额只有1.23亿

观点地产网 随着八月逐渐进入尾声，越多越多房企交出了自己上半年工作的“成绩单”，如今轮到了德信中国。

8月26日晚间，德信中国发布2021年上半年业绩公告。随后第二天一早，公司就中期业绩在线上与投资者进行交流。

据参会分析师者向观点地产新媒体透露，在德信中国董事会主席胡一平带领下，行政总裁费忠敏、助理总裁单蓓、常务副总裁方静等管理层出席此次会议。

中期报告显示，上半年德信中国在销售方面取得的成绩颇为亮眼。

截至期末，德信中国已完成全年销售目标约59%，实现全口径合约销售额430.3亿元，同比增长67.4%；对应合约销售总建筑面积约204.1万平方米，同比增长68%，合约销售均价为21081元/平方米。

此外，根据观点指数研究院公布的“2021年1-6月房地产企业全口径销售表现”，德信排名相比去年同期更进了一步，攀升至第55位。

盈利与合作

经营指标方面，上半年德信中国实现收入约130.71亿元，同比增长68.5%；毛利约28.5亿元，同比增加37.7%；净利润约13.78亿元，同比增加2.6%；公司拥有人应占利润约6.3亿元，同比下滑约9.98%。

透过观察可发现，上半年德信中国的营业收入和销售额均实现正向增长，毛利率为约21.8%。

据参会分析师转述，德信中国管理层表示，目前行业整体毛利率均出现不同程度的下降，公司毛利率虽然同比有所下滑，但仍处于行业的中上水平。

“公司在财务上秉承利润、现金流和负债三者的均衡，而非单一追求利润这一个指标，做好现金流管控、负债规模及负债结构的管理，对公司来说同样非常重要。”

除财报表现之外，德信另一个受到关注的话题是“合作”。

过去德信在业内有着“合作王”之称，在集中供地、三道红线等政策相继出台后，2021年德信将合作策略进行了迭代升级，进入了2.0时代。

经过调整后，如今德信的合作策略分为两种——“深耕式合作”和“战略式合作”。

所谓深耕式合作，即选择全国不同区域里的深耕型房企进行合作。

例如，德信在南京与弘阳地产、银城地产合作，在成都与新希望地产合作，在广州与奥园地产、美的置业合作。

而战略性合作则是与价值观相互认同、执行力相对高效的房企进行战略型合作。这样的合作容易形成合力，降低资金的闲置率，提高资金的使用效率。

根据中报显示，截至2021年6月30日，德信中国（连同合营企业及联营公司）161个项目的土地储备约1993万平方米，其中136个项目位于长三角地区的17座城市。

2021年上半年，德信共计取得27幅地块，新增总建筑面积约493万平方米，同比增长约72%，且75%新增土储面积均位于一二线城市。其中，德信所占权益约50%，对应承担的成本为134.5亿元，平均拿地成本约为5498元/平方米。

于此次投资者会上，管理层称：“基于我们在营销和产品运营上的优势，90%的项目由德信操盘，我们对项目有比较大的主导权。今年上半年新增土储权益比约50%，相较过去几年有了上升态势，在未来两到三年内会逐步体现出来。”

商票只有1.23亿

伴随着上半年大幅扩储，德信的融资及债务情况也成为了投资者们持续关注的焦点。

截至2021年6月30日，德信自银行及其他金融机构的借款总额为约人民币323.5亿元，相较于去年底约人民币256.88亿元增加了约25.9%。

半年报显示，上半年，德信中国不断降低杠杆水平，优化债务结构。从融资结构上来看，银行借款占比由2020年底的56%攀升至63%；非银行金融机构的借款由2020年底的28%降至20%；境外优先债的票据占比为17%，2020年底为16%。

从负债期限来看，短期借款为129.95亿元（2020年底未89.39亿元），而长期借款为193.55亿元（2020年末为169.51亿元）。虽然短期借款的数值有所上升，但占比仍控制在40%左右。

同时，德信在流动性方面也较为充裕。截至期末，德信中国拥有现金及现金等价物较去年底增长14%至约178.41亿元；期内获境内银行授信超600亿元、当前使用比例不超过50%。

截至6月底，德信中国平均加权融资成本低至8.1%，较2020年全年下降了0.8个百分点。其中，银行借款融资利息也从2020年底的6.24%降至5.68%；境外美元债票面利率下降至个位数为9.95%。

据参会分析师透露，管理层指出，德信上市以后总共发行了8.5亿美元债券，业绩期存续中的美元债为8.08亿元。公司已经悉数归还今年8月6日到期的2.18亿，所以当前美元债余额为5.5亿。同时，公司尚有2.5亿美元的发行额度，未来会适时启动再融资工作。

三道红线方面，截至2021年6月30日，德信中国剔除预收账款的资产负债率超出阈值，仅踩中“三道红线”中一条，处于“黄档”。

从具体来看，公司净负债比率为72.4%，现金短债比1.37，剔除预收账款的资产负债率为73.6%，三项指标均较2020年底有所改善。

据了解，当被问及商票纳入三道红线的影响时，管理层表示，公司非常重视负债及流动性指标的管理，所以对商票的使用非常谨慎，使用规模非常小，截至期末商票余额只有1.23亿元人民币。

“根据上半年的数据进行测算，即使三条红线管控加码将商票纳入到监管中，对我们的指标也不会产生多大影响。”

（ HN666）