弱周期与强价值：居住服务业的制胜之道

过去20年，中国楼市经历了至少5轮周期——房价急速大涨，政府紧急监管，房价暂时稳定，因此很多人把楼市3年一轮的小周期当作猫捉老鼠的“治乱循环”。其实楼市小周期之下，有一条楼市迭代升级的大脉络。近年来，随着以“房住不炒”为导向的政策实施，楼市即将进入长久的平稳发展期。

这种迭代升级的影响是全方位的，其中之一就是，对居住服务品质的要求更高。服务者需要有更强的综合能力做支撑，在做好服务的同时，能够顺利穿越周期。

2021年8月，贝壳找房董事长兼CEO彭永东指出，随着市场越来越成熟，市场整体交易量的基准线也在提升，这也帮助企业重新思考自身存在的价值。他认为，“随着供需平衡和房价长期相对稳定，我们判断会出现三个转变，即市场的重心会由‘房’转向‘人’，由‘交易’转向‘服务’，消费者的需求由‘买到房’转向‘住得好’。 同时‘住’这个行业仍然相对低效，用户满意度低，标准化、数字化、线上化程度低等问题亟待解决。”

“基于此，短期内房地产市场的调整，不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。在这样一个当下，我们会犹如过去20年来一样，再一次向内归因，去找寻穿越市场波动，在未来长期创造价值的机会。 ”彭永东说。

周期的终结

自1998年启动房改以来，房地产市场迎来快速发展期，但市场并非沿线性发展，而是有着鲜明的阶段性特征。

空白研究院创始人杨现领指出，无论是中介公司还是交易平台，或者是大居住领域的开发商、物业公司、租赁运营企业等参与者，它们的生存与发展都依托于两条主线索：一条是市场曲线；一条是服务曲线。这两条曲线的叠加定义了公司的生长空间。据此，可以把过去20多年以及未来10年的住房市场和中介服务的演变分成四个大的阶段。

第一阶段的时间周期是1998年-2008年，市场特征为刚需主导，中介迎来“百花齐放”的阶段。这个阶段的行业属于野蛮生长期，但已有公司陆续提出不吃差价等原则，并促进行业走向规范。

第二阶段的时间周期是2008年-2015年，最突出的特征是金融化，投资性需求爆发，房价快速上涨，调控也进入常态化阶段，市场几乎以三年为周期，出现频繁振荡。

从中介行业的发展阶段看，这个时代的主旋律就是品牌化、规模化、全国化，不仅仅是中介公司，这个阶段的开发商、代理公司也同样如此。同时，线上与线下的争夺也在展开，在规模扩大的同时，行业集中度也在提升。

第三阶段的时间周期大约是2015年-2020年，市场交易旺盛，商品房交易的真正黄金时代。同时，二手房市场由一线主导发展到一、二线并驾齐驱的阶段，市场正在向存量时代转化。

从中介行业的发展周期看，这个阶段的关键特征是平台化与加盟化浪潮。以链家为代表的直营中介公司面向行业开放，启动贝壳。恒大、龙湖、碧桂园等房地产企业进入二手市场。然而，经过三年的实践发现，这个行业没有捷径。

第四阶段为2020年以后，特点为“去杠杆、弱周期”。在此过程中，房地产的金融属性必然会有所弱化，住房回归到更基本的居住属性，这也意味着住房市场的周期性会减弱，从高频波动周期进入低波动周期，房屋交易的内生性更强，对金融的依赖度降低。

这也对居住服务业的发展带来利好。只有稳定的市场，服务的溢价才能体现出来，经纪人的专业化、职业化才能真正意义上展开，效率驱动和品质驱动才能取代规模驱动。

长期主义的标尺

经过长期的积淀后，近两年来，优秀的居住服务商开始得到市场和资本的青睐。2020年8月，贝壳找房在纽交所正式挂牌上市，成为中国居住服务第一股。

今年8月12日，贝壳对外发布2021年二季度及上半年业绩。数据显示，贝壳2021年上半年营业收入达449亿元，同比增长64.6%。2021年上半年贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。

当日，贝壳找房董事长兼CEO彭永东围绕“市场周期”问题做了四点分享，其中既包含了贝壳发展的经验，又对行业有着重要启示。

第一，房地产市场拥有稳定、健康的正常交易量基准线，大部分时候围绕基准线上下小幅波动，健康稳定增长。彭永东讲到：“从微观层面来说，任何一个城市都有稳定的交易量，并围绕这个交易量上下波动。成交量围绕着这个城市的稳态在波动，价格会相对稳定或者微微上涨。”

第二，政策调控的目标是回归健康、稳定的交易。彭永东提到，调控是应对市场波动的正常动作，每隔一段时间，市场交易会出现大幅向上波动的交易量并伴随着房价快速上涨，相对应的调控则能够助力抵抗非理性房价，帮助市场回归基准线，平稳发展。

第三，随着市场越来越成熟，市场整体交易量的基准线也在提升，同时，市场能容纳的交易量波动幅度、而不带来巨大房价上涨的能力也在提升。

第四，市场波动帮助企业重新思考自身存在价值。彭永东分享到：“有意思的是，每轮周期的政策调整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，我们的下一年都会做一些今天看来‘难而正确’的事。2009年贝壳开始做科学化管理， 2012年开始做真房源、发力客户体验和线上，2015年开始全国化布局，2017年-2018年在做贝壳。”

最后，彭永东总结道：“在‘住’的行业最重要的是要‘稳’，包括房价、国家政策、行业举措会给行业带来更加稳定的环境，助力抵抗非理性房价，这对包括贝壳在内的整个行业的平稳发展都更加有利。过往这么多年，我们坚持去创造价值，同时结合自己能力在更大住的领域去创造更大的价值，我们才能去穿越时间。”

（董云龙 ）