观点直击 | 融信服务：正在跟进不少于10家并购标的（实录）

观点地产网 8月30日午间，融信服务发布上市后第一份中报，随即召开2021上半年度中期业绩会，此时距离其上市新闻发布会召开只有两个月。

中报显示，融信服务中期收入约4.89亿元，同比增长约53.5%；毛利约为1.43亿元，同比增长53.6%；毛利率约为29.42%，相比去年同期增长0.01个百分点。报告期间溢利约为6890万元，同比增加68.5%；拥有人应占溢利约为6650万元，同比增加73.3%。

从整体营收数据上看，同比增幅较大。在增收方面，公司提高了物管费，报告期间平均物业管理费为每平方米人民币2.9元，较同期每平方米人民币2.6元增加11.5%。

规模方面，截至2021年6月30日，融信服务在管建筑面积从去年同期1700万平方米增加到约2300万平方米，增长35.3%；合约建筑面积达到约4220万平方米，同比增加约23%；第三方在管面积从去年同期690万平方米增长36.2%至940万平方米。

相比其他上市物企，尽管融信服务还存在较大规模发展空间，但规模扩张速度尚可，第三方在管面积亦稳步增长。

社区增值服务构想

上半年，融信服务兑现了上市前后对投资者的承诺——营收增幅超过50%，达到53.6%。但从业绩结构上来看，公司收益主要来源于三个板块，分别是物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，占整体收益的比例分别为45.1%、48.7%和6.2%。可以看出，公司收入仍然以非业主增值服务和基础物管服务为主。

从不同业务的毛利率来看，物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务的毛利率分别为23.3%、34.3%、36.4%。也就是说，非业主增值服务、社区增值服务拉动了公司整体的毛利率。

值得一提的是，社区增值服务收入为3030万元，同比增加约432.7%。对于未来具备盈利潜力的这一领域，公司逐渐有所关注，并有意扩大其占比。

同批上市的物企当中，朗诗绿色生活、领悦服务、康桥悦生活社区增值服务收入分别占比6.9%、5.0%、15.7%。除康桥悦生活占比较高，其他亦尚有发展空间。

与同批上市物企不同的是，融信服务非业主增值服务一度居收入占比高位。进一步看，非业主增值服务中的协销服务收入又占非业主增值服务收入55%，同比上升9.2%。据观点指数整理，协销服务通常指销售现场及样板房保洁等，高度依赖关联房企的开发速度以及输送意愿。加之在区位分布上，尽管公司有意加强长三角地区的在管面积，同比增加60%，但依赖关联房企的海峡西岸地区仍然占主体部分，占总在管面积的63.5%。从长期来看，关联交易风险增加。

对于业务结构，融信服务回应正在加快推进“1+N”战略，即立足于基础的物业管理服务平台，开拓社区增值服务和非业主增值服务。然而，当下非业主增值服务占比更具有战略中的“1”的地位，社区增值服务仍有较大增长空间。

“未来，我们希望社区增值服务占比达到15%以上。”集团运营总监汪力表示。

“小而美”的公司

规模和增值服务是物企增收的关键。当下，物业赛道新启，收并购、第三方外拓不仅能扩大规模，还能防范关联度高的风险。

对于收并购，副总裁陈粱表示：“要结合现状，加强第三方拓展，包括对外的企业收并购和战略合作步伐。对内和融信中国保持密切的沟通和联系，员工和营销团队也会持续深入挖掘在管项目附近的、周边的优质项目。”

陈粱进一步指：“上半年中标了比较不错的广西移动四个地市的项目，包括甘肃移动的两个地市，还有福建联通项目，都是我们的优势项目。除此之外，还有福建的办公楼持续中标。”

并且，融信服务正在跟进不下于10家并购标的。

“我们是比较稳健的发展态势，力争打造小而美的公司。规模上也许没有非常亮眼的规模，但是一步一个脚印扎扎实实。” 执行董事林怡表示。

但就数据来看，74.5%的资产负债率似乎略高。

就合作伙伴的寻找，陈粱表示希望将来的收并购和战略合作伙伴，会对在管业态有很好的补充作用，跟在管区域有很好的融合。

业绩指引方面，“上半年增幅50%，下半年会继续保持这样的增速。”

以下为融信服务集团股份有限公司2021年中期业绩发布会问答实录：

现场提问：未来3-5年，在规模、业态、收入结构、盈利指引方面，想成为一家怎么样的公司？

陈粱：根据公司“1+N”发展战略、 “四化”发展战略，后期会推进长期治理。在发展规模上，要结合现状，加强第三方拓展，包括对外的企业收并购和战略合作步伐。

对内和融信中国保持密切的沟通和联系，员工和营销团队也会持续深入挖掘在管项目附近的、周边的优质项目。根据良好的口碑，向第三方招标方推荐，竞标成功率也会大大的提升。

现场提问：未来公司看重哪些增值服务业务的发展？社区增值服务的收入占比可以达到怎样的水平？

汪力：除了常规基础的增值服务之外，会把车辆代驾作为上市后的重点，发挥优势持续做大做强。

除了非业主增值服务之外，在业主增值服务部分，包括美居业务、中介二手房业务也会持续发力，未来希望在增值服务占比达到15%以上。

社区增值服务是目前物业行业一个非常不错的新赛道，上市公司披露来看，行业均值基本占比在10-20%左右，做得好的超过了20%。融信服务今年刚刚挂牌，我们看得到在这块的占比，同比增速已经达到400%多。

未来尤其是在社区经营方面，公司会有一系列规划，整体来讲，希望通过平台的战略合作模式去开展增值服务，不会在这方面有大量重资产的投入。

我相信，未来2-3年社区增值服务在总营收的占比肯定会达到15%-20%的水平，不会低于上市公司行业均值。现在已经接近了10%，也有几个专业公司在支撑去做增值服务。

现场提问：公司在外拓方面有什么优势？

陈粱：2021年上半年，公司外拓确实取得了不俗的业绩，外拓占比也在逐步提升，这跟公司多元化战略是有关系的。

目前，公司不但在住宅领域提升比较快，上半年采用其他第三方公司签定战略合作协议的形式，已经获得了其他中小企业的住宅类开发项目，特别是在山东、成渝，上半年都签约了很不错的住宅项目。

工业领域依然是公司发展的策略重点，2016年开始做市场拓展，几年下来不但团队积累了丰富经验，也为业绩奠定了基础，使在日后进行各个细分领域招投标时非常得心应手，特别是在办公楼、医院、学校这样的业态。

大家也可以看到，上半年我们持续中标了比较不错的移动在广西四个地市的项目，包括甘肃移动的两个地市项目，还有在福建联通项目，这些都是我们的优势项目。

除此之外，还有福建办公楼持续中标。在这块，得益于全员营销业务开展和一些好的战略措施：一是布局比较好，现在6大区域基本上都有市场团队，对市场深入的挖掘和信息的获取做得比较好；其次，通过全员营销策略，给予合作伙伴包括一线员工很好的激励措施，能够充分调动他们的积极性，所以能够帮助我们在这个领域不断取得好的成绩。

现场提问：关于收并购，公司是怎么看待当前市场竞争？未来潜在的收并购方向，规划是什么？

陈粱：收并购作为业务增长一个很好的补充手段，目前上市企业都在做这项业务。可以告诉大家，公司极早就开始布局相关业务，包括人员和信息收集，包括潜在意向合作伙伴的谈判，都在持续进行中。

公司会始终坚持发展方向，不会有盲目、激进的动作，但是也在优势区域和领域，包括长三角、珠三角，积极寻找和洽谈，寻找优质伙伴。

其次，在业态的补充上，我们将来的收并购目标及战略合作伙伴，会对在管业态有很好的补充作用，跟在管区域有很好的融合作用。

马祥宏：收并购会使得公司规模扩张拉伸力度非常大，这是很多上市公司快速、有效拓展规模的重要手段之一。

融信服务在这方面也做了大量工作，现在因为刚刚挂牌，公司对收并购是比较谨慎原则。我们认为发展规模重要，但发展质量更重要，更看重长期。所以，在不断寻找合适的并购标的过程中，我们是比较谨慎的态度。

目前，我们在跟进不少于10家并购标的，希望能跟公司在规模、品牌、效益，以及相应业态和布局方面带来补充和促进，会积极进行进一步的深挖和探讨。

我相信，未来会有不错的标的落地。

（ HN666）