自8月以来，上海、天津、深圳、杭州等十多个城市宣布暂缓或中止第二批集中供地，引发市场热议。究其原因，业内普遍认为，或是“两集中”政策出台后的首批集中供地未达到稳地价、稳预期效果，土拍规则急需调整升级所致。
《中国经营报》记者发现，在首批集中供地中，热点城市平均溢价率高企，热门地块争抢激烈，个别城市则出现多宗宅地底价成交，甚至流拍的现象。而在土拍规则上，22城首批供地采用的出让方式仍以限地价为主，在触及地价上限后，普遍会要求竞配建、竞自持。
“第一批集中供地，土地放量虽然比较大，但各个城市仍然在土地价格端有所提高。一是起拍价提高，二是价外配建或竞自持，直接或间接提高土地价格。”某房企相关负责人表示。
记者注意到，随着各地第二批集中供地陆续重新挂牌，土拍规则均有明显调整。地价溢价率控制在15%以内已成硬性要求，竞自持、竞配建调整为定品质、竞品质或也将成为未来土拍规则的新标配。
首批供地“冷热不一”
作为“两集中”政策出台后的首次探索，22座试点城市的首批集中供地效果却并不理想。
记者梳理发现，在首批集中供地中，重庆、无锡、厦门成交楼面价较去年全年分别上涨85%、72%和71%。例如，无锡成交的16宗土地中15宗达到最高限价；重庆平均溢价率达39%，较2020年全年增长31%，有地块溢价率达到130%；南京最热地块争抢激烈，竞价158轮，更有房企直接加价5.8亿元触顶。
中银证券研究报告显示，上半年22城首批集中供地的楼面均价为9993元/平方米，较去年增长20.7%；平均溢价率15.3%，较去年提升了1.6个百分点。
但另一方面，长春、青岛等城市土地市场热度相对较低。记者注意到，长春竞拍前有8宗地块中止出让，平均溢价率仅为3.9%，并有2宗地块流拍；青岛多宗地块以勾地成交，平均溢价率仅为2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底价成交，并有1宗地块流拍。
对此，有某头部上市房企管理层在中期业绩会上表示，上半年首轮集中供地，热点城市呈现非理性的状态，房地产市场的销售情况超出预期，房企补仓意愿非常强烈，土拍表现十分“内卷”。
中指研究院分析师指出，“两集中”政策稳地价、稳预期效果不及预期，一方面是因为22个重点城市多为城市群核心城市，经济基本面较好，人口持续净流入，市场需求充足，本身就是规模房企重点布局和长期深耕的城市，对房企维持规模增长、保持稳定去化、保障现金流安全和实现品牌沉淀等方面影响深远。
另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，对规模房企年内推货节奏和市场份额影响较大，房企补货意愿强烈。最后则与部分热点城市土拍规则相对宽松有关。
记者梳理发现，22城首批供地采用的出让方式仍以限地价为主，在触及地价上限后，普遍会要求竞配建、竞自持。不过，亦有上海等城市明确禁止“马甲”拍地，北京则要求部分地块触及限价或竞配建、竞自持到顶后，企业需要报送高标准商品住宅建设方案，竞争住宅建设品质，对参与企业提出更高要求。
土拍规则更加细化
“首批集中供地稳地价效果不及预期，溢价率高企，是各试点城市暂停或中止第二批集中供地的主要原因，各地后续批次集中供地的土拍规则将进行逐步细化和‘打补丁’。”中指研究院分析师指出。
记者注意到，自8月以来，上海、天津、深圳、青岛、济南、杭州等十多个城市发布了第二批集中供地公告，但是随后，却又相继宣布暂停或是中止供地。
有媒体报道称，自然资源部曾在8月召开闭门会议，对核心城市土地出让政策进行调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率；在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。
尽管未有官方层面的明确声音，但多个城市新挂牌的地块竞拍规则相继印证了上述信息。
8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，调整了竞买企业资质和准入要求，地块溢价率上限由45%调至15%，住房销售限价则进行下调，其中普通商品住房销售限价在原限价基础上，下调3%~9.2%不等。
在此之前，南京、合肥、杭州、广州等城市亦更新了第二批集中供地竞买规则。
如南京实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等；合肥由此前的“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”，改为“价高者得+竞装配率+摇号”“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”；杭州则设置了竞买准入条件，封顶溢价率由20%调至15%，竞品质地块溢价从10%调至5%，竞配建改为线下公开摇号，严格审查竞买企业资质、购地资金，以及严禁“马甲”等。
值得一提的是，作为首批集中供地效果获得住建部肯定并推广经验的北京，也于8月30日发布了第二批次住宅用地出让公告。
记者注意到，在今年首批供地中，北京首次实施“房地联动、一地一策”，而在本次第二批集中供地中，北京“房地联动、一地一策”机制更加成熟。如作为“提品质”的重要措施，竞高品质住宅建设方案这一方式，由第一批8个地块大幅度增加至36个地块采用。
此外，本次北京土拍出让规则新增了地价上限后“防马甲”摇号限制产权转让，并以大兴区黄村镇地块探索创新试点地价上限后竞现房销售高标准建设方案机制。在严控成交溢价率方面，本次土拍要求整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。
倒逼房企提升品质
事实上，土地拍卖作为房地产链条中的第一环，调控重点即在于稳定土地出让价格，进而稳定房价及预期。同时，也要保证房地产企业获得一定的利润空间。
近日，某上市房企负责人在中期业绩发布会上表示，住建部提出限房价、控地价、提品质，其中，提品质意味着开发商要留出利润空间，如果没有利润空间，仅是限房价、控地价，产品品质是不可能提高的。
其指出，第二批“两集中”供地相比之前有所进步。但目前很多城市出台摇号政策，到了上限后，不管什么企业，都可以来摇号，这并不合理。“呼吁各城市向北京学习土地集中政策，北京竞的是高品质，对政府来说，同样的价格，看哪家企业在高标准品质上更有优势。”
对此，亿翰智库分析称，竞配建等方式将增加企业的隐形成本，缩小了房企的盈利空间，在此情况下，最终交付的产品质量或将受到影响。通过此次调整，一定程度上可以降低房企拿地的实际成本，且竞得方的确定方式更为公平，受此影响，中小房企在土拍市场的参与机会更多，有利于房地产行业更健康的长期发展。
中指研究院分析师则表示，“竞品质”成为标配从短期来看，房企的资金端和去化端将受到考验。房企拿地门槛升高，开发成本上升，资金端压力进一步加大，将倒逼企业理性拿地，抑制开发商盲目拿地。销售端又将要求企业提高去化率，加快资金回流速度。
此外，“竞品质”有利于从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品，引导开发商提升绿色建筑、装配式建筑等方面建造设计能力。
而从长期来看，将“品质”列入房企拿地以及建造标准中，对于房企的成本管控能力及产品力提出更高的要求，拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企将进一步拉开与其他房企的距离，并提高自身利润率，同时优秀建筑品质带来的品牌效应也将对购房者产生一定品牌效应，对销售端也将产生深刻的影响。
对于这一趋势，中指研究院分析师建议，“竞品质”在多城的实施预示着未来“竞品质”有望成为土拍规则的新“标配”，房企应更加注重产品力及成本管控能力，提升项目品质，加大发展绿色建筑、装配式建筑。
此外，“竞品质”政策对于房企拿地门槛又有变相提高，房企可加大合作力度，降低自身财务风险。同时，旧改将成为政策新风口，通过旧改盘活城市老城区地块也将为房企开辟新的发展赛道。
（文章来源：中国经营报）
文章来源：中国经营报
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