中报观察 | 看重去化与回款融信中国坚持“一二线”布局

财经

2021

09/01

02:32

亚设网

观点地产网 和去年一样，融信中国在八月最后一天发布了上半年业绩报告。

8月31日下午，融信中国于线上举行了2021中期业绩发布会与投资者进行交流。

据一位参会分析师向观点地产新媒体透露，出席现场的管理层为董事局主席欧宗洪、执行董事兼总裁余丽娟、执行董事兼高级副总裁曾飞燕、执行董事兼首席财务官张立新。

根据半年报显示，截至2021年6月30日，融信中国及其合营企业及联营公司实现合约销售人民币829.66亿元，较2020年同期增长约37.46%；实现合约销售总建筑面积403.45万平方米，同比56.79%；平均合约售价为每平方米20564元。

财务数据方面，上半年融信中国录得收益217.39亿元，对应毛利21.75亿元，毛利率为10.01%；期内溢利10.4亿元，公司拥有人应占期内溢利6.85亿元。

更关注去化率和回款

回顾2021年上半年的销售情况，融信中国交出了颇为亮眼的“成绩单”。

据观点地产新媒体了解，今年初，融信中国定下的销售目标为金额不低于1600亿，上半年实现合约销售829.66亿元，已完成全年目标的52%。

从区域贡献来看，长三角依然是销售业绩主要来源，占比为71%；原本作为大本营的海西只占到12%，成渝区域占比13%，中原区域占比7%。

销售成绩大幅提升背后，是融信加大推货与销售的力度。上半年多个新盘推出，比如上海海月四季、上海海纳印象、杭州云澜天第、福州海纳新潮、连云港(601008,股吧)学院府等。

值得一提的是，上半年融信中国销售回款率达84%，处于行业较高水平，去化率也高达72%。

扩储方面，今年上半年，融信中国新增土地项目39个，新增土地储备约574万平方米，代价约人民币469亿元。其中，公司所占权益面积约290万平方米，权益代价约人民币217亿元，新增土地平均成本为11132元/平方米。

据参会分析师转述，上述39个项目中有2个是旧改项目，有11个是并购项目，剩余26个项目来自招拍挂。

会上管理层表示，上半年公司新增项目平均溢价率在20%到30%之间。

在“1+N”战略下，截至2021年6月30日，融信已覆盖长三角、海峡西岸、长江中游、中原、成渝、大湾区、京津冀、山东半岛、西北9大核心城市群，进入了全国54个城市，项目数量共计282个，总土储约3162万平方米，平均土地成本8372元/平米。其中，82%土储位于一二线城市黄金地段，长三角区域土储占比达46%。

据上述分析师透露，鉴于上半年的高效扩储，公司管理层指出，将会放缓下半年的土地投资节奏，将拿地销售比严格控制在监管规定的40%以下。

当被问及公司为何将布局的重点放在竞争相对激烈、毛利率相对较低的一二线城市上时，董事局主席欧宗洪指出，融信中国去年和今年更为关注的是项目去化率。

“虽然一些三四线城市项目拥有较高的毛利率和净利率，但上海、杭州等一二线高效能城市优势则在于纯住宅项目的100%去化率，甚至车位的去化比例都非常高，几乎可以做到零库存。”

他还表示，上海、杭州等高能效城市的纯住宅项目，不但拥有高质量回款，还有着高质量的利润。

“相比于毛利率，我们更关心实际利润。三四线城市的管理费和营销费有的会花到百分之十几，而上海、杭州等城市的管理费和营销费大概1%就够了，仅是这个费用就差十来个点。”

债务、现金与融资

除了在销售端不断发力，融信中国的债务情况也在持续改善。

根据中期报告显示，截至2021年6月30日，融信中国有息负债余额为人民币719.55亿元，较2020底的718.6亿元增长约0.95亿元。

从负债结构来看，来自金融机构的借款占比约47%，公司债券占比约14%，境外优先票据约33%。

从负债期限来看，一年内到期的有息债务是251亿元，占比约35%；一到两年期的债务占比约42%，两到三年期的债务占比约15%，三到五年期以及五年以上的债务占比约8%。

据管理层介绍，在上述251亿元的一年内到期的有息债务中，公司已经于8月份清偿了20亿人民币的公司债以及一笔5.6亿的优先票据，

截止到期末，融信中国拥有现金及银行结余人民币321.82亿元，较2020年底的299.02亿元增长约2.8亿，足以覆盖一年内到期有息负债。此外，拥有未使用授信额度达1089亿元，具备较强短期偿债能力。