第二轮集中土地拍卖即将开始，拿地的规则将有所变化，越来越多的城市选择以竞品质代替竞价、竞配件，为开发商留出一定的利润空间。
那些上半年，因为谨慎拿地，留足了拿地额度和资金的开发商，有机会在下半年“一展拳脚”，进而提升后期的盈利能力。
新力控股（股票代码：2103.HK，）就是其中的一员。上半年公司权益投资总金额仅为22亿元，只有同期权益销售金额的8.15%，距离40%的红线还有相当距离。截至6月30日，新力地产账面下的现金高达193.43亿元，且上半年连续三期经营性现金流为正。这意味着新力地产能在下半年发挥优势，斩获更多成本低廉、地理位置优越的地块。
三条红线两条达标
上半年，新力控股确认收入约人民币112.2亿元，同比增长28.9%；母公司拥有人应占核心利润约为人民币7.3亿元，同比增长7.4%；前7个月实现权益销售金额308.4亿元，已完成全年销售目标58%。
截至上半年末，新力控股净负债比率进一步降至50.5%，常年维持在80%以内水平。流动性方面，新力控股实现连续三期经营现金流为正，总现金短债比为1.4倍，非受限现金短债比为1.1倍，持续达到国家要求的“三道红线”对应标准。
新力控股副总裁李想说，截至6月30日，新力控股剔除预收款后的资产负债率是73.5%，目标在一年内把三道红线指标全部降到标准范围之内，达到绿档要求。为此，将进一步优化整个现金流管理，在整个杠杆率上做更多铺排，特别是长中短期债务结构。
实际上，上半年在降低负债和强化现金管控的同时，新力控股也积极优化资本结构，拓宽融资渠道。
上半年，新力控股对内建立多家银行总对总战略合作，金融机构授信总额为人民币952亿元，其中未使用授信额度和未提款额度所占比例为74%；存续在岸的人民币公司债为10.4亿元，包含今年7月发行的4.51亿公司债；存续离岸公司债为6.94亿美元；存续ABS为人民币7.27亿元。新力控股也于期内完成一笔2.1亿美元绿色债券发行。该笔债券是新力控股发行的首笔绿色债也是迈出绿色金融的关键一步，为后续拓宽融资渠道、降低融资成本奠定了基础。
四大国际评级机构于2021年6月重申新力控股信用评级。其中，惠誉给予“B+”评级、穆迪给予“B2”评级、标普给予“B”评级、联合资信给予“AA+”评级，展望均为“稳定”。
管理层表示，下半年将会继续加强现金流管理，紧抓回款的同时积极扩展融资管道及优化债务结构，保持财务状况稳定健康。特别是在7月份市场开始下行时，新力控股提前进行了抢收，确保截止7月已经完成58%的销售指标。
拓展渠道多元：可以获得低成本的优质地
尽管财务良好，但上半年新力地产在土地市场上的表现却非常谨慎。尽管，上半年在土地市场新增权益土储达到96万平米，但投资总额却只有22亿元，平均拿地成本仅为4245元/平方米，实现低溢价获取。
常务副总裁刘翔说，今年上半年，投资决策管理委员会深度研判了将近200幅的土地，虽然拿地绝对数量不多，但是质量非常好。新力控股保持严格的投资纪律，避开了热门的城市和“地王”项目。
执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁透露，新力目前的拿地政策是适当的多元化的合作模式，勾地、收并购等等，鼓励合作，推动更多的合作项目落地。确保单项目的盈利能力，控制好地价，提升利润，控制拿地规模，实现快速周转。
根据刘翔的介绍，新力落实做好提升项目避险能力，降低项目容错率，控制获取项目的土地成本。根据现有国企资源进行平台搭建，助力国企平台合作的开展。新力会提前做好资金规划和部署，形成灵活可用的资金平台。
另一方面，新力的土地储备也足够丰厚。
资料显示，截至2021年6月30日，新力控股旗下总权益土地储备面积达到1440万平方米，已经足够用来进行未来2.5年的发展，这使得新力可以避开高地价项目，选择优质的确保一定毛利的项目。
多元的土地拓展渠道和丰厚的土地储备，大大减轻了新力地产在公开市场上拿地的压力，这是公司上半年拿地金额不高，但拿地面积多，成本低的主要原因。
拥有下半年拿地的核心竞争力
董事长张园林认为，房地产行业依然是好行业，行业规模依然可观，对于地产公司而言，关键是“我们能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕里把自己这块做好。”
在今年的半年业绩会上，新力反复强调的是经营质量，而非规模。作为经营质量的一个关键核心，产品和服务品质的提升，成为管理层最为关心的内容。
根据介绍，新力控股上半年秉承品质坚守的研发理念，整合商业设施、居家服务、新零售等资源，3.0产品标准化落地，保持产品质量方面已工程管理中心、各城市公司、各项目部及独立第三方构成的“3+1”质量管控体系。
新利控股实施工程管理七大制度，对项目实施全周期节点管控，保证高质量的项目产出，并通过智慧工程系统新筑云，工程标准落地，提升工程精细化管理水平。由于品质管理出色，新力控股已荣获20项产品大奖，多个产品在江西、大湾区、长三角、中西部均获得数项大奖。
新力的“360悦服务”打造服务产品化战略，提升全方位的服务解决方案。2021年上半年，第三方客户满意度得分是89.8分，连续六年持续提升，其中物业服务、设计等多项指标排名前列。
由于第二轮各地土地集中出让政策较上一轮有比较大的调整，不仅严格要求土地投资金额要在同期销售额的40%以内，还规定了前期开发的历史项目获奖数量，将作为品质竞标的要素。新力多个项目的获奖，以及客户的高满意度，无疑会进一步增强新力在拿地优势，帮助新力获取更多的优质低价地。
（常丹丹 HO016）
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