图：图虫
来源：21世纪经济报道
作者：唐韶葵
编辑：李清宇
8月19日，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级，“杭州市二手房交易监管服务平台”新增了“个人自主挂牌房源”功能。
这意味着房东无需通过中介，就可在这个平台发布房源信息出售二手房，买家可以直接与房东联系。此事对杭州的二手房东影响不小。10天过去，杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源，增长近10倍，持续每天有一定新增挂牌数量。
与此同时，杭州二手房市场在数月前已进入下滑通道。在预期绝对微妙的政策和行情下，全国房地产的行情趋势与中央的坚定意志力，导致越来越多的人不愿意轻易当二手房“接盘侠”，迄今为止，杭州二手房已经“五连跌”。
二手房出货窗口期逐渐收窄，更加速了买卖双方节约交易成本的想法，导致自主挂牌房源数量激增。
取代中介的可能性
目前个人自主挂牌房源数量的规模与该平台上房产中介挂牌15万套房源还不能相提并论，但个人自主挂牌房源对二手房市场很多方面都造成了一定的冲击与反思。一名业内人士指出，基数低导致挂牌房源数量激增，但也在一定程度上反映了消费者对这一模式的接受度很高。
事实上，过往的二手房交易中，各地均出现不少房东与买家直接交易的案例。业主在小区群里联系买家，然后约时间看房、谈价，但中介非但没有受到影响，还跟随房地产市场进入高速发展期，背后的原因不言自明：过去房地产市场容量一直在扩张，二手房交易手续渐趋复杂，买卖双方需要第三方帮助提升交易安全性；如今，调控进入深水区之后，行业透明度也越来越高，二手房交易人为可控的程度也越来越高，对于一些相对简单的交易操作，中介功能在逐渐减弱、消退。
没有委托中介的前提下，买卖双方，如何才能完成交易？
21世纪经济报道记者采访了一名刚刚与买家完成二手房交易的业主赵雨欣（化名），她透露，自己的房产没有抵押按揭，不涉及赎回房产的手续，买家在资金与房票这两点也符合要求，交易流程相对简单。买家只需要按照银行贷款政策办理银行贷款即可。此前，赵雨欣偶然在小区业主群里找到有购房需求的邻居，两人对接上并洽谈成功之后，交易流程大概是这样的：
1．官网下载网签合同，签订购房合同之后，与银行签按揭合同；
2．买卖双方资料齐全送审；
3．先等公积金审批（15个工作日左右）；
4．公积金审批完后商业审批（大概3-5个工作日）；
5．组合贷都审批完毕后，买卖双方一起去公积金面签做资金监管（监管首期的9成以上、面签前买家存好九成以上首付在供款卡里，面签后第二个工作日公积金会冻结）；
6．公积金首期冻结后就开始走合同盖章环节（大概5个工作日左右）；
7．盖好章后提前2个工作日预约过户；
8．过完后户5个工作日出证（回执会有出证日期）；
9．出证后公积金会去取证；
10．取证回公积金3-5个工作日解冻首付款（直接划入业主账户不经过买家）；
11．首付款解冻大概一周左右放公积金尾款；
12．银行取证后开始走银行放款流程大概5-15个工作日放银行尾款（以银行为准）；
13．银行归档通知买家取房产证和借款合同等资料。
赵雨欣指出，中介的作用基本就在前半段显现，网签之前签一份三方合同，保障买卖双方利益；一旦网签，后面的流程如前所述，中介几乎不需要介入了。“资金可以直接找公积金中心或者银行监管，比中介可靠多了”。
新的博弈
8月5日，杭州出台新政延长购房社保门槛年限。新政首日，杭州二手降价房源量多达711套，是涨价房源的4倍多；新政前一日，这一比值仅3.4倍。不少二手房东已经开始下调挂牌价，有的甚至计划每个月降5万，直到成交为止。毋庸置疑，卖家节约中介费的动力更大了。
每一次市场下行，遭遇冲击最大的是中介门店。面对国家监管力度的加强与行业透明度的提升，中介行业在新一轮博弈中适应与生存，或带出一系列小中介门店的去留问题。
杭州一名中介人士表示，政府做平台没有技术壁垒，由于产证档案等资料齐全，数据精准可靠。问题在于房产是高度定制化交易，房源的信息是动态的，周边配套、小区环境、房屋坐落、楼层、户型、采光，没有一套房子是一模一样的，业主自己上传资料如何保证数据合规、有效？
他认为，官方平台为市民提供基础数据服务，目前还需要时间完善功能。平台目前的功能仅局限于房源信息发布与核验，尚未开发交易签约和资金监管等相关功能。
二手房交易监管平台的个人直挂房源在一定程度上确实有调节市场的功能，但后续需要政府继续对此进行升级服务，就涉及很多无形的投入。比如贝壳找房APP有一个VR看房功能，客户使用免费，但是对于公司而言，客户每点击看一套房子贝壳都要付出一定的成本。
市场向上的时候，为了保障交易过程中的风险控制，更多的买家与卖家愿意选择通过中介完成交易，也不那么在意高额的中介费；但是市场一旦下行，买卖双方就变得更加谨慎与精打细算了。
中介业务员在与客户交流时，都会强调自己是撮合交易的角色。因为中介人员掌握周边小区全部待售房源信息，买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选适合的房源，且中介能提供必要的服务。比如协调买卖双方议价，尽快达成买卖双方都认可的交易价格，并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。此外，通过中介的润滑作用，买卖双方可以打破陌生人之间的信任壁垒，加速交易完成。目前政府搭建的“二手房交易监管服务平台”，也能做到打破信息不对称与高佣金壁垒，理论上可以满足购房中的需求，加强二手房市场监管。只是完全“去中介化”还需要时间。
如果个人自主挂牌房源数量持续增长，对中介门店将是一次不小的冲击。中介或许会在服务升级上入手改革，收费也会变得更加透明。
（马金露 HF120）
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