对投资恒大保持信心 深圳控股计划拆分城市运营业务

深圳本地国企深圳控股对恒大的股权投资收益如何，成为业绩会上备受关注的话题。

“从6月份以来我们本身和恒大管理层的沟通渠道一直也是非常畅通，我们也就这些方面的问题跟对方做了充分的，密切的沟通。”深圳控股副总裁严中宇称：“目前与恒大地产之间在一些项目上，包括地产项目，包括物业上，前期我们也做过一些沟通，目前有接触，但是没有一些实质的进展。”

严中宇进一步表示，投资恒大地产股权始于17年，整体投资效果还是很不错的，每年收到的累计分红近20亿人民币，应该说这项投资从前期来看整体状况是很不错的。今年以来，我们也看到恒大在降负债的过程中也取得了一些积极的成效。

数据显示，于2020年11月至今，深圳控股持有恒大地产股权2.6439%。目前期内产生公允价值变动亏损约8.3亿港元(约合6.89亿元人民币)。

在公司业绩层面，数年来深圳市场都是深圳控股业绩的重要贡献区域。而深圳楼市从去年开始便频遭调控，市场受到较大影响，深圳控股在深圳的项目毛利率也出现下滑。

深圳控股的业绩公告显示，上半年公司实现物业销售净收入141亿元，同比上涨679%，完成全年销售目标的40%，开发销售毛利率39%，比去年同期下降4.4个百分点。期内结转销售收入中，深圳项目占比为85%，深圳项目平均毛利率约为37%，其他城市平均毛利率约为42%。

深圳控股下半年计划销售108亿元人民币，其中包括深圳深业中城、东莞松山湖在内的住宅项目，该部分可售货值共计约92亿元。相比于住宅部分，面对整体去化率和销售价格出现的大幅下降趋势，非住宅项目面临供大于求的压力，同质化竞争较严重。

业绩会现场，深圳控股管理层表示：不会跟进“降价销售”的行为，目前公司住宅项目主要是分布在粤港澳大湾区、长三角这些核心区域、核心城市，从目前销售进度、售价情况来看，符合预期。

现在受到政策调控、信贷审查的影响，销售压力比较大，销售周期相应有所拉长。“目前我们也在积极采取各项措施，一方面做好我们整体销售计划，另外一方面积极与政府进行沟通，确保我们项目如期按照计划进行销售。”

对于深圳控股的毛利率未来走势，深圳控股董事会主席吕华认为，在现在的调控形势下，行业毛利率下滑是不可避免的趋势。未来整个行业平均毛利润还有进一步下行空间，深圳控股也不例外。但另一方面，深圳控股目前已储备了一些相对来说成本比较低、盈利能力比较好的项目，有信心未来2-3年甚至3-5年保持公司整体毛利率在35-40%水平。

作为一家中小型房企，深圳控股在公开市场拿地越来越不容易，拓储的方式必须更加多样。

业绩公告显示，报告期内，深圳控股通过城市更新、招拍挂、产业勾地等不同方式在深圳、中山、长沙及马鞍山获取4幅土地。截至2021年6月末，累计土储规划建筑面积652万平方米。深圳控股半年新增土地储备的计容建筑面积约176万平方米，总地价约94亿元人民币。

深圳控股整体土地储备仍然集中于大湾区、占比64%，其中深圳占比12%。关于新增土地储备获取，目前公司主要通过公开招拍挂土拍市场、产业勾地、城市更新、资产注入等等多种方式，另外会与国企、地方政府、品牌房企合作开发项目，也会考虑收并购机会。

新的变化是，深圳控股可能会拆分其城市运营业务上市，并计划将城市运营、产业园区及科技服务视作未来业绩增长的第二曲线。

业绩公告显示，报告期内，深圳控股城市运营板块中，在管物业面积5700万平方米，新增管理面积是1100万平方米，所管理面积当中第三方的独立面积比例为75%。其中，上半年物管收入12亿，同比上涨32%。

深圳控股管理层在业绩会上表示：城市运营服务板块会加快发展，达到目前3-5倍的水平，并在合适的时机寻求分拆上市。

深圳控股将城市运营与园区产业等创新业务列为实现“十四五”目标的主要抓手。一方面，以城市服务升级业务实现新的增值，另一方面，则以产业勾地丰富拿地形式。

关于上述目标落地规划，深圳控股计划首先落实部分体量和规模相对来说比较大的产城项目，包括位于深圳龙岗面积约5-6平方公里的“生物谷”的产城项目。

（文章来源：界面新闻）

文章来源：界面新闻