规模、盈利能力双提升 祥生控股集团追求“有质量增长”

“上市之后，祥生控股集团进入了新的发展阶段。”去年11月18日，祥生控股(集团)有限公司(以下简称“祥生控股集团”，02599.HK)完成IPO主板挂牌上市；今年8月27日，在上市后的第二场业绩会上，祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪不由地感慨道。

2021年上半年，祥生控股集团无疑交出了一份不错的成绩单。财报显示，报告期内，祥生控股集团确认收入158.9亿元，同比增长近20%；净利润9.7亿元，同比增长135.6%。

值得关注的是，期内祥生控股集团“三道红线”指标均有向好转变，其中净负债率低至96.6%，较2020年底下降了40个百分点。随着净负债率指标的转好，公司成功进入“三道红线”管理下的“黄档”梯队。

陈弘倪表示，面对新的变化，祥生始终会积极审慎，并以稳健和可持续作为企业发展目标。未来也不会盲目地追求规模，有质量的规模增长将会是公司未来一段时间发展的战略方向。

深耕长三角优势渐显

中报显示，2021年上半年，祥生控股集团实现营收158.9亿元，同比增长19.6%；实现净利润9.73亿元，同比增长135.6%；核心净利润达9.75亿元，同比大幅增长143.7%。

对此，祥生控股集团方面称，盈利能力提升得益于充分把握长三角区域一体化发展机遇，持续深耕战略的推进，未来将会聚焦优势地区，持续深耕，在区域内持续提高市场份额，进一步巩固优势市场的领先地位。

这也归功于祥生控股集团一直推行的“1+1+X”投资战略，其中第一个“1”代表浙江省，第二个“1”代表泛长三角区域，而“X”则代表着其他具高增长潜力的城市。

今年上半年，祥生控股集团坚持稳健、严谨的取地方针，坚持多元、灵活的土地收购策略，以保证土储质量。在拿地策略上通过招拍挂、与其他开发商共同开发、勾地及项目收购等渠道，多元化、灵活的获取土地。

中期业绩显示，报告期内，祥生控股集团新增项目18个，分布于12个城市。2021年1-6月，其新增土储应占建筑面积为287万平方米，应占土储成本为176亿元，平均土地成本约为每平方米6120元。

若新增土储按战略板块划分，当期祥生控股集团新获取项目浙江省占比高达60.3%，泛长三角区域占39.7%。具体城市而言，不乏杭州、绍兴、温州、济南等这些极具市场潜力的新一线、强二线及二线核心城市。

截至2021年6月末，祥生控股集团已经在全国11个省份47座城市布局项目228个，应占土地储备总量为2295万平方米。其中，浙江省占比50.5%，泛长三角区域占比36.9%，其他具高增长潜力的城市占比12.6%。

值得一提的是，近期，多地第二批集中供地延迟、土拍规则生变，包括加强企业购地和融资监管，限定土地溢价率不超过15%，不以竞配建等方式增加实际地价等。同时，有多地强调对商品住宅的品质管控，将“竞品质”作为竞拍方式之一。

“这些调整是好事情，提升了行业安全性及具体项目的利润率。”祥生控股集团执行董事兼常务副总裁韩波认为，对于祥生而言，上述调整一是可以以合理的成本、合理的土地价格获取土地，提升项目利润率；二是很多城市提出了竞品质的要求，祥生能够进一步发挥其在产品上的优势；三是集中供地能够让其对于深耕的这些城市、区域进行更深的研判。

“三道红线”由橙转黄

从2021年中期业绩来看，祥生控股集团的财务结构正在持续优化，且尤其注重多元化融资渠道，并致力于延长债务久期，严格控制综合融资成本。

截至2021年6月末，祥生控股集团总有息负债余额为462亿元，与2020年底基本持平。其中，银行贷款与资本市场直接融资占比分别为38.1%、11.2%，两者合计占比较2020年底提高了8.3个百分点；其他融资占比相应地也下降了8.3个百分点，债务结构得到优化。

事实上，受益于登陆资本市场后融资渠道的不断拓展，祥生控股集团的平均融资成本一直呈现不断下行状态。据祥生控股集团副总裁兼首席财务官谈铭恒介绍，报告期内，公司的平均融资成本从9.1%下降到8.6%，较2020全年下降0.5个百分点，银行贷款占比提高到了约38.1%，资本市场直接融资占比提高到约11.2%，两者合计的比例较2020年底提升8.3%。

而从债务期限角度来看，截至2021年6月末，祥生控股集团1年期及以上的长期债务占比为52%，特别是2年期及以上债务占总债务比例达到27%。据悉，随着企业不断提高资本市场参与度，长期融资比例会持续提升，未来长短债比例将更加合理。

与此同时，祥生控股集团“三道红线”各项指标再度明显改善。其中，净负债率实现大幅下降，较2020年末下降40个百分点，截至2021年6月30日达到96.6%。

同期，祥生控股集团的现金短债比再度优化，提升至1.2倍。上述两指标的“转绿”使公司成功进入“黄档”梯队。与此同时，剔除预收账款后的资产负债率也较2020年末下降3个百分点，降至79.4%。

对此，谈铭恒指出，首先是有息负债规模的控制，截至6月30日，公司有息负债总额与上年底基本持平，而现金和银行结余增长了12.4%至273亿元，使得公司净有息负债余额下降14%；其次，上半年加大了股权合作的力度；第三，通过利润结转，增加了公司的权益。

“未来，公司财务结构会不断优化，有望在1-2年时间使得‘三道红线’全部绿色达标。”谈铭恒表示，具体措施包括：一是持续多元化的拿地政策，拓展开发模式，加大合作开发力度；二是合理安排交付节奏；三是加强融资力度，优化融资渠道，通过和金融机构建立长期的融资安排，优化债务的期限结构；四是开源节流，严格监控业务运营工作中的支出合理性；五是加大回款力度，进一步改善现金流。

正是基于对祥生控股集团长期发展前景的认可，穆迪、标普、联合国际、惠誉等多家国际知名评级机构对其给出“稳定”、“正面”展望。今年3月，建银国际、招银国际等券商也首次给予其“买入”评级。

产品力保障增长质量

在陈弘倪看来，上市之后，祥生控股集团进入了新的发展阶段。未来不会盲目地追求规模，有质量的规模增长将会是公司发展的战略方向。

事实上，随着房地产行业的竞争格局进一步变化，运营力与产品力也逐渐成为企业稳健发展的重要抓手。而对于祥生控股集团，运营力、产品力的不断提升更是其追求“有质量增长”的保障和基础。笔者了解到，透过前置的运营管理并促进运营部门间的高效合作，使祥生控股集团实现了项目开发效率及资产周转率的合理提升。

另外在产品研发过程中，祥生控股集团不断推进新技术应用，提高产品设计效率。

2020年，祥生控股集团在原有住宅产品线基础上，主动开展产品线的升级迭代，通过经验整合、研发创新、匹配需求，深度挖掘企业基因与内涵，迭代升级出“TOP系”、“云境系”、“府系”、“樾系”四大产品线，实现“全周期、全地域、全龄段”的覆盖，保证了产品在不同区域以及不同客户需求下的适应性。

在不断提升运营力、产品力的同时，祥生控股集团亦在探索数字化营销新赛道，致力于通过技术和场景应用的变革抢占线上营销阵地，实现流量最大化变现，让“云置业”成为当公司营销策略构成的一种新形态。

在行业降速提质的大背景下，越来越多的房企注重开源节流，一方面对业务进行聚焦升级，对产品品质进行更新迭代；另一方面在内部管理和运营上更加追求精细化。

就祥生控股集团而言，标准化管理和综合运营模式是提高运营效率的重要一环。

与传统高周转等发展模式不同，其发展策略强调要以品质和规模双优、效率领先为底层逻辑。例如，近年来，祥生控股集团鼓励各部门于各项目阶段相互合作。

祥生控股集团方面认为，进入新发展阶段，“1+1+X” 投资战略的稳步践行，将积极推动企业可持续发展。随着公司运营能力、融资能力、偿债能力、盈利能力等多个指标的共同提升，将构成公司稳健、健康发展的良性循环，以促使祥生控股集团在规模与品质双优的目标下稳中有进。

（文章来源：中国经营报）

文章来源：中国经营报