深圳顶级学区房，开始全面降价！

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深圳教育看福田，福田教育看百花。

毫不夸张的说，百花所有学校都是名校，所有房子都是学区房。

在上一篇文章中我们说到，受学区政策调控，深圳顶级学区房业主在网上的挂牌价有所回调，百花片区尤盛，降价房源高达32%！

似乎，到了抄底的时候？

这是我走访深圳福田百花片区各大中介门店后，得出的最直接的结论。

降价的小区从国城花园、南天花园、百花公寓，到核电、长乐、长安、长城花园，全面覆盖。

偶尔会有一两个小区，例如长怡花园，坚挺的没有业主降价，用中介的话来说：“没关系，他不降有的是人降，又不是非他不可”！

长怡花园实拍图

当然，降价的幅度大小不一，降2万，降20万，降200万，都有。

不过和网络平台上的报价还有一定的差距，百平米左右的户型，单价最便宜的一套位于长城花园，104.7㎡户型总价1360万，折合12.98万/㎡。

在业主的实际报价中，带百花小学+深实中学的房子，均价基本在13万-15万/㎡；带荔园小学+深实中学的房子，均价基本在16万-20万/㎡，带双实验学校的房子，均价还是要上到20万/㎡左右。

中介告诉我们，房子价格不低，但起码，相比之前的成交价是真的降了！

嫌降得少呀？

中介急了：“还有空间”“价格可以谈”“这套房的业主不愿意降没关系，我还有同小区同户型的房子，少个几十万没问题”！

去百花片区考察之前，我和一些调侃的网友秉持着一样的心态：一千多万的房子降个5万、8万，和兰博基尼五元代金券有什么区别？我是缺这5块钱吗？

去到实地才知道，这次降价，狼真的来了。

而且，未来这个价格可能会降到更低！

深圳学区房业主，心态变了。

从猛涨、有一套成交一套，到狂降、积压大量二手房，此一时彼一时，风向的转变一时之间还真让人不太习惯。

不再仅仅是空喊降价，高傲的“学区房业主”真的低头了！

我们去到多个挂牌房源家中查看，大部分业主都在家耐心等待，甚至有住在别处的业主专门赶回来，开好空调，细心讲解，这很不“深圳业主”！

我们询问了这些房源的业主出售原因，无非是要置换、用不到学区、或是孩子刚锁定了学位想提前出手返租。

业主自住房源，孩子已锁定学位，想要提前出手

大部分业主用着云淡风轻的口气：我也不着急卖，就先挂着看看；

甚至有业主称，自己的房子带的百花小学学区，在片区内三个梯队里算是最后的，但是一旦大学区政策实行，对这类房子的价值就是拔高的，入手不亏！

这波逆向思维，我简直想给她点个赞！

带看一波接着一波进门，业主们丝毫没有不耐烦，殷切的介绍“南北通透”“前年刚刚重新装修过”，和前一秒“不急卖”的样子判若两人,难掩急售的心情。

深圳学区房的业主变得好说话了，然而，市场冷淡了、深圳学区房意向客户的心态也变了，并不买账。

偶遇的其他几组买房人，比想象中的年轻，有人无视了房东滔滔不绝“我儿子出国留学，拿了xx奖项”，直白的说了句“这怎么住人”？

长走道，有些房源的隐私性较差

当房产走进全面改善时代，买房还能仅仅为了一张学票吗？

我们不能再用过去的观念评价未来的人，越来越多的人，不愿意大幅降低生活品质去屈就学位。

以后房子的居住属性一定是第一位的，其次再来看房子的附加值。

拐点到来，也许就是“老破小”、“老破大”的灭顶之灾。

那百花片区的学区房，还有哪些价值呢？

先来看众所周知的教育资源优势：

聚集了三所深圳顶级小学，又形成了差异化的教学特色；

片区内教育氛围浓厚，深圳艺术学校、深圳体育中心、深圳文化宫、深圳少年儿童图书馆，优质的培训机构集中。

正因如此，百花片区的房价一直以来最为坚挺，领跑深圳。

但我们考察发现，目前片区内多家培训机构处于闭店状态，询问后了解到很多培训老师都在放假休息中，因为市场整体比较冷清，只有资质完善、培训内容多样的几家机构还能正常营业。

看来，深圳对于教培的打压效果还是很明显的。

优势突出，缺陷也很明显。

先来看配套，片区内缺少大型商业，以社区门口小超市、餐馆形成的商业居多，少有大型娱乐场所。

除了政策变动，传统的学位房，还有不少隐忧和“雷区”。

如果你经常关注楼市，会发现一线城市的很多学区房，真的太老了，楼龄还在不断增长。很多学区房楼龄达到30年以上，只靠一个学位“续命”。

在百花片区，这个问题同样存在。房子基本上是上世纪八九十年代的产物，以3梯8户、3梯6户的塔楼为主。

还有类似长城花园这种有长楼道的一连排房子，年代久、楼间距小、居住密度特别大！

同样的，在户型设计方面也“很有年代感”，常出现朝北向、户型缺角的情况，不通透、采光通风差，等等，不符合现代人的居住需求。

拱门设计

大部分房源的装修也很旧，买完肯定得拆完重新整修，即使是勉强可以住进去，很难担保过几年会出现什么问题。

我们经常听到，面积极小的学区房，也就是“老破小”，十分吃香。但实际上，买房人只是把它当做读书的工具、纯粹的投资产品，不可能住进去的！

但绝大多数的学区房，还是要承担居住的功能。

可是，已经有30+年楼龄的“老破大”，在十年、二十年后，居住价值只会越来越低。

到下一手转让，还会有人接盘吗？

普天下家长，苦学区房久矣！

买学区房，为了不让孩子输在起跑线上，为了资产增值，种种原因，在过去的时间里把学区房的地位越捧越高。

但闭眼买学区房的日子，已经一去不复返了。深圳顶级学区房的价格松动，是当下深圳人买房逻辑的转变。

未来买房，一定要注重房产本身的价值，而不是只关注学区，忽视居住体验。

回到文章一开始的问题：现在是抄底百花学区房的最佳时机吗？

答案是：并不是。原因有三：

1.百花片区的学区房价确实有所回调，但入手价格还是在13万/㎡以上；在二手房指导价出台后，买房人的首付成本大大提高，如果没有足够的预算，根本无法抄底。

而且我们判断，深圳的二手房价格还会继续下跌，至少在今年下半年还是这样的走势，现在并不是抄底的最佳时机。

2.百花片区很多学区房楼龄长、户型有硬伤，板块内缺乏一些生活配套，居住体验差，缺乏市场竞争力、未来可能并不好转手。

3.退一万步讲，还有买房人会认为“我们不考虑居住，还是押注学区”，这种情况我同样不建议入手。

目前深圳各区多个学校正在扩建，势要解决深圳的教育资源短缺问题，未来一定能得到很好的改善。

位于百花片区的深圳实验中学也不例外，正在如火如荼的扩建中

且目前教育资源共享、校长和教师校区轮动已在南山、福田开启试点，未来集团化办学很可能成为大趋势。

现在入手高价学区房，有太大的不确定因素，很可能站岗！

顶级学区房价格的摇动，很可能是楼市大跳水的前兆。

我们不得不承认，并非所有业主都愿意降价，市场上仍然有约两成的业主上调报价。

但二手房成交量下降，急于出售的深圳业主只好降价出售，就连顶级学区房都被拉下神坛，其他房子就更不用说了。

下半年，我建议买房人不要着急入手。

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（冉笑宇 ）