锦和商业高效应对市场变化 总资产创历史新高

8月28日，锦和商业披露2021年半年报。上半年，锦和商业营业收入为4.1亿元，同比增长9.71%。归属上市公司股东的净利润为6667万元，受新租赁准则影响，同比下降16.08%。按原租赁准则净利润为9350万元，同比增长17.64%。期末归属上市公司股东净资产为10.21亿元，总资产为52.2亿元，创历史新高。

对此，上市公司及锦和集团董事长郁敏珺表示：“若不考虑新租赁准则，今年上半年归母净利润9345万，同比上升17.64%，也已经超过了2020年上半年和2019年上半年的7944万和7821万，创上半年新高；除去新租赁准则带来的会计记账方式的影响，通过项目个数、在管面积、营业收入、经营现金流等经营指标，投资者可以更清晰地了解公司的经营情况变化。截至6月末，公司在管项目68个，在管面积逾100万方，上半年公司营业收入约4.1亿元，同比增长9.71%；经营活动产生的现金流量净额为9,342万，同比增长15.72%。如果剔除新拓展的重大项目衡山路8号的影响，现金流量净额超过2.4亿元，同比增长约201.5%。”

2018年12月7日，财政部发布了《关于修订印发<企业会计准则第21号——租赁》(财会〔2018〕35号)，根据新租赁准则要求，锦和商业自2021年第一季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披露，不追溯调整2020年末可比数，只调整首次执行本租赁准则当年年初财务报表项目相关金额。>

2021年起，针对公司承租运营项目，资产端和负债端同时确认了“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分科目余额，同时，于2021年初一次性调减未分配利润4.77亿元，公司资产负债率从2020年末17.40%攀升至2021年6月末的78.91%，但公司有息负债仍为零。

由于会计政策调整，在上市公司实际经营状况未发生重大变化背景之下，直接推高上市公司当期的资产负债率，降低当期净利润和净利润率。而针对租赁成本的会计处理方式从之前的“直线法”到现今的“前高后低”，随着各项目租约的持续稳定履行，一般而言，之前调整的4.77亿元净利润会在租约的中期和后半周期逐步释放。现金流量表中，除针对部分现金流出做重分类外，无实质影响。

考虑到租赁准则调整对上市公司财务报表的影响，郁敏珺表示，公司将通过以下三个方面积极应对新租赁准则带来的变化：“策略一是发展轻资产模式，同时考虑从商办类资产的基础物管服务切入。二是利用上市公司品牌影响力和专业能力，和业主方长期、深度绑定，双方各自发挥优势资源。三是公司也在考虑参与产业基金，由专业投资机构做GP，上市公司和社会资本合作出资做LP，将部分因会计记账造成亏损的优质新项目放在产业基金内培育成熟，待净利润稳定后，再装入上市公司体内。 ”

2020年4月，锦和商业登陆上交所主板后，借助上市公司平台，稳健经营，积极扩张，从最初的产业园区运营商逐步转变为城市更新集成服务商，目前存量资产的服务范畴已涉及产业园区、写字楼、社区商业、公寓等各类资产。在管面积已经由2019年下半年的53万方上升至2021年6月末的逾100万方。地域布局上，公司在继续深耕上海市场的同时，大力发展北京市场，并积极开拓长三角核心城市及其他核心省会城市。

2019年末疫情发生后，2020年项目出租率和公司业绩受到一定影响，2020年上半年部分项目在一段时间内甚至出现“零上门量”，这在锦和商业创业十多年来前所未有。所幸，在党和国家的领导下，疫情逐步受到控制，经济企稳反弹，从2020年三季度开始，市场需求逐渐恢复，公司经营也逐步恢复正常，部分园区今年上半年实现出租率新高。截至报告期末，公司园区整体运营指标已基本恢复甚至超越疫情前的水平。

借助资本市场的品牌和资源，公司在2021年上半年完成3笔并购，公司先后并购了上海腾锦60%股权，上海翌钲、上海豪翌100%股权，同昌盛业(北京)60%股权，上述并购项目的陆续交割，扩大了上市公司经营规模，增厚了上市公司上半年的营业收入，也为2021年全年业绩重回增长轨道助力加码。

“我们会进一步提升IT信息化水平并赋能园区的租户，为客户创造价值。” 郁敏珺表示。2020年公司全面启动主营业务系统的升级换代工作，旗下子公司锦林科技获得高新技术企业和“双软”企业资质，拥有近20多项软件著作权，通过系统的构建更实现了从桌面到指尖的业务能力提升，实现了从园区招商、运营管理的全流程智慧化。

为更好地为租户提供全方位的服务，准确把握文化创意产业客户的个性化需求，提升入驻企业粘性，2021年6月 ，锦和商业在越界田林坊举办了设计赋能城市更新的论坛活动，园区内众多优质客户包括知名设计机构梁志天设计集团、希洛门窗系统等参与到论坛，由入驻者到参与者，与锦和商业共生共荣，为园区发展共同努力。

未来，基于园区发展的新趋势，通过持续的内容注入及聚合，输出新的理念、新的生活方式、新的服务，锦和商业继续做好城市既有物业的更新与城市历史文化的传承，力争成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。

（文章来源：中国证券网）

文章来源：中国证券网